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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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樓市資金尋找京津冀最后洼地 唐山10年庫(kù)存1個(gè)月消化
2017-05-08 08:05 點(diǎn)擊：301 次 作者： 來(lái)源：


  購(gòu)房資金何處去？在環(huán)京100公里圈幾乎全面限購(gòu)后，它們似乎在唐山、秦皇島和遼寧東戴河等地找到落腳點(diǎn)。

  以唐山為例，2016年7月以來(lái)，唐山新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比和同比皆止跌上揚(yáng)。自11月份起樓市漲幅明顯：其新建商品住宅價(jià)格環(huán)比創(chuàng)下最高1.1%的漲幅，同比漲幅維持在2%-3%；今年3月份樓市熱情延續(xù)，環(huán)比與同比分別達(dá)到了0.9%和4.4%。

  4月份，唐山出臺(tái)限購(gòu)政策，但在很多外地投資客眼中被視為“溫和”。

  “10年庫(kù)存1個(gè)月消化”

  唐山地處華北與東北通道的咽喉，是京津唐工業(yè)基地中心城市、京津冀城市群東北部副中心城市，老工業(yè)基地。

  但近年隨著經(jīng)濟(jì)下行其發(fā)展一度乏力。而唐山樓市也是經(jīng)過(guò)幾度更迭。2007年，唐山市區(qū)的房?jī)r(jià)便達(dá)到了7000元/平方米，2008年樓市低迷，市區(qū)的均價(jià)掉到5000元/平方米，不過(guò)隨著2008年年末政府推出4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，讓唐山的房?jī)r(jià)重啟上漲。但隨后由于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變，唐山這種資源型重工業(yè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也陷入了困難，房?jī)r(jià)從2013年一直下滑到2015年。一時(shí)間，唐山現(xiàn)房遍地，更多的期房項(xiàng)目出現(xiàn)數(shù)年不交房的情況。是時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人都曾經(jīng)通過(guò)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者希望找人接手。

  當(dāng)時(shí)一些專家甚至放言，唐山房屋庫(kù)存去化周期可能需要5~10年。

  至今，在北京工作多年，一年回不了幾次家的唐山人張陽(yáng)習(xí)慣性認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)仍停留在每平方米5000-6000元的房?jī)r(jià)。

  然而這一切都在去年7月份之后被打破。

  2016年京津冀一體化協(xié)同發(fā)展大方針的提出以來(lái)，曾經(jīng)定位為京津冀地區(qū)重要發(fā)展軸的京津唐一線被重新重視。比如，京唐城際鐵路作為其中重要工程于當(dāng)年12月29日宣告動(dòng)工，從唐山到北京通勤距離將縮短為35分鐘左右。

  而從2017年3月份起，圍繞雄安新區(qū)與北京市近郊，河北多地如高碑店、涿州、霸州紛紛被納入限購(gòu)，唐山雖然屬于限購(gòu)區(qū)域，但實(shí)際限購(gòu)力度并不大。

  在多重因素的綜合作用下，唐山新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比和同比皆止跌上揚(yáng)，投資客需求幾乎是被擠壓到唐山。

  近日經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，唐山市中心城區(qū)，包括路南、路北區(qū)，新建商品房均價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)元。位于路北區(qū)的茂華中心府，二期90平方米以下的戶型已不見蹤影；剩余98平方米戶型均價(jià)1.2萬(wàn)元左右，首付需40余萬(wàn)元。茂華銷售稱，來(lái)自外地的投資客和本地客戶占到一半左右。

  與其一街之隔的“渤海豪庭”項(xiàng)目，所有戶型都被要求捆綁地下室進(jìn)行銷售。售樓處人員嫻熟地介紹起均價(jià)1.6萬(wàn)元左右的剩余房源，82平方米的小戶型一房難求。

  當(dāng)?shù)劁N售人士笑稱：“一月消化了幾年的庫(kù)存。”

  “再不買就沒有了”

  茂華中心府銷售張偉告訴記者，唐山樓市在去年春節(jié)之后明顯趨熱。與去年5月份同期相對(duì)比，房?jī)r(jià)漲幅在30%-50%左右；而在過(guò)去的三月和四月，有的房產(chǎn)銷售月收入達(dá)4萬(wàn)元。銷售的火爆讓中介直接對(duì)客戶喊話，“別再猶豫了，我們的房子都不愁賣”。

  即便在唐山非市中心區(qū)域，也有投資需求涌入。記者探訪距離唐山市中心8公里左右的開平區(qū)兩處小區(qū)，一處毗鄰商業(yè)綜合體，擁有學(xué)區(qū)資源的名仕雅園，期房?jī)r(jià)格達(dá)到7300元/平方米。另一處交通便利的期房，均價(jià)在6300元-6800元，房源僅剩2套。

  渠道中介告訴記者，這兩個(gè)區(qū)域春節(jié)前每平方米均價(jià)也僅在5000元上下，到目前漲幅超過(guò)20%，即便是短線投資，在網(wǎng)簽之前將房源在10月份進(jìn)行轉(zhuǎn)手，3個(gè)月的收益也非?？捎^。

  外地投資客的果斷出手也被渲染，一位代理分銷的中介稱，100平方米以下的戶型非常好賣，甚至有心急的客戶“都不需要到現(xiàn)場(chǎng)，打錢到卡里讓我們直接定”。據(jù)了解，這些外地買家除了較近的北京、天津、東北外，還有深圳、廣州等地的投資客。

  對(duì)于市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期，讓所有銷售都一致強(qiáng)調(diào)：再不買，連這些都沒有了。

  實(shí)際上，4月14日，唐山已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)政策，規(guī)定非本市戶籍居民家庭在市中心區(qū)（路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）已擁有1套及以上住房的，暫不得在市中心區(qū)購(gòu)買新建商品住房和二手住房。

  在中介們看來(lái)，這一措施極為溫和。位于唐山市中心40公里左右的豐潤(rùn)區(qū)，新房?jī)r(jià)格也到達(dá)每平方米5000元，仍有人進(jìn)場(chǎng)。甚至更偏遠(yuǎn)的曹妃甸、樂(lè)亭和古冶區(qū)，也出現(xiàn)了炒房客的身影。

  一位本地出租車司機(jī)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，自己幾年前均價(jià)4800元在豐南區(qū)買的85平方米左右的房子，自去年下半年起已經(jīng)漲價(jià)20萬(wàn)元左右。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，唐山熱主要是因?yàn)榉课萁^對(duì)價(jià)值低，有炒作市場(chǎng)空間；其次北京周邊100公里限購(gòu)圈已經(jīng)形成，唐山雖然發(fā)布了限購(gòu)，但政策相對(duì)寬松；在資金沒有出路的情況下，許多投資客選擇去了唐山。

  涌入“最后的洼地”

  盡管政策趨嚴(yán)，買房客仍在尋求京津冀大城市圈最后的“價(jià)值洼地”。

  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份新建商品住宅價(jià)格，京津冀地區(qū)的天津、石家莊、秦皇島同比分別上漲21.5%、19%、8.1%；環(huán)比價(jià)格，天津、石家莊、秦皇島分別上漲0.2%、0.9%、0.7%。二手住宅價(jià)格變動(dòng)方面，天津、石家莊、秦皇島同比分別上漲21.9%、16.5%、7.0%；環(huán)比價(jià)格，天津、石家莊、秦皇島分別上漲1.6%、0.5%、1.5%。

  在剛剛過(guò)去的五一假期，主打“海岸中關(guān)村”和海景休閑的遼寧東戴河概念被大肆宣傳。一些自媒體甚至打出“僅在4月22日這一天，8個(gè)東戴河在售樓盤就接待了看房大巴116輛，這還不包括接待車的數(shù)量，部分項(xiàng)目周末平均成交量約200套”的廣告。

  剛剛帶團(tuán)去完?yáng)|戴河、長(zhǎng)年活躍在北京市草房-常營(yíng)區(qū)域的中介李力告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，東戴河便宜的海景房也 已 經(jīng) 漲 到 每 平 方 米3000-4000元，其中最知名的項(xiàng)目佳兆業(yè)和海天翼，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米8000元-11000元。而他們帶看的區(qū)域已經(jīng)輻射到了遼寧沈陽(yáng)，山東威海，煙臺(tái)等地。

  李力稱，北京買家的心理是，“不管哪里的房子都行，錢放在手里不踏實(shí)，貶值太厲害”。在2016年7月份京津冀一體化規(guī)劃出臺(tái)之前，“首付20萬(wàn)在北京周邊隨便挑，現(xiàn)在50萬(wàn)買不到房子”。

  而據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，早在2010年前后，在前所未有的政策利好與資金補(bǔ)助下，東戴河新區(qū)一度進(jìn)入開發(fā)高峰期，買房人蜂擁而入。然而，自我熱鬧幾年后，2013年以后東戴河因?yàn)槿胱÷蔬^(guò)低多次被評(píng)為“鬼城”，不少新盤項(xiàng)目陷入了庫(kù)存積壓與資金鏈斷裂旋渦，一些樓盤甚至一度爛尾，直到如今市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱才剛剛緩過(guò)勁來(lái)。

  張大偉認(rèn)為，環(huán)京限購(gòu)之后，投資客熱情仍不減，歸根結(jié)底還是資金潮下的資產(chǎn)荒；投資客到現(xiàn)在還沒有被教訓(xùn)，甚至反而賺錢了?！皩?dǎo)致投資泛濫，一個(gè)區(qū)域不讓買就去周圍，這一輪的典型特征就是投資需求蔓延”。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)