編者按
住房問題，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定，既是發(fā)展問題，也是民生問題。
改革開放以來，我國住房保障工作取得了舉世矚目的成就。保障性安居工程累計(jì)建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多群眾解決了住房困難，建成了世界上最大的住房保障體系。
站在“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的歷史交匯點(diǎn)，“十四五”規(guī)劃建議再次提出，要有效增加保障性住房供給，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。這意味著，未來若干年住房保障和住房租賃市場將再次發(fā)力。
住房保障作為重要的民生工程，承載著千家萬戶的安居夢想。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)國家富強(qiáng)之夢與人民幸福之夢交織在一起，定能迸發(fā)出一個(gè)行業(yè)的無限活力。
對于住房工作，黨的十九大報(bào)告明確提出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這一定調(diào)為房地產(chǎn)發(fā)展確定了目標(biāo)，指明了方向，也將房地產(chǎn)政策目標(biāo)框架轉(zhuǎn)向了民生。
2021年是“十四五”規(guī)劃的開局之年，十九屆五中全會通過的“十四五”規(guī)劃建議對住房保障工作提出了更為明確的意見：“要有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。"
2020年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，把“解決好大城市住房突出問題”列為重點(diǎn)工作，強(qiáng)調(diào)要高度重視保障性租賃住房建設(shè)的定調(diào)。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議亦明確，2021年的重點(diǎn)工作之一是大力發(fā)展租賃住房。這意味著，今年乃至今后若干年，住房保障重點(diǎn)會從售轉(zhuǎn)租，住房租賃市場發(fā)展將迎來重大機(jī)遇。
說到解決好大城市住房突出問題，很多人會記得，2020年8月底，深圳市住建設(shè)局局長在“深圳房地產(chǎn)盛典”上公開發(fā)言，稱將新加坡當(dāng)作深圳學(xué)習(xí)的榜樣，將來深圳市60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。深圳將迎來一個(gè)大規(guī)模的建房行動，每年將建設(shè)10萬套公共租賃住房，目標(biāo)共打造110萬套，力爭通過5到8年的補(bǔ)短板時(shí)間，讓深圳的住房供需矛盾得到較好的緩解。
在政策引導(dǎo)和市場力量的雙重作用下，越來越多的房企積極參與到保障性住房的投資建設(shè)中。記者梳理發(fā)現(xiàn)，近兩年來房企拿地的同時(shí)都會被要求配建相應(yīng)的保障房。開發(fā)保障房已從“雞肋選擇”變成“香餑餑”，包括保利發(fā)展、遠(yuǎn)洋、金地、富力、萬科、龍湖、中海、碧桂園、招商、綠地、中國中冶、城投控股、上海建工、陸家嘴、首開、金隅、綠城、中天城投、中國建筑等地產(chǎn)企業(yè)，都已投身保障性住房建設(shè)。
在租賃住房市場上，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。
“要促進(jìn)國企積極參與不以盈利為目標(biāo)的公共保障房和有限利潤的中端商品房建設(shè)，通過更經(jīng)濟(jì)和更可持續(xù)地增加有效供給，起到平抑市場價(jià)格和遏制市場炒作的作用。如果國有企業(yè)能在保障房領(lǐng)域多做文章，中國的房地產(chǎn)問題其實(shí)并不太難解決?！比珖f(xié)常委、中鋁集團(tuán)原董事長葛紅林建言。
榜樣
公租房重慶模式
重慶的天量公租房，成為其保障住有所居、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要利器。
2010年，重慶啟動大規(guī)模公租房建設(shè)。按照規(guī)劃：3年將建設(shè)3000萬平方米公租房，解決50多萬戶中低收入群眾住房困難；后幾年視社會需求再建1000萬平方米或更多面積的公租房。
重慶的基本思路是：30%～40%的中等偏下收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障；60%～70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。
重慶的公租房還在全國率先打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，不設(shè)戶籍限制。其大手筆建設(shè)公租房，最根本的一條理由是：建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的一體化。
截至目前，重慶市累計(jì)分配公租房約54萬套，發(fā)放租賃補(bǔ)貼0.96萬戶，直接惠及約140萬住房困難對象。重慶公租房小區(qū)及管理機(jī)構(gòu)獲得“全國和諧社區(qū)”等國家、市級榮譽(yù)236項(xiàng)。
保利：
利潤只有3%～5%也要參建保障房
作為央企，保利發(fā)展是首批參與保障房建設(shè)的企業(yè)之一，也是保障房規(guī)劃數(shù)量最多的房企之一。
自2007年起，保利發(fā)展投資建設(shè)全國首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目廣州保利西子灣，之后一直積極參與限價(jià)房和保障性住房的開發(fā)建設(shè)。截至2019年末，保利發(fā)展在建項(xiàng)目中，涉及保障房建設(shè)的項(xiàng)目超110個(gè)，規(guī)劃總建面超過780萬平方米，包含近10萬套保障房。
在“三舊”改造上，保利發(fā)展已涉及10個(gè)省份和16個(gè)城市，跟進(jìn)項(xiàng)目超110個(gè)，業(yè)務(wù)鏈條全面，涵蓋舊村、舊廠、舊城、留用地及一級土地整理。此外，保利發(fā)展已在北京、上海、廣州、武漢、杭州、重慶、長沙等全國20多個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)長租公寓布局，在營項(xiàng)目超過30個(gè)，儲備房源超過15000間。
2011年，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾表態(tài)稱，保利的基本原則是積極參加并與政府一道探討保障房資金的保障模式。在不損害股東利益的前提下，哪怕只有3%到5%的利潤也要去參與保障房建設(shè)。
萬科：
打響集體土地建設(shè)租賃住房第一槍
“用打造千萬房子的團(tuán)隊(duì)去琢磨租3000元價(jià)格的房子，我們也有很多糾結(jié)。但還是覺得值得?！比f科北方區(qū)域副總經(jīng)理曾巍說。
緊靠著北京南三環(huán)路的萬科泊寓成壽寺項(xiàng)目，是萬科在2018年3月15日取得立項(xiàng)批復(fù)、北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程。2020年7月，首期交付1期共計(jì)235套房源，5月底就全部租罄，價(jià)格為3600元/月起，未來還有三棟樓將推出。
萬科集團(tuán)合伙人劉肖表示：“按照模型來算，全項(xiàng)目回報(bào)率約6%，可以做到微利可持續(xù)?！睂θf科來說，長租公寓屬于第二賽道，也是基于戰(zhàn)略的。“在租賃市場，250萬套房子每套一年租金是8萬塊的話，那就是2000億租金的市場。如果萬科在北京能做到10萬套，一套每年4萬塊租金，是40億租金，市值很大?！?/P>
在集體土地租賃住宅建設(shè)方面，萬科始終和各區(qū)、鎮(zhèn)、村三級政府一起，積極研究路徑，經(jīng)營合作。以泊寓成壽寺社區(qū)為例，村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作，萬科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營權(quán)，村集體獲得固定租金及超額經(jīng)營分紅。
目前萬科已在33個(gè)城市累計(jì)開業(yè)泊寓12.73萬間，2020年上半年新開業(yè)1.89萬間。已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率為88%，成熟期項(xiàng)目(開業(yè)半年及以上)出租率為93.7%，住房租賃業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入10.5億元。
來源：中房網(wǎng) 作者：中房網(wǎng)
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