專家提醒,游走法律空白地帶風(fēng)險較多,選擇項目前應(yīng)做足功課
近年來,房地產(chǎn)市場發(fā)展降溫,而眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)金融新興領(lǐng)域風(fēng)生水起,也成為傳統(tǒng)行業(yè)或轉(zhuǎn)型或融資的新渠道。房地產(chǎn)與眾籌相遇,成就了房地產(chǎn)眾籌行業(yè)的火爆。比如截至今年1月5日,上線不到一年的房籌網(wǎng)已經(jīng)募集資金將近1億元。但游走在法律空白地帶的房地產(chǎn)眾籌也存在諸多風(fēng)險,如非法集資、合同欺詐風(fēng)險等等,投資人在選擇房地產(chǎn)眾籌項目前要做足功課。
A 仍在摸索中的“藍(lán)?！?/P>
國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的起步大多從營銷類眾籌起步,比如最早的萬科等做眾籌都是先從預(yù)售或營銷類眾籌開始。最早是2014年9月22日萬科與搜房合作推出房地產(chǎn)眾籌,“蘇州萬科城”是試水首單房地產(chǎn)眾籌的項目,溢價五成競拍成功。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格居高不下、供遠(yuǎn)大于求使得房企加大去庫存化和調(diào)控逐步去行政化成為樓市兩大趨勢。同時,消費群體年輕化和消費方式多樣化使得眾籌的全新模式更容易獲得購房者的充分參與?！耙恍┑禺a(chǎn)商拿地前就開始試水,在拿地前有多少人關(guān)注這個地方,他們的需求是什么,從拿地到完成初步規(guī)劃,所有營銷都是前置的,需要團(tuán)隊高效運作?！蹦车禺a(chǎn)商對新快報記者說,目前很多開發(fā)商選擇營銷類眾籌,不是在提高利潤,而是降低成本實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)。
除了房地產(chǎn)商外,一些第三方房產(chǎn)眾籌平臺也逐漸興起。房籌網(wǎng)董事長陳宏楷對新快報記者說,國內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌還處在摸索階段,作為第三方平臺,他表示只選產(chǎn)權(quán)清晰、現(xiàn)成的物業(yè)合作,比如富力盈凱廣場辦公樓、天河新天地等項目。
“房地產(chǎn)眾籌的摸索期,找到合適的切入點很重要?！币幻缀玫貏?chuàng)始人馮印陶說,一米好地房地產(chǎn)眾籌平臺專注做青年公寓、聯(lián)合辦公空間、舊房改造。
他認(rèn)為,房地產(chǎn)眾籌不僅僅用來解決去庫存化的問題,“這只是供給需求而不是市場需求”。房地產(chǎn)眾籌的需求更多是一種投資性的行為。房地產(chǎn)本身要有升值的潛力,在房地產(chǎn)進(jìn)入去存量的背景下,指望獲得超額收益比較難,但從理財?shù)慕嵌瘸霭l(fā),還是有很多機(jī)會,比如把房地產(chǎn)打包,嘗試資產(chǎn)證券化等等。
B 理財型眾籌為主,預(yù)期收益率10%以上
事實上,目前行業(yè)中多為理財型房產(chǎn)眾籌,即眾籌平臺選擇短期化、房價有上升預(yù)期的現(xiàn)房產(chǎn)品,通過拿出房源作為標(biāo)的,以低于市場的銷售價格及“基本理財收益”+“浮動收益”吸引投資人,由投資人共同享有物產(chǎn)權(quán)。一般此類眾籌參與時間比較短,多為180天到3個月左右,由于投資人數(shù)眾多,一般房產(chǎn)證等證件將交由第三方公正公司代投資人持有。
一般而言,此類產(chǎn)品預(yù)期收益率在10%到30%之間。比如新快報記者查詢房籌網(wǎng)的一些已經(jīng)回款的項目,年化收益率在20%左右。對于收益率的計算,一般都是由租金收入再加上項目增值收益部分組成。
對于項目增值收益部分的計算一般每家平臺都有不同的規(guī)則。比如房籌網(wǎng)規(guī)定,若項目年化綜合收益率等于或低于15%的,則全部收益由全體投資人按所占份額分配,房籌不參與分配。 若年化綜合收益率超過15%的,則項目綜合收益按照不同比例分配。
C 政策風(fēng)險仍是最大阻礙
眾多業(yè)內(nèi)人士均表示,房地產(chǎn)眾籌目前最大的阻礙為政策風(fēng)險,游走在監(jiān)管的灰色地帶,或涉嫌非法集資。北京大成律師事務(wù)所肖颯對新快報記者說,非法集資界定并不清晰,一旦向不特定的社會公眾吸收資金,通過互聯(lián)網(wǎng)向社會公開宣傳,承諾以貨幣作為回報,就涉嫌非法吸收公眾存款。不過,目前房產(chǎn)眾籌平臺在宣傳時并不承諾本息保障,對于收益率也提醒消費者只是“預(yù)期”。
此外,克而瑞信息集團(tuán)廣州機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)曾英杰表示,除了非法集資風(fēng)險外,房產(chǎn)眾籌還涉嫌“非法銷售商品房風(fēng)險”。他表示,根據(jù)《中國商品房管理辦法》,開發(fā)商要銷售商品房首先要達(dá)到預(yù)售條件,無論開發(fā)類還是營銷類眾籌,都需要用戶在建房前先把錢給開發(fā)商,“一旦商品房沒有達(dá)到預(yù)售要求就很難繼續(xù)了。”
他還表示,房產(chǎn)眾籌也存在合同欺詐的風(fēng)險?！澳壳盁o論是哪類房地產(chǎn)眾籌都是基于網(wǎng)上溝通交流,很多投資者沒有到實地調(diào)研,對于平臺提供的項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)也很難求證,很多細(xì)節(jié)沒有辦法實地考察,比如一開始的條件與交樓的條件是否一致等等”。
最后,曾英杰表示,還存在資金是否被挪用的風(fēng)險?！胺慨a(chǎn)眾籌時間鏈條比較久,錢給到開發(fā)商和平臺后怎么保證資金安全?”不過,目前不少房產(chǎn)眾籌平臺也開始與銀行進(jìn)行了資金存管,可以確保平臺自由資金與投資人的資金分離。
提醒
1 收益權(quán)轉(zhuǎn)讓并非保本,風(fēng)險仍需自擔(dān)
目前,大多數(shù)理財型房產(chǎn)眾籌多是收益權(quán)轉(zhuǎn)讓,“可以理解成應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓?！瘪T印陶表示,收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)在風(fēng)險就是收益率并非是固定的。“如果資產(chǎn)產(chǎn)生不了收益就可能存在風(fēng)險”,他建立投資者根據(jù)自身的風(fēng)險偏好來選擇產(chǎn)品。
2 理財型房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品收益率難暴漲
對于喜好超高收益率的投資者而言,理財型房產(chǎn)眾籌并非是一個好的選擇?！艾F(xiàn)在買房作為理財手段,想獲得超額的收益比較難,不過選擇城市核心區(qū)域標(biāo)的獲得穩(wěn)定的收益還是有機(jī)會的?！瘪T印陶表示,一般預(yù)期年化均在10%左右。
3 房產(chǎn)估值難界定,投資前功課要做足
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對新快報記者表示,每家機(jī)構(gòu)對于房產(chǎn)估值有區(qū)別。陳宏楷也提醒投資者,對于這類項目最好能親自去現(xiàn)場考察,去一些房產(chǎn)網(wǎng)站了解目前的價格,“看看估值是否偏高,購入價是否合理,未來升值空間如何”。
作者：佚名 來源：中房網(wǎng)
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