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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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北京樓市三次定向加息 90平首套房平均成本增加45萬(wàn)
2017-05-08 08:27 點(diǎn)擊：321 次 作者： 來(lái)源：

  從5月1日起，北京首套房貸款利率折扣取消，二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，這是繼去年930調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，銀行機(jī)構(gòu)第三次加碼住房按揭利率。

  2017年元旦期間，首套房貸款利率折扣從原來(lái)的8.5折調(diào)至9折，2017年317房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后，北京市主要銀行機(jī)構(gòu)再次將首套房利率折扣調(diào)整至9.5折。

  如果加上首付比例增加、房?jī)r(jià)處于歷史高位等因素，在北京購(gòu)房的成本已是史上最高。受調(diào)控影響，北京樓市成交量大幅下滑，價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。

  首套房購(gòu)房成本上升5.8%

  以一套90平方米普通商品住宅為例，按照北京市3月份二手房成交均價(jià)62768元計(jì)算，首套房和二套房購(gòu)房成本分別提高了5.8%和2.66%。

  對(duì)于首套房來(lái)說(shuō)，總價(jià)是564.91萬(wàn)元，首付35%，貸款368萬(wàn)元。

  若按照基準(zhǔn)利率4.9%打8.5折，最高貸款期限25年等額本息計(jì)算，還款總額是593.14萬(wàn)元，利息為225.14萬(wàn)元，每月還款為1.98萬(wàn)元。

  若按基準(zhǔn)利率計(jì)算，還款總額是638.97萬(wàn)元，利息是270.97萬(wàn)元，比上調(diào)前增加了45.83萬(wàn)元；月供為2.13萬(wàn)元，比上調(diào)前增加了1500元，包括首付和還款總額的購(gòu)房成本加了5.8%。

  按照目前北京認(rèn)房認(rèn)貸政策，具備首套房資格必須是連續(xù)繳納五年社保或60個(gè)月個(gè)稅，且名下無(wú)房和無(wú)貸款記錄，也就是說(shuō)，符合北京首套房資格的，主要以剛需群體為主。

  對(duì)于改善型和有貸款記錄的剛需來(lái)說(shuō)，首付比例提高，貸款金額減少。

  同樣以90平方米總價(jià)為564.91萬(wàn)元的商品住宅計(jì)算，首付比例為60%，貸款金額為226萬(wàn)元。

  按照1.1倍利率計(jì)算，25年等額本息的還款總額為411.91萬(wàn)元，利息為185.91萬(wàn)元，每月還款為1.37萬(wàn)元。

  按照1.2倍利率計(jì)算，還款總額增加至431.88萬(wàn)元，比上調(diào)前增加了19.97萬(wàn)元，購(gòu)房總成本由原來(lái)的750.82萬(wàn)元增加至770.79萬(wàn)元，增加了2.66%。月供為1.44萬(wàn)元，增加了700元，增幅為5.11%。

  同樣的房子、同樣的房款，貸款年限同樣為25年，房貸利率加碼后，無(wú)論首套房還是二套房購(gòu)房成本均在增加。但由于首付比例和利率不同，首付套成本增加了45.83萬(wàn)元，二套房成本增加了19.97萬(wàn)元。

  哪類(lèi)人最受傷

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一系列調(diào)控政策對(duì)賣(mài)一買(mǎi)一的改善型購(gòu)房者影響最大，“認(rèn)房貸記錄按二套計(jì)算，首付比例提高到60%和80%，主要目的是為了打擊投機(jī)性炒房客，但從供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，增加了改善型群體的購(gòu)房難度”。

  在張大偉看來(lái)，房貸利率加碼屬于央行和銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管范疇，主要是為了提高杠桿使用成本，并不屬于房地產(chǎn)調(diào)控，“由于這些年房貸整體量級(jí)比較重，雖然增幅減緩了，但總量很大，增加房貸成本主要為了降低風(fēng)險(xiǎn)”。

  對(duì)于房貸利率折扣調(diào)整增加了剛需群體購(gòu)房成本，張大偉表示屬于誤傷，“總體來(lái)說(shuō)，剛需尤其是無(wú)房無(wú)貸的群體，上調(diào)利率后，購(gòu)房成本肯定會(huì)增加，其實(shí)，銀行部門(mén)應(yīng)該把這類(lèi)群體單列出來(lái)區(qū)別對(duì)待”。

  目前，除了北京主要銀行調(diào)整了房貸利率優(yōu)惠外，上海、山東等地部分銀行也開(kāi)始上調(diào)首套房按揭貸款至基準(zhǔn)利率。廣發(fā)證券研報(bào)顯示，4月份，35個(gè)主要城市首套房貸利率為4.52%，環(huán)比上漲0.03%，連續(xù)4個(gè)月上漲，且上漲加快趨勢(shì)明顯，“不排除未來(lái)其他城市跟進(jìn)的可能性”。

  未來(lái)房?jī)r(jià)或向下

  在一系列房地產(chǎn)和金融調(diào)控政策影響下，業(yè)界普遍認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)下跌可能性較大，一位鏈家中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，由于目前成交量較小，對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)法做出準(zhǔn)確判斷，“不過(guò)最近業(yè)主報(bào)價(jià)有小幅降低，而且議價(jià)空間也大了”。

  我愛(ài)我家的一位中介也表示了類(lèi)似看法，在我愛(ài)我家掛牌的一套位于安定門(mén)附近總價(jià)970萬(wàn)元的小三居房源，“前兩天我以虛擬買(mǎi)家名義和業(yè)主溝通，問(wèn)業(yè)主920萬(wàn)元能不能談，業(yè)主說(shuō)可以商量。”

  根據(jù)北京市住建委公布信息，在新建商品住宅領(lǐng)域，成交量變化幅度較小，1-3月份平均成交價(jià)格普遍在4.2萬(wàn)-4.3萬(wàn)元，4月份平均成交價(jià)格為45517元/平方米，環(huán)比上漲了2700元左右。

  在二手房領(lǐng)域，3月份成交量為23930套，較2月份增加了88.54%，4月份成交量為16902套，環(huán)比下降了41.58%；價(jià)格方面，3月份成交均價(jià)為62768元/平方米，比1月份和2月份分別漲了9751元和8008元，4月份前17天平均成交價(jià)為54418元/平方米，較4月份下降了15.34%。

  不過(guò)在張大偉看來(lái)，目前成交量走低，價(jià)格下降還不明顯，“未來(lái)下跌的概率大，跌多少不好判斷，起碼不漲了，不排除有一些著急用錢(qián)的業(yè)主會(huì)降價(jià)賣(mài)，但現(xiàn)在還不到時(shí)候，起碼得三四個(gè)月后會(huì)開(kāi)始顯現(xiàn)?！?/P>

  廣發(fā)證券認(rèn)為，目前熱點(diǎn)城市按揭貸收緊趨勢(shì)明顯，除按揭貸成本的提升外，在控制全年新增信貸的背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度信貸將逐步縮量?！靶刨J的收縮對(duì)于行業(yè)成交量?jī)r(jià)的影響更加直接，在按揭貸款支持收緊的情況下，基本面下行趨勢(shì)也將更加明確?！?/P>

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)