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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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東莞樓市漸趨平穩(wěn)成交量小幅回升 臨深片區(qū)供過于求
2017-10-16 09:34 點(diǎn)擊：358 次 作者： 來源：

  一年內(nèi)歷經(jīng)3次調(diào)控，東莞樓市漸趨平穩(wěn)。進(jìn)入2017年傳統(tǒng)銷售旺季后，隨著供應(yīng)量的大幅增加，東莞樓市成交量得以小幅回升。

  據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年9月全市新增供應(yīng)115.02萬平方米，為6年內(nèi)單月第二高位，而新房住宅成交面積則環(huán)比上升8.7%至67.53萬平方米。

  近日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了定價(jià)合理項(xiàng)目能被購房者接受外，商務(wù)公寓類產(chǎn)品也成為東莞樓市新寵。然而，部分開發(fā)商于2016年下半年高價(jià)獲得的地塊則面臨著去化難題。

  東莞臨深片區(qū)供過于求

  2016年10月初，東莞首次出臺(tái)限購政策，限制本地戶籍購房套數(shù)及對(duì)非本地戶籍購房者明確了社保年限要求；2017年3月底，東莞再出新政明確“限價(jià)”；僅隔半個(gè)月，政策再次加碼，明確若獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年不得上市交易；8月則進(jìn)一步收緊“限價(jià)”政策。目前，東莞樓市實(shí)行限購、限貸、限價(jià)、限售及限外5大“限制”調(diào)控政策。

  在密集從嚴(yán)的調(diào)控背景下，東莞樓市逐步回歸理性。

  記者從樂有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)觀察了解到，在3月經(jīng)歷了樓市“小陽春”后，受3月底及4月上旬調(diào)控加碼影響，東莞住宅成交量從3月的5194套逐月降至7月的3459套，隨著8月供應(yīng)有所增加，開始回暖。

  值得指出的是，進(jìn)入“金九”，開發(fā)商推貨積極性明顯提高，供應(yīng)大增。

  據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年9月全市新增供應(yīng)115.02萬平方米，為6年內(nèi)單月第二高，而新房住宅成交面積則環(huán)比上升8.7%至67.53萬平方米。記者走訪茶山及東城多個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，9月開盤的項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員亦表示可選房源不多。

  對(duì)于“金九”東莞樓市的表現(xiàn)，多位業(yè)內(nèi)受訪專家認(rèn)為“表現(xiàn)良好”。合富研究院高級(jí)分析師李興旺表示：“2017年東莞金九表現(xiàn)成色十足，雖不及往年但仍達(dá)到了今年最好的狀態(tài)?！睎|莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳則認(rèn)為：“9月，東莞開盤的項(xiàng)目多，定價(jià)合理項(xiàng)目基本銷售一空，整體表現(xiàn)不錯(cuò)?！?/P>

  然而，東莞樓市整體表現(xiàn)向好的大趨勢(shì)下，臨深片區(qū)的表現(xiàn)則差強(qiáng)人意。

  據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，東莞七成鎮(zhèn)區(qū)庫存消化周期大于6個(gè)月，其中消化周期大于10個(gè)月的有14個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，黃江、鳳崗、塘廈、清溪等臨深區(qū)域庫存嚴(yán)重供過于求，部分消化周期超20個(gè)月。

  上述受訪業(yè)內(nèi)人士均指出東莞區(qū)域分化在2017年尤為突出，受調(diào)控影響，臨深片區(qū)降溫明顯，尤其在4月份調(diào)控加碼之后更為冷清。

  商務(wù)公寓成新寵

  值得指出的是，在東莞樓市供應(yīng)開閘的情況下，辦公、公寓類產(chǎn)品脫穎而出。

  據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年東莞全市有近20個(gè)項(xiàng)目推售公寓產(chǎn)品，潛在供應(yīng)量破萬套。李興旺直言：“前所未有”。而從成交方面看，從2016年10月調(diào)控后至今，東莞公寓、辦公類產(chǎn)品成交占比一路從2015年第四季度的13%上升至2017年第三季度的28%。

  事實(shí)上，2017年公寓市場(chǎng)成交熱度明顯蓋過住宅。以東莞橫瀝某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目涵蓋商品、辦公及住宅三類產(chǎn)品。記者從東莞市房產(chǎn)管理局查閱獲悉，該項(xiàng)目自5月份開始銷售住宅，但5月22日開盤銷售的120套住宅，至10月10日仍有45套在售，反觀其商鋪、辦公類產(chǎn)品，6月底和7月初分別開盤兩次共計(jì)推出約1044套房源，至10月10日僅剩14套房源在售。而9月29日正式開盤銷售的公寓項(xiàng)目泰禾新天地項(xiàng)目至10月10日則已銷售152套，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問對(duì)記者表示所選房源剩高層居多。

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，密集出臺(tái)的限購限貸政策是直接導(dǎo)致東莞的公寓、辦公類產(chǎn)品走俏的主要原因。一位在看公寓項(xiàng)目的購房者林先生對(duì)記者坦言，“因?yàn)楦改复饲百彿空加昧俗约旱拿~，目前受限購限貸影響，想投資只能考慮公寓產(chǎn)品。”

  與此同時(shí)，另一位購房者朱小姐則告訴記者：“現(xiàn)在東莞城區(qū)住宅面積大，總價(jià)高，夫妻薪水之和無法償付月供，只能退而求其次選擇公寓。還有一個(gè)因素就是丈夫名下有房，受政策限制，購住宅成本也增加了?！?/P>

  對(duì)此，李興旺表示：“一方面商務(wù)公寓供應(yīng)量大增，區(qū)位較好，價(jià)位也相對(duì)合理。另一方面商務(wù)公寓不限購，部分受限購政策影響的購房者手握閑錢，也將投資轉(zhuǎn)向商務(wù)公寓。因此，商務(wù)公寓成為目前東莞房地產(chǎn)的新寵?！?/P>

  上述分析人士車德銳則指出，從2016年10月6日開始東莞公寓市場(chǎng)較火。商務(wù)公寓不限購、不限貸，投資門檻低，部分購房成本較低的購房者都轉(zhuǎn)向了商務(wù)公寓。

  高地價(jià)項(xiàng)目加速去化

  盡管隨著供應(yīng)量的增加，東莞樓市整體成交有所回暖，但部分高地價(jià)項(xiàng)目，拿地價(jià)格接近目前區(qū)域房價(jià)，面臨著去化難題。

  記者走訪發(fā)現(xiàn)，東莞茶山鎮(zhèn)三年地價(jià)漲逾10倍，即便步行5分鐘距離內(nèi)的5個(gè)項(xiàng)目，也由于地價(jià)懸殊導(dǎo)致銷售價(jià)格相差1萬元/平方米。

  記者梳理發(fā)現(xiàn)，2014年和2015年兩年內(nèi)，偉隆地產(chǎn)、廣源地產(chǎn)和保利地產(chǎn)多次在茶山地區(qū)拿地，折合樓面地價(jià)約1200元/平方米至1500元/平方米不等。

  進(jìn)入2016年后，該區(qū)域內(nèi)地王頻現(xiàn)。9月初魯能地產(chǎn)，以折合樓面地價(jià)約12118.97元/平方米的價(jià)格拿下茶山區(qū)域內(nèi)一宗商住地，溢價(jià)率高達(dá)506%。

  然而，上述幾家房企所在項(xiàng)目步行距離僅5分鐘，目前茶山鎮(zhèn)內(nèi)住宅均價(jià)約1.5萬元/平方米至1.6萬元/平方米，僅有偉隆地產(chǎn)、保利地產(chǎn)及廣源地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)在此范圍內(nèi)。

  對(duì)此，車德銳表示：“目前東莞一些地王的現(xiàn)狀是比較痛苦，定價(jià)不能太低，太高又嚴(yán)重脫離市場(chǎng)，若以時(shí)間換價(jià)格，對(duì)于開發(fā)商回籠資金和后期拿地會(huì)造成比較大的影響。”

  李興旺則指出：“2016年在東莞拿地的開發(fā)商，地價(jià)均較高，目前面粉價(jià)貴過面包的情況下，開發(fā)商存在較大去化壓力?！?/P>

來源：中房網(wǎng) 作者：佚名