編者按

  從1998到2018，過去的20年，房地產(chǎn)是影響經(jīng)濟和社會最大的行業(yè)。毀譽隨行，風雨成蹊。沉淀后的反思，是時候了。

  過去一年，從限購限價限貸限商限售，所有的調(diào)控都有一個清晰的指向：住房必須回歸它的居住屬性。在房住不炒的原則下，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，成為不可逆轉的選擇。

  2018年，是中國房地產(chǎn)市場的“機制建設年”。住房租賃市場建設全面展開，共有產(chǎn)權深入探索，房地產(chǎn)稅制改革正在路上。新一輪制度變革的深度，堪比1998年的住房體制改革，“住有所居”的愿景，就是滿足“人民日益增長的美好生活需要”的重要內(nèi)容。

  一批主流房企正在用“最適合自己的打開方式”，開啟一場美好生活新實驗。在規(guī)?；哪繕讼?，市場份額日益集中。商品住宅開發(fā)整體增長放緩，房企在城市更新、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、文旅融合方面，開啟了新的航道。文化、娛樂、旅游、體育、教育、健康、養(yǎng)老，產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)涵從未像今天這般豐富。

  如果說，機制變革更多與自上而下的頂層設計有關，那么，房企以及更多行業(yè)“玩家”為此開啟的美好生活新實驗，就是一場自下而上的多元探索。2018年7月，海南，博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇為這場多元探索與炫酷實驗，搭建了一個絢麗繽紛的舞臺。

  導讀

  除了住房制度的重建，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也需要一系列配套制度的助力。

  2018年7月22日-23日，博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇迎來了它18歲的成年禮。自1998年啟動房改以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達20年的高速發(fā)展。而博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇見證了這期間所有的成長、輝煌、曲折、陣痛以及爭議；從進化論到相對論，從激蕩到重構，從平衡到變革，市場伴隨焦慮前行。

  過去20年，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不斷，爭議也不少。房地產(chǎn)在帶來積極影響的同時，也暴露出其發(fā)展不充分、不平衡的問題。隨著中國經(jīng)濟步入新時代，房地產(chǎn)領域也面臨轉型之痛與機遇。

  “未來一段時間需要同時追求量和質，適應老百姓對美好生活不斷增長的需要。我認為，中國的房地產(chǎn)開發(fā)還有比較長的好光景?！?國務院發(fā)展研究中心REITs 課題組組長、中房集團理事長孟曉蘇表示。

  高房價之困

  1998年，是中國樓市發(fā)展的跨時代標志。中央正式發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設的通知》，福利分房壽終正寢，住宅商品化時代全面開啟。

  “在朱熔基總理的推動之下，住房建設、住房分配很快進入市場經(jīng)濟軌道，住房、汽車和與此相關聯(lián)的基礎設施建設成為居民消費的新三大件，推動中國經(jīng)濟成功的轉型。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅僅改善了居住的條件，而且?guī)恿吮姸喈a(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！敝蟹考瘓F理事長孟曉蘇說。

  20年來，中國房地產(chǎn)市場軌迎來高速發(fā)展時代。然而，人們居住條件得到改善的同時，一路攀升的房價也讓越來越多有住房需求的人扼腕嘆息。當下，房住不炒成為調(diào)控主線，“強監(jiān)管”和“去杠桿”已是中國樓市的主基調(diào)。

  明確的調(diào)控目標之下，市場根本問題仍然存在。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會創(chuàng)會會長聶梅生就注意到，從去年至今年上半年，強有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的，但地方財政高度依賴房地產(chǎn)的問題愈加凸顯?！吧习肽攴康禺a(chǎn)行業(yè)，個人貸款從2017年1月的最高點出現(xiàn)大幅下滑。但是上半年，土地出讓金26941億元，同比增長了43%，這一增長主要來自三四線城市。跟土地相關的稅收大幅度上漲達到了9799億元，加上土地出讓金2.6萬億元，達到了3.647萬億元，而地區(qū)政府其他的全部收入是4.46萬億元?！?/P>

  調(diào)控手段主要集中于供求兩端，而這似乎也讓中國房地產(chǎn)市場陷入行政命令大于自由競爭的階段。中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長樊綱也坦言，為避免出現(xiàn)美國、日本等發(fā)達國家房地產(chǎn)市場崩盤的現(xiàn)象，我國可以采取短期的調(diào)控手段，其中，限購、限貸等政策都能夠起到相應的作用?！暗@不是長期的辦法，這是扭曲經(jīng)濟，扭曲供求關系，所以需要盡快用長效機制將它替下來?！?/P>

  高房價之困也多被怪于于貨幣政策。樊綱的看法是，貨幣是一般等價物，貨幣跟所有需求都有關系，但所有貨幣都流向房地產(chǎn)還是因為市場供求出了問題。高房價需要從供給端考慮，是供給端不足導致的價格上漲。小城市大量供地，屬于違背城市化規(guī)律，違背人的遷徙規(guī)律，遷移是人們追求美好生活的重要方式。

  無疑，在房住不炒的原則下，建立多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房制度，已經(jīng)成為必然的選擇。

  華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康表示，開展分類調(diào)控，因城施策，要對供應的全譜系進行分解。住房供給，應當滿足人“住有所居”的需求，做好社會政策托底的保障供給。另一方面，必須健康發(fā)展住房的市場軌，要通過包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的有效手段進行調(diào)節(jié)，一味的打壓式調(diào)控是不妥的。

  除了住房制度的重建，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也需要一系列配套制度的助力?！伴L效機制說起來容易，做起來難。住房制度和住房供給是社會問題的總和，因此長效機制的建立不僅僅是‘兩多一舉’的制度，稅收、土地、金融都要建立長效機制?！?住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌如是說。

  聶梅生表示，目前中國房地產(chǎn)制度正在經(jīng)歷第四階段。“第一階段是以經(jīng)濟適用房為核心的住房制度改革；第二階段是土地招拍掛之后的思路，以商品住宅解決保障房的問題，也就是以市場化方式解決經(jīng)濟適用房；第三階段是政府加大保障房力度。我們現(xiàn)在在經(jīng)歷房改的第四階段，即租購并舉?！彼J為，從房地產(chǎn)歷程來看，租購并舉是根本性房改，主要圍繞地根、銀根和稅收展開。對于每年銷售額達到十幾萬億的產(chǎn)業(yè)，由售轉租，需要強有力的金融支持，而建立長租市場的融資機制，必須從租賃金融和消費金融兩方面著手，具體路徑包括出臺資產(chǎn)證券化、落地REITs基金等。

  多元探索

  拋開經(jīng)濟學基本邏輯，預期導演著市場的潮漲潮落。

  從上世紀90年代以來，中國經(jīng)歷了一輪長期的房地產(chǎn)熱潮，飆升的房價問題也引發(fā)了中國房地產(chǎn)泡沫將重蹈日本覆轍的論斷，曾研究日本產(chǎn)業(yè)政策兩年多的中國社科院大學城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任陳淮對此進行了否定。“日本的經(jīng)濟停滯并非是上世紀80年代末，1989年到1991年，這三年是日本停滯前景氣的三年，日本是在九十年代的初中期后開始發(fā)生經(jīng)濟增速停滯，原因實際上和房子蓋多了或者房價上漲是沒有關系的?！彼Q，日本經(jīng)濟增速停滯的原因有三個，一是原有的技術路線走到頭，二是區(qū)域上“過疏化”，三是宏觀調(diào)控政策上搖擺不定。

  北京師范大學金融研究中心主任鐘偉也認同日本的房地產(chǎn)泡沫沒有可參考性，原因在于除日本外，難以找出第二個發(fā)生過類似現(xiàn)象的國度，作為孤本而盲目類比論證是不具說服力的，“不能將日本的問題，或類似于新加坡的祖屋制度放到中國變成普遍的制度”。

  業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)的紅利期依然存在。

  鐘偉認為，隨著人口總量的增長，人口的遷移，新生兒的出生，未來十年每年商品房需求量為1000萬-1500萬套，所以戶均住宅已經(jīng)飽和的看法與常識相悖。

  在樊綱看來，雖然目前我國住房自有率比較高，農(nóng)村是100%，小城鎮(zhèn)70%—80%，大城市也達到了70%—80%，但是我國的城鎮(zhèn)化仍處于初級階段，大量的遷移性需求仍然有巨大的釋放空間。“55%的人在城市，大量的人口還在遷移，怎么遷移？農(nóng)村的到縣城，縣城到地級市，地級市到省會，省會到大城市，年輕的畢業(yè)生到大城市集聚。他們的家里都有房子，但是需要新的房子，因為人們在遷移?！?/P>

  任志強也表示，“這個市場哪怕即使下滑，而且持續(xù)下滑，從去年接近于17億平方米的銷售業(yè)績降到了16億、15億、14億平方米，它仍然是一個巨大市場。16億（平方米）左右的大市場在全世界來說仍然是巨大的，仍然有利可為?！?/P>

  無疑，在變革的背景下，作為城市化推進的主力軍及得益者，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走到了時代轉折點上。當下，人民日益增長的美好住居需求為中國樓市翻開了新的篇章。聶梅生認為，“在經(jīng)濟良性發(fā)展的基礎上，如果經(jīng)濟繼續(xù)向好，向美好生活進軍必然是房地產(chǎn)業(yè)下一階段的重要主題。”

  如今，地產(chǎn)紅利的獲取有了新的產(chǎn)生途徑?！皬钠髽I(yè)的角度，紅利的集中會從空間的制造變成內(nèi)容的提升，消費者將從投資行為變成人居行為，對于美好生活的向往，將會支撐紅利持續(xù)的成長?！?山水文園集團執(zhí)行董事兼CEO張曉梅稱。

  當然，房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景并不僅僅局限于住宅市場，顧云昌定義的“樓宇經(jīng)濟”為這片紅海打開了進一步的想象空間?！白》渴且凿N售為主，樓宇經(jīng)濟則強調(diào)投資經(jīng)營。我們的夢想是住房市場這條巨龍可以平穩(wěn)向前發(fā)展，樓宇經(jīng)濟也同樣要經(jīng)營好?！?/P>

  “房地產(chǎn)本身就是載體，我們是生產(chǎn)載體和空間的，用以產(chǎn)生新興產(chǎn)業(yè)和美好生活。文化旅游地產(chǎn)這些都是新興地產(chǎn)，即樓宇經(jīng)濟。繁榮樓宇經(jīng)濟能夠進一步穩(wěn)定住房市場，今后十年要朝這個方向努力?！?/P>

  在規(guī)模為王的戰(zhàn)略目標下，房地產(chǎn)市場份額日益集中，商品住宅開發(fā)整體增長放緩，來自需求和消費升級的動力也驅使眾多企業(yè)擺脫慣性，伴隨陣痛開啟城市更新、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、文旅融合等新的航道。一場“美好生活”爭奪戰(zhàn)已經(jīng)在房地產(chǎn)領域倏然展開，實現(xiàn)從開發(fā)到服務、從房屋到生活的真正轉向，必將是房地產(chǎn)行業(yè)下半場的主旋律。

  “如果說，機制變革更多與自上而下的頂層設計有關，那么，房企以及更多行業(yè)‘玩家’為此開啟的美好生活新實驗，就是一場自下而上的多元探索?！?南方財經(jīng)全媒體集團黨委書記、董事長王義軍的話擲地有聲。

  張曉梅稱，“萬事都有周期，而萬事也都有虧損的時候。行業(yè)中，所有優(yōu)秀的企業(yè)，沒有任何一家企業(yè)是靠慣性存活百年的，這（需要）在不同的拐點到來的時候，不斷的應對?！?/P>

  潮平風正，兩岸壯闊，且看房地產(chǎn)如何揚帆美好住居新航海！

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)