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市場動態(tài)

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上海張江拍地溢價九成 優(yōu)質(zhì)地塊率先回暖
2014-09-09 14:38 點(diǎn)擊：770 次 作者： 來源：

　　“今天張江的盤口放在21500，猜21500以上回復(fù)"+"，猜21500以下回復(fù)"-"。”9月5日，上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊(以下簡稱張江地塊)即將開拍前一小時，一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理在微信朋友圈里玩起了地價競猜游戲。

  他確定“盤口”的依據(jù)是去年七八月份，萬科在張江拿的兩幅地塊的樓板價。根據(jù)土地成交價格紀(jì)錄，上述兩塊地的單價均在21500元/平方米上下。在他放出這個“盤口”后，盤口的價格便不斷上升，至競猜截止已上漲至24500元/平方米。

  沒有想到的是，幾分鐘后張江地塊的競拍完全復(fù)制了上述地價競猜游戲的局面，地價一路上漲。最終，華發(fā)股份下屬子公司上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司以23.7億元競得，溢價率高達(dá)89.9%，樓板價達(dá)到2.58萬元/平方米。這一情形被看作上海土地市場行情逆轉(zhuǎn)的信號。

  20余家房企參與競拍

  張江地塊拍出高溢價率，其實已在業(yè)界預(yù)料之中。

  開發(fā)商對上述地塊的競爭極為激烈。華潤、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)綠城、陽光城地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、九龍倉、江蘇新城、嘉華集團(tuán)以及合景泰富等20多家地產(chǎn)商參與了這次競拍，足以看出上述地塊的熱度。三湘股份的報價排在第二名，只比地塊成交價低26元/平方米。

  中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，上海外環(huán)內(nèi)的宅地越來越稀缺，地產(chǎn)商因此都勢在必得，而且，當(dāng)?shù)氐馁徺I能力足以確保項目有相對可接受的利潤。

  從張江高科技園區(qū)內(nèi)的復(fù)旦張江、張江高科等上市公司財報了解到，這些企業(yè)去年發(fā)放的員工平均薪酬遠(yuǎn)高出上海市平均水平，復(fù)旦張江去年支付給員工的薪酬(含福利)折合可達(dá)到人均15萬元/年左右，張江高科則更高一些。

  德佑地產(chǎn)大東區(qū)副總經(jīng)理林俊權(quán)對張江地區(qū)企業(yè)員工的購買力也給予肯定。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，當(dāng)?shù)氐姆吭聪鄬π枨髞碚f還是太少，因此，之前張江的購房者會去鄰近的川沙鎮(zhèn)、唐鎮(zhèn)購房，在去年市場最火的時候，上述板塊內(nèi)的綠城項目甚至一度賣到5萬元/平方米左右。

  林俊權(quán)認(rèn)為，張江地塊也有機(jī)會賣出高價，條件是產(chǎn)品檔次比當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的產(chǎn)品有更大的提升。

  房企儲備土地“補(bǔ)血”

  今年8月，上海市共計成交土地16宗，其中經(jīng)營性用地僅6幅，出讓金額為48.69億元，同比減少69%；共計出讓面積24.35萬平方米，同比減少73.3%，環(huán)比下降66.8%。除7月成交了16幅經(jīng)營性地塊，5月、6月和8月經(jīng)營性地塊的成交量都在10幅以下。

  中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國300個城市共成交土地1930宗，環(huán)比減少23%，同比減少36%；成交樓面均價為1136元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比下跌3%；土地出讓金總額為1449億元，環(huán)比減少11%，同比減少40%，其中，住宅用地出讓金總額為796億元，環(huán)比減少26%，同比減少52%。主要城市土地出讓金同比、環(huán)比雙降，住宅用地降幅大于整體市場。

  不過，從進(jìn)入8月底開始，市場似乎出現(xiàn)了變化。此前，北京西城區(qū)華嘉胡同地塊以74.6億元被華融公司競得，溢價率達(dá)110%，樓面價超9.6萬元/平方米，成交總價和平均樓面價均創(chuàng)新高。張江地塊的成交樓面價也高于去年同期位置相似地塊。

  薛建雄認(rèn)為，張江地塊和華嘉胡同都屬于地理位置極佳的區(qū)域，以華嘉胡同地塊為例，其所處北京二環(huán)內(nèi)，最近3年已經(jīng)沒有出讓過住宅用地。

  他同時表示，目前開發(fā)商積極入市，一定層面也說明房地產(chǎn)企業(yè)目前的資金比之前充裕，有通過購買土地儲備“補(bǔ)血”的需要。

  參與拍地的上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)他們了解，目前開發(fā)商的資金確實比之前充裕，在參加上述土地拍賣時，也側(cè)面了解到很多競爭對手的資金是很充裕的。

  在張濤看來，類似上海、北京這樣的一線城市，仍然會是開發(fā)商重點(diǎn)布局的區(qū)域，類似張江這樣購房人群收入相對較高的板塊，未來仍是開發(fā)商看好的區(qū)域。