限購令紛紛瓦解、央行房貸新政出臺、公積金政策松綁……一系列政策利好如一股股暖流注入樓市，促成了“銀十”上旬各地房地產(chǎn)市場的普遍升溫。這一回暖態(tài)勢在限購政策尚未取消的北、上、廣、深四大一線城市也有體現(xiàn)，不僅樓盤人氣提升不少，新房、二手房成交量也出現(xiàn)復(fù)蘇勢頭。
業(yè)內(nèi)分析人士認為，在諸多樓市刺激政策下，部分購房需求得以釋放，北京等一線城市將迎來交易量的進一步復(fù)蘇。但受庫存高壓、房企追求全年銷售業(yè)績等影響，短期內(nèi)房價上漲可能性不大。
10月17日 證券日報：房貸新政促銷售量回暖 交易將隨信貸回落重歸平穩(wěn)
在房貸新政的刺激下，近期房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一定的回暖。
中國房地產(chǎn)信息集團研究中心認為，調(diào)整“限貸”政策，救市力度遠超市場預(yù)期，市場活躍度有提升也在情理之中。首先，“限貸”松綁，改善型需求尤其是 首次改善型需求的首付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善性需求開始陸續(xù)釋放；其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)因利好政策也開始跟風(fēng)漲價，“買漲不買跌”的心態(tài)促使一 部分觀望情緒濃厚的購房者開始敲定交易。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房貸新政推出的半個月以來，就北京目前的房屋銷售情況看，二手房銷售增長迅猛，新 房方面也上漲了40%左右，整體的房屋銷售情況是有所升溫的，但是此次房屋銷售量的增長源于此前積壓的一部分需求受到政策刺激而形成的短期內(nèi)快速入市的情 況。
張大偉進一步分析稱，從最近幾天的情況來看，因為信貸的價格并沒有明顯的變化，只是在基準利率或者9.5折左右，所以后續(xù)房屋銷售量的增長能夠維持多久還不好下定論，接下來有可能會出現(xiàn)房屋銷售量的反彈力度較大，但是維持時間不會很久的情況。
交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，新政對于樓市的需求肯定是有釋放作用的，但這種釋放預(yù)計會比較緩慢。尤其是有改善性需求的群體，還在等待樓市觸 底的機會，年內(nèi)樓市成交量難以呈現(xiàn)井噴。不過，在政策暖風(fēng)的吹動下，明年開始，樓市成交量回升的可能性比較大，屆時也會在房價上有所表現(xiàn)。
張大偉還表示，雖然目前的房貸口徑有所松動，但是信貸利率打7折卻很難實現(xiàn)，這將會對剛需有一些不利。房貸新政在目前刺激了一部分需求的情況下，隨著信貸額度的逐漸減少，那么在11月份或12月份樓市或?qū)⒂兴禍亍?/FONT>
10月16日 北京日報：自住房合同藏花招：設(shè)備裝修 附件全是“X”
房產(chǎn)證辦不下來，業(yè)主不能追究責(zé)任；房屋面積誤差太大業(yè)主要退房，得在30天內(nèi)提出，過期就無效……位于順義區(qū)花梨坎的滿庭芳自住房，中秋節(jié)前進行了搖 號。但是，當時主動申購這處自住房的購房人，最近都為合同中的一些條款而有點兒鬧心，開發(fā)商提供的雖然是格式合同，卻加了不少“花活”。律師建議，購房人 遇到這種明顯有失公平的格式合同時，應(yīng)采用簽署補充協(xié)議的方法，維護自身權(quán)益。
“這房子買的，除了戶型，什么都不知道了。”購房人王女士向記者發(fā)送了他們在購房現(xiàn)場拍攝的合同樣本。在這份附件中，原本應(yīng)該寫明采暖品牌、電梯品牌等明細的地方，卻是很多個“X”。
此外，按照規(guī)范合同文本，第十六條為“交接手續(xù)”，其中一般第二款第三項都為空白。其他開發(fā)商一般會在此約定“按補充協(xié)議相關(guān)約定執(zhí)行”，并在 附件中進行具體約定；而順義滿庭芳的合同樣本中卻寫著“質(zhì)量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接收商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。”
“即使因為開發(fā)商問題退房，我們還被設(shè)了很多條規(guī)定?！蓖跖糠_翻拍的合同樣本的復(fù)印件，其中顯示，如果要退房，得在開發(fā)商公布的多個節(jié)點30日內(nèi)，否則相當于默認不退房。
更讓購房人擔(dān)憂的是，這份合同中說，開發(fā)商應(yīng)當在2017年12月31日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。但如果因為開發(fā)商責(zé)任未能在約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，“雙方同意”按照“本合同繼續(xù)履行，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”方式處理。
“在交易過程中，格式合同的條款一般由賣方先設(shè)置，對賣方有利；但買受人如果不認可這些條款，也可再約定?！鼻乇慨a(chǎn)律師團律師賀利芳建議，因為主合同已 經(jīng)為固定格式，買房人不便更改，但可以就顯失公平的條款在補充協(xié)議中約定。補充協(xié)議雖然不是格式合同，但一樣具有法律效力。
10月15日 京華時報：三部門推公積金繳存異地互認 二套房可用公積金
日前，住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認、轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè) 務(wù)；職工連繳6個月可向戶籍地申請公積金房貸。在房價仍在高位、商業(yè)銀行惜貸的背景下，住房公積金個人貸款一系列新政策出臺，將利好繳存職工。
政策變化
1 連繳6個月就能貸款
《通知》規(guī)定，連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。
解讀 繳存時間縮短一半
鏈家地產(chǎn)市場研究部首席分析師張旭認為，自嚴格調(diào)控以來，公積金作為配套政策也有多次收緊，公積金貸款申請“認房認貸”、申請二套貸款需滿足人 均居住面積條件、必須連續(xù)繳存12個月才能申請公積金貸款等，這讓一定數(shù)量的購房人群，比如因工作變動而斷繳等原因無法正常使用公積金貸款。如果繳存時間 縮短一半，申請公積金貸款的門檻會有較大幅度的降低。
2 二套房也可用公積金
《通知》強調(diào)，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。
解讀 支持基本住房消費
根據(jù)新政策，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。而2010年，有關(guān)部門出臺的文件要求，實行支持首 套、限制二套、嚴禁三套的住房公積金貸款政策。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，這體現(xiàn)了住房公積金對繳存職工改善住房的支持，符合其支持基本住房消 費的原則。
3 首套貸款額有望提高
《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當?shù)厣唐纷》績r格和人均住房面積等情況，適當提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支持力度。
解讀提高公積金使用率
張旭認為，如果貸款額度調(diào)高，將提高公積金貸款的使用率。自2008年起，北京公積金貸款的最高額度調(diào)整為80萬元。當年北京市商品房均價約為 1.2萬元/平方米，購90平方米住房約為108萬元。按首付款20%計算，貸80萬元基本能滿足市民的購房需求。但到2013年，北京二手房成交均價已 達2.9萬元/平方米，80萬元已遠遠不夠。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司司長張其光表示，住房公積金貸款額度是影響制度互助作用發(fā)揮的重要因素。適當 提高首套自住住房貸款額度體現(xiàn)了住房公積金制度支持基本住房消費、資金充分運用等原則。
4 將實現(xiàn)異地互認轉(zhuǎn)移
《通知》要求，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。
解讀需城市間加強配合
當前，職工跨地區(qū)流動日益增強，在就業(yè)地繳存、回原籍購房需求增多。張旭分析，公積金異地貸款的政策若實施，屆時職工可持就業(yè)地住房公積金管理 中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請貸款。異地公積金貸款業(yè)務(wù)相對更為復(fù)雜，需要城市間相關(guān)管理部門的配合。
這一政策如果能夠落實，由于京津冀一體化進程逐步推進，越來越多在北京工作的購房者選擇在外地購房，這一政策的落實也能讓購房者得到一些優(yōu)惠。
5 將取消多個收費項目
《通知》規(guī)定：住房公積金個人住房貸款擔(dān)保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔(dān)保等收費項目。
解讀減輕職工貸款負擔(dān)
目前個人購房者在辦理公積金貸款時，通常都要找代辦公司代辦相關(guān)手續(xù)，并繳納一定金額的代辦費用。張旭稱，目前純公積金貸款費用收取標準主要是 擔(dān)保費、評估費、代辦費以及對于一些貸款人的保險及公證費用。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些中間費用一般占公積金貸款總額的千分之三至千分之四，最高可達千分之 八。取消中間收費項目將在一定程度上減輕貸款職工的負擔(dān)。
10月14日 經(jīng)濟參考報： 樓市庫存創(chuàng)近5年新高 業(yè)內(nèi)稱一線城市壓力最大
上海某機構(gòu)房地產(chǎn)研究院10月13日發(fā)布了《9月份新建商品住宅庫存報告》。報告顯示，樓市庫存環(huán)比同比值均有上升。截至9月底，某機構(gòu)房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的 35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環(huán)比增長4.0%，同比增長23.8%。9月庫存再創(chuàng)近5年歷史新高。
分城市來看，35個城市中，有31個城市庫存出現(xiàn)同比增長。其中，南昌、溫州和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到99.3%、60.3%和60.1%。有4個城市庫存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢，其中太原同比跌幅最大，為27.1%。
截至9月底，一、二、三線35個城市 新 建 商 品 住 宅 庫 存 總 量 分 別 為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬 平 方 米 ，環(huán) 比 增 長 分 別 為8.8%、3.5%和2.2%，同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。
值得一提的是，一線城市庫存已保持連續(xù)8個月的環(huán)比正增長，且9月增幅有所擴大。這和4個一線城市市場成交總體偏弱的特征有關(guān)。某機構(gòu)研究員嚴躍 進指出，“從同比值看，已保持連續(xù)8個月的同比增幅擴大現(xiàn)象，在一線城市限購政策不放開的情況下，第四季度亟須結(jié)合央行救市政策做文章”。
報告還顯示，二線城市在本輪樓市周期中，庫存去化速度首次超過一線城市。在35個城市中，有16個城市的存銷比出現(xiàn)環(huán)比上升，其中以深圳和廣州的存銷比環(huán)比增加值最大，相比8月分別增加3.4個月和2.5個月。
嚴躍進分析認為，整體來看，相比二三線城市，一線城市壓力最大。在一線城市今年明確不放松限購政策的背景下，第四季度不排除出現(xiàn)各類打擦邊球的“救市”做法。另外，從35個城市的總體水平看，庫存去化周期依然偏大，說明10月份大多數(shù)城市還是會采取積極降價的策略。
10月13日 證券日報：雅居樂主席遭監(jiān)視居住 22億供股計劃叫?，F(xiàn)資金缺口
“華南五虎”之一的雅居樂地產(chǎn)近日負面消息不斷。10月10日晚，公司發(fā)布公告稱，其非執(zhí)行董事、公司董事局主席陳卓林配偶陸倩芳在10月1日知會公司“收到昆明市檢察院通知”，并于9月30日晚上起，該檢察院已經(jīng)對陳卓林執(zhí)行了“指定居所居住的措施”。
此外，雅居樂10月10日晚還宣布取消此前總價達27.85億港元(約22億元人民幣)的供股計劃。而該筆資金原本是雅居樂用來清還一筆今年12月份到 期的4.75億美元的過橋貸款。對此，有不愿具名的行業(yè)研究員表示，鑒于雅居樂本身資金鏈偏緊，本次供股計劃取消無疑將進一步加大公司的財務(wù)壓力。
實際上，相比陳卓林被檢方控制，更讓雅居樂高層操心的是近28億港元供股計劃的取消。畢竟，2012年陳卓林因“非禮秘書”事件被中國香港警方拘留 時，公司便曾計劃委任陸倩芳及陳卓賢出任聯(lián)席主席，并成立一決策組，由陳卓林、陳卓賢及陸倩芳三名董事負責(zé)管理集團日常營運，且上述兩人也一直負責(zé)雅居樂的運營。
而供股計劃的取消則意味著公司將直面巨額資金缺口，并帶來各種負面連鎖反應(yīng)，短期來看對公司影響更大。據(jù)悉，雅居樂兩支海外美元債價格在供股計劃取消后迅速下跌，收益率則上升。
9月22日，雅居樂曾發(fā)布公告稱，建議以5∶1比例實施供股計劃，以每股4港元的認購價發(fā)行約6.96億股，借此集資約27.85億港元。較公告發(fā)布前一日在聯(lián)交所收市價每股5.81港元，此次每股供股股份4港元的認購價折讓約31.15%。
對此，摩根大通的報告表示，雅居樂8月份的銷售表現(xiàn)跑輸同業(yè)，近日公布供股集資，顯示集團急需資金。同時，摩根指出，相對其它公司而言，供股集 資對雅居樂的負面影響會更大，因其攤薄幅度較大，公司每股資產(chǎn)凈值將遭攤薄12%由每股15.5元降至13.6元。2014年每股核心股盈利將遭攤薄 3.3%，明年及后年遭攤薄16.7%。
業(yè)內(nèi)人士也稱，雅居樂股價已是近一年內(nèi)低點，此時還折價逾三成融資，只能說明公司非常缺錢。
作者：佚名 來源：中房網(wǎng)
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