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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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受制信貸收緊銷售減速 上海商辦地出讓現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)
2017-08-21 09:57 點(diǎn)擊：307 次 作者： 來(lái)源：

  本周（8月14-18日）上海土地市場(chǎng)迎來(lái)2幅商辦地塊出讓，且都是低溢價(jià)成交。其中七寶地塊被業(yè)內(nèi)認(rèn)為質(zhì)地不錯(cuò)，應(yīng)該會(huì)有一番爭(zhēng)奪，結(jié)果卻是零溢價(jià)成交。此外，原計(jì)劃本周還有2幅地塊要招拍掛，但隨后中止。伴隨上海出臺(tái)的租賃市場(chǎng)支持政策，土拍市場(chǎng)的反應(yīng)傳遞出什么信號(hào)？

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，近來(lái)上海土地市場(chǎng)變化和當(dāng)前市場(chǎng)背景有關(guān)。一方面市場(chǎng)不太樂(lè)觀，房企變得謹(jǐn)慎。盧文曦援引8月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表示，目前一線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，二三線城市環(huán)比漲幅明顯回落。

  由于過(guò)了半年業(yè)績(jī)考核時(shí)期，房企推盤(pán)并不積極，尤其是7月中下旬，上海土地市場(chǎng)先出臺(tái)新房開(kāi)盤(pán)搖號(hào)細(xì)則，緊接著公布新房銷售施行“一價(jià)清”措施，市場(chǎng)要有消化過(guò)程，房企也在觀望，故7月投放樓盤(pán)不多。受制于供應(yīng)，故新盤(pán)成交量只有67.2萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2%，同比下滑45.1%，這一數(shù)值是近7年的同期新低。市場(chǎng)交易意愿不高，新盤(pán)定價(jià)上房企也不愿做進(jìn)一步讓步，所以新盤(pán)價(jià)格指數(shù)環(huán)比走平。

  二手住宅方面，由于看房人數(shù)一直處于低位，帶看難度增加，所以房東掛牌意愿也不濃厚，全市掛牌量一直在低位盤(pán)整。市場(chǎng)交易意愿不強(qiáng)，成交量持續(xù)收縮背后是房東信心走弱。由于現(xiàn)在買(mǎi)家以置換為主，急于成交的房東目前提出的議價(jià)空間達(dá)到5%的逐漸增多。

  盧文曦指出，不排除過(guò)熱的三四線會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控措施，在這種背景下再去高價(jià)拿地，顯然不理性。

  土地現(xiàn)降溫跡象

  回到上海土拍市場(chǎng)，七寶片區(qū)已屬相對(duì)成熟的區(qū)域，且本周出讓的地塊本身位置不錯(cuò)，緊鄰軌道交通10號(hào)線航中路站，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，這類可以匯集大量客流。周邊是閔行文化公園，環(huán)境較好。還有多個(gè)居民小區(qū)，有穩(wěn)定消費(fèi)客源，此外也有寶龍城市廣場(chǎng)等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，可以實(shí)現(xiàn)聚集效應(yīng)。

  盧文曦解釋道，但該七寶地塊出讓的技術(shù)指標(biāo)比較苛刻。比如一定比例的公建配套，這幾乎是近期出讓地塊的標(biāo)配，這點(diǎn)相對(duì)不是那么意外。但是要全部自持并且年限不低于20年，這要求就有點(diǎn)高。按照要求，地塊要配建商業(yè)設(shè)施以及酒店，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成后1年內(nèi)，應(yīng)基本實(shí)現(xiàn)文化創(chuàng)意、傳媒主題功能，入駐企業(yè)能自主生產(chǎn)授權(quán)發(fā)行影視產(chǎn)品年總產(chǎn)量達(dá)到不少于100小時(shí)的規(guī)模。對(duì)房企招商運(yùn)營(yíng)能力提出一定要求。

  所以對(duì)于該地塊僅有2家房企申請(qǐng)參拍，最后只有1輪應(yīng)價(jià)就結(jié)束了競(jìng)拍。盧文曦表示，今年上海土地市場(chǎng)也成交過(guò)七寶地塊，但該周成交的樓板價(jià)要比3個(gè)月前低了30%，市場(chǎng)風(fēng)格切換相當(dāng)快。

  相比之下，另一宗閔行浦江鎮(zhèn)地塊也僅有1家房企進(jìn)行投標(biāo)。盧文曦認(rèn)為，雖然地塊位置不錯(cuò)，周邊有較多居民區(qū)，且在建設(shè)中的軌道8號(hào)線延伸段站點(diǎn)邊，但最后低溢價(jià)成交是和土地使用內(nèi)容有關(guān)。地塊經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是菜場(chǎng)，不是傳統(tǒng)商業(yè)。此前浦東洋涇也曾出讓一塊菜場(chǎng)用地，最后溢價(jià)率較高。但這與此前還是有很大差別。她指出，洋涇是因?yàn)槟玫氐拈_(kāi)發(fā)商在地塊邊上有住宅項(xiàng)目，這塊商業(yè)用地可以作為配套使用，對(duì)住宅的價(jià)格是有利支撐點(diǎn)。

  但浦江鎮(zhèn)地塊的計(jì)容面積還不到6000平方米，規(guī)模上比此前洋涇地塊小。且周邊基本是動(dòng)遷房，商業(yè)化開(kāi)發(fā)的商品住宅幾乎沒(méi)有，因此單獨(dú)開(kāi)發(fā)菜場(chǎng)意義不大。此次申請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)的房企為上海江晨，也不屬于品牌房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

  近日被中止出讓的地塊一個(gè)位于閔行馬橋，一個(gè)位于華漕，位置還算不錯(cuò)，卻無(wú)人申請(qǐng)競(jìng)拍，是不是意味著土地市場(chǎng)降溫了？

  盧文曦指出，今年上半年土地出讓有一個(gè)特點(diǎn)，就是區(qū)域上有些偏，下半年以來(lái)這種情況將有所轉(zhuǎn)變，基本在外環(huán)甚至是中環(huán)比較成熟的區(qū)域和板塊。不過(guò)盡管上半年地塊比較遠(yuǎn)，但關(guān)注者較多。華漕是大虹橋區(qū)域，發(fā)展前景不錯(cuò)；馬橋也是別墅等中高端住宅集中區(qū)域。這次沒(méi)有人申請(qǐng)競(jìng)拍有些超出市場(chǎng)預(yù)判。

  所以綜合來(lái)看，土地市場(chǎng)的確有降溫跡象。

  信貸收緊連鎖反應(yīng)

  盧文曦分析道，降溫與政策環(huán)境有關(guān)?！艾F(xiàn)在信貸資金有所收緊，房企融資有難度。而現(xiàn)在出貨可能也遇到一定困難，銷售上資金回籠有減速的苗頭。所以房企在花錢(qián)上要仔細(xì)斟酌?！?/P>

  當(dāng)然也與土地性質(zhì)有關(guān)。盧文曦表示，下半年到目前為止的土地供應(yīng)中，除兩塊租賃用地是住宅性質(zhì)外，其余均是商辦性質(zhì)。而且都增加不少限定性技術(shù)指標(biāo)，增加房企開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)難度。所以在這種背景下，房企拿地自然會(huì)慎之又慎。

  上海今年土地供應(yīng)確實(shí)有所下滑。據(jù)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年上海共出讓26幅經(jīng)營(yíng)性土地，2016年下半年全市出讓土地高達(dá)45幅、上半年出讓32幅，相比較而言，2017年上半年土地供應(yīng)數(shù)量下降。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年上海土地成交金額總計(jì)384.9億元，同比下降33%，環(huán)比下降50%；成交面積總計(jì)119.2萬(wàn)平方米，同比下降12%，環(huán)比下降25%；成交均價(jià)19380元/平方米，同比下降12%，環(huán)比下降15%。

  那么土地市場(chǎng)的降溫，對(duì)樓市影響有多大？盧文曦解釋道，從樓市變化規(guī)律來(lái)看，土地市場(chǎng)要比樓市慢一些。就像2015-2016年，市場(chǎng)首先活躍起來(lái)，然后帶動(dòng)土地市場(chǎng)走強(qiáng)。而土地市場(chǎng)走強(qiáng)能延續(xù)樓市熱度。

  反過(guò)來(lái)也一樣，樓市降溫，進(jìn)而對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，而地價(jià)趨穩(wěn)，甚至出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，進(jìn)而對(duì)樓市交易產(chǎn)生阻力。

  今年這種現(xiàn)象頗為明顯。3-5月上海樓市都沒(méi)有太好表現(xiàn)。土地市場(chǎng)雖然也有高溢價(jià)現(xiàn)象，但在二季度后就消失了。只有個(gè)別地塊，有一些特殊原因出現(xiàn)相對(duì)較高溢價(jià)的現(xiàn)象，其余大部分以低溢價(jià)、甚至是底價(jià)成交。在7-8月，底價(jià)成交的地塊也不少。

  盧文曦認(rèn)為，隨著市場(chǎng)預(yù)期改變，市場(chǎng)不會(huì)有太大波動(dòng)。但房企則要看自身出貨情況。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，某在第三方房企銷售榜單上排名前10的房企，今年由于在上?？射N售貨量非常少，且?guī)缀跞坑胸浛沙鍪鄣牡貕K均為商辦類，因此在今年的市場(chǎng)環(huán)境下，出貨不甚理想，上半年還伴隨著部分客戶退房。而該公司位于郊環(huán)的一個(gè)高端項(xiàng)目預(yù)售證價(jià)格獲批未獲內(nèi)部認(rèn)可，一直沒(méi)有銷售資格，或已錯(cuò)過(guò)上半年的銷售時(shí)機(jī)。

作者：中房　　來(lái)源：中華中醫(yī)網(wǎng)