近兩年來，隨著樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)，不少城市出臺(tái)限購限價(jià)措施，抑制市場投機(jī)炒房。與之相隨的則是多地涌現(xiàn)的打擦邊球行為，以雙合同等方式，試圖突破限價(jià)。

  《中國經(jīng)營報(bào)》記者近期走訪濟(jì)南樓市發(fā)現(xiàn)，自2016年10月當(dāng)?shù)爻雠_(tái)限價(jià)政策后，濟(jì)南市場毛坯房大幅減少，開發(fā)商多通過雙合同的形式，在商品房買賣合同之外，對(duì)房款價(jià)格作出補(bǔ)充協(xié)議，分別約定房款和裝修款，以順利通過網(wǎng)簽。

  而附加的精裝修條款在最后驗(yàn)收時(shí)則缺乏相應(yīng)的驗(yàn)收監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，精裝修質(zhì)量難以保證，給購房者帶來了諸多麻煩。

  記者注意到，對(duì)此，濟(jì)南市住建委近期發(fā)布一則關(guān)于規(guī)范帶裝修商品房預(yù)售管理的通知，對(duì)于市內(nèi)借“毛坯變裝修”變相漲價(jià)的行為予以打擊。而在早前，住建部等七部委下發(fā)通知，決定于7月到12月在北京、上海、濟(jì)南等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治行動(dòng)。

  濟(jì)南住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，以往企業(yè)通過精裝修名義變相突破政府限價(jià)，比如CBD那些地段，企業(yè)第一次向住建委報(bào)的時(shí)候裝修價(jià)想要每平方米加6900元，通過與業(yè)主協(xié)商簽訂雙合同，雖然一些業(yè)主也能接受?！暗@些行為我們已經(jīng)注意到了，所以我們7月9日時(shí)專門下發(fā)關(guān)于帶裝修商品房銷售的規(guī)范文件，目的就是要整治這些變相漲價(jià)的企業(yè)，毛坯價(jià)都是一樣的，裝修價(jià)過高肯定是不行的?！痹撠?fù)責(zé)人表示，盡管這兩年在推進(jìn)限價(jià)方面仍存在諸多困難和矛盾，“但目前通過政府限價(jià)已經(jīng)較大程度上抑制了房價(jià)過快上漲?！?/P>

  毛坯房難覓

  近日，記者以外地購房者身份走訪了濟(jì)南近兩年房價(jià)上漲迅猛的歷下區(qū)、歷城區(qū)和高新區(qū)部分樓盤，售樓處置業(yè)顧問紛紛告訴記者，“濟(jì)南目前毛坯房已經(jīng)很少了，新房基本上都是精裝修?！?/P>

  當(dāng)問及一套100平方米左右的房子裝修大概需要多少錢時(shí)，北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“北科建”）在濟(jì)南的“翡翠大觀”項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者，“以濟(jì)南本地的物價(jià)水平來看，基本上花十幾萬元就能裝修得很好。”

  但記者了解到，房地產(chǎn)商賣的精裝房裝修價(jià)格卻遠(yuǎn)高于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。目前在濟(jì)南市，精裝修房子比毛坯房每平方米高出3000元至5000元不等。

  比如，主打精裝修房屋的萬科（000002.SZ）在濟(jì)南歷下區(qū)的翡翠系列項(xiàng)目——翡翠公園，項(xiàng)目將在8月底開盤。該項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者，現(xiàn)在一口價(jià)每平方米26499元。在樣板房內(nèi)，記者看到開發(fā)商對(duì)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和配置予以公示，室內(nèi)除了軟裝部分，其他諸如地板、天花板乃至廚房電器等，基本都由開發(fā)商提供。

  置業(yè)顧問稱，在購房時(shí)，裝修部分會(huì)作為附加條件附在購房合同后面，里面對(duì)于裝修材料所用的品牌也會(huì)有明示，但不會(huì)把毛坯價(jià)和裝修價(jià)分別告知買主，“我們說的就是一個(gè)精裝修后的總體價(jià)格?！庇浾邚钠淇谥辛私獾剑b修價(jià)格會(huì)比毛坯每平方米高出五六千元左右。若以一套100平方米的房子計(jì)算，裝修價(jià)格在50萬到60萬元之間，而按照萬科翡翠公園每平方米26499元的價(jià)格計(jì)算，一套房子總價(jià)為264.99萬元，裝修價(jià)格占比20%左右。

  在記者走訪的幾個(gè)樓盤中，只有濟(jì)南本地房企祥泰城和北科建旗下項(xiàng)目翡翠大觀目前還有少量毛坯房銷售。龍湖·天璞的一位置業(yè)顧問告訴記者，他可以幫忙聯(lián)系賣毛坯房的朋友，如果確定要買的話需要付全款，記者隨后了解到，這些毛坯房是工程抵賬的房源，位于歷城區(qū)，價(jià)格在每平方米19500元左右。

  多位置業(yè)顧問向記者表示，濟(jì)南從前兩年開始就要求商品房要精裝修。“2016年之后的項(xiàng)目基本上都是精裝修了，”保利翡麗公館二期琢園的置業(yè)顧問說道，“我們現(xiàn)在翡麗公館這塊地是2016年拍的，每平方米1萬塊錢，是當(dāng)年的地王?！?/P>

  借精裝修突破限價(jià)

  為何新房都要精裝修？記者帶著疑問向濟(jì)南市住建委詢問情況，其房地產(chǎn)開發(fā)管理處一位相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋道，濟(jì)南市并沒有下發(fā)過類似文件，“之前市里曾有討論，但因?yàn)檠b修這個(gè)事情的確難以做一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，所以后來就沒有下文了?！?/P>

  上述相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，濟(jì)南市之前曾提倡新房“全裝修”，主要是考慮到環(huán)保節(jié)能，為了避免二次浪費(fèi)污染。但目前為止，全裝修的標(biāo)準(zhǔn)具體是什么至今沒有出相關(guān)文件。至于所謂的精裝修，“都是開發(fā)商自己搞出來的。我們在下發(fā)文件時(shí)，凡是有裝修的房子，統(tǒng)一稱為‘帶裝修’。”之前企業(yè)對(duì)于商品房裝修并不熱衷，但情況在2016年10月份之后發(fā)生變化。

  2016年10月，住建部在北京召開了全國部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作部署會(huì)，明確北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟(jì)南、無錫、福州、成都等16個(gè)重點(diǎn)城市要把房價(jià)穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上?！拔覀兪?016年10月份接到上面通知說，以當(dāng)天的網(wǎng)簽價(jià)格為準(zhǔn)，當(dāng)時(shí)的平均價(jià)格是8903元/平方米，濟(jì)南市新房銷售均價(jià)不允許再往上漲?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說道。

  記者實(shí)地走訪了解到，濟(jì)南市目前正在向東發(fā)展新的城區(qū)，當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為東邊城區(qū)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)城市副中心，在記者經(jīng)過的歷下區(qū)、歷新區(qū)和高新區(qū)內(nèi)，隨處可見正在興建的樓盤。公開信息顯示，截至今年7月18日，濟(jì)南市土地出讓金高達(dá)670.3億元，同比增長144.54%，是今年上半年13個(gè)賣地超過500億元的城市之一。甚至有大學(xué)生暑假兼職給房地產(chǎn)商帶客，一位大二的學(xué)生告訴記者，她們平時(shí)接觸到的客流量能有百十來人。

  以經(jīng)濟(jì)、教育資源較為集中的歷下區(qū)為例，目前好的地段住宅房價(jià)已在30000元/平方米左右。萬科、綠地、碧桂園、龍湖、恒大、保利等大型房企皆在這些黃金地段有所布局。綠地IFC中央公館住宅價(jià)格為29000元/平方米，其置業(yè)顧問表示，后期開盤的項(xiàng)目仍有上漲趨勢。碧桂園于8月份即將開盤的鳳凰中心，位于政府辦公區(qū)龍奧大廈附近，其所售的小公寓預(yù)期價(jià)格已超20000元/平方米。

  “予以理解”

  記者了解到，為了能夠突破政府指導(dǎo)價(jià)的限制，順利通過網(wǎng)簽，不少企業(yè)紛紛借精裝修等名義，對(duì)購房合同進(jìn)行拆分。

  “這些企業(yè)在銷售高價(jià)盤時(shí)會(huì)征詢業(yè)主意見，如果業(yè)主同意拆分成雙合同，即可順利過網(wǎng)簽，如果不同意的話就繼續(xù)等著，看國家什么時(shí)候不再限價(jià)再過網(wǎng)簽?！鄙鲜鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，“我們政府監(jiān)管的原則是：不影響房子的總價(jià)款，沒有偷稅漏稅，如果不影響業(yè)主買房，也不影響我們這邊對(duì)濟(jì)南市總體價(jià)格的調(diào)控，我們對(duì)此種行為予以理解?！?/P>

  另外，在關(guān)注對(duì)高房價(jià)的調(diào)控之外，該負(fù)責(zé)人還表示，我們覺得應(yīng)該把在濟(jì)南市就業(yè)的年輕剛需群體納入保障房、共有產(chǎn)權(quán)房人群，“目前我們正在研究這個(gè)事情，這些人群才是最值得關(guān)注的?！?/P>

  實(shí)際上，盡管房企通過雙合同方式解決網(wǎng)簽問題，近兩年來濟(jì)南依然積存了大量的高價(jià)盤?！皾?jì)南市這兩年積累了大量高價(jià)的樓盤沒有網(wǎng)簽，大概200萬平方米?！鄙鲜鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說道。

  一位置業(yè)顧問告訴記者，“現(xiàn)在只要是濟(jì)南市區(qū)內(nèi)，包括萬科、保利等大品牌都是這樣，如果所在項(xiàng)目超過政府的限價(jià)，都需要搞雙合同才能過網(wǎng)簽，裝修標(biāo)準(zhǔn)和配置、品牌等作為附件，附在購房合同后面，網(wǎng)簽時(shí)以前面購房合同的價(jià)格為準(zhǔn)，政策就是這樣，沒有辦法?！?/P>

  據(jù)記者了解，近兩年來，因?yàn)樯唐贩夸N售時(shí)簽訂雙合同導(dǎo)致后期業(yè)主維權(quán)困難的案例不在少數(shù)，《中國經(jīng)營報(bào)》此前曾報(bào)道過多地出現(xiàn)的雙合同現(xiàn)象以及隨之催生的糾紛。

  7月9日，濟(jì)南市已出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范帶裝修商品房銷售的通知》，明確提出對(duì)于帶裝修的商品房，在銷售現(xiàn)場要對(duì)毛坯價(jià)格和裝修價(jià)格分別予以公示。同時(shí)要求按毛坯房設(shè)計(jì)的商品房，取得預(yù)售證許可后，開發(fā)企業(yè)不得擅自改為帶裝修商品房對(duì)外銷售。對(duì)于那些擅自將毛坯房改為帶裝修商品房銷售的，應(yīng)暫停銷售行為，待完善施工圖設(shè)計(jì)變更審查后，方可繼續(xù)銷售。

  而在走訪調(diào)查時(shí)，記者注意到，萬科大都會(huì)·萬公館1號(hào)樓在銷售時(shí)是按照精裝房進(jìn)行銷售的，但查閱其取得的預(yù)售許可證發(fā)現(xiàn)，裝修標(biāo)準(zhǔn)卻為“無裝修”。

  記者與濟(jì)南萬科方面聯(lián)系，對(duì)方表示近期會(huì)針對(duì)萬公館1號(hào)樓的問題有一個(gè)書面回復(fù)。濟(jì)南萬科方面向記者提供的銷售案場照片顯示，截至發(fā)稿時(shí)，萬科濟(jì)南地區(qū)已經(jīng)在銷售現(xiàn)場將毛坯和精裝修價(jià)格分別予以公示。

  精裝修相應(yīng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)缺失

  在走訪調(diào)查中，記者了解到，為順利通過網(wǎng)簽，部分業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)紛紛添加補(bǔ)充協(xié)議，就房款價(jià)格與裝修價(jià)格單獨(dú)作出約定。也因此，部分項(xiàng)目業(yè)主在后期裝修質(zhì)量方面的權(quán)益難以保證。

  記者從一位普通住宅業(yè)主合同上看到，這份雙合同前后每平方米差價(jià)為1529.83元，總體差價(jià)約為263022元。而另一位洋房業(yè)主的合同顯示，雙合同前后每平方米差價(jià)2884.45元。

  一位負(fù)責(zé)過多起涉及到雙合同官司的律師告訴記者，近幾年在政府對(duì)房地產(chǎn)亂象進(jìn)行打擊的背景下，一些房地產(chǎn)商為了規(guī)避政府限價(jià)，私下違反規(guī)定，采取補(bǔ)充協(xié)議的方式變更主合同的價(jià)款，通過與業(yè)主協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，即“陰陽合同”，而補(bǔ)充協(xié)議也是由企業(yè)提供的格式條款，業(yè)主一般沒有提出異議的權(quán)利。但如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，即便企業(yè)在合同中約定了很多對(duì)業(yè)主不利的限制條件，質(zhì)量問題也是企業(yè)必須解決的。另外，該律師表示，這種變相突破政府對(duì)房地產(chǎn)市場限價(jià)調(diào)控的行為本質(zhì)上是違規(guī)的，應(yīng)由權(quán)責(zé)部門依法查處。

  據(jù)律師介紹，雙合同不僅使購房者承擔(dān)更高的首付壓力，同時(shí)還暗藏糾紛隱患。當(dāng)房子出現(xiàn)問題較為嚴(yán)重時(shí)，購房者若想解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失時(shí)，只能依據(jù)購房合同上的金額進(jìn)行處理，這無疑會(huì)給購房者帶來一定的損失，裝修費(fèi)用易產(chǎn)生爭議，能否全額退款存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

  上述住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，以往政府對(duì)于商品房的驗(yàn)收備案主要包括工程竣工單體驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收。其中，工程竣工單體驗(yàn)收是由甲方（主體責(zé)任方）自己組織驗(yàn)收，開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理這四方都要參與，政府質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督，最后在政府部門（住建委）備案。政府也會(huì)對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行抽檢，若出了問題，四方都要受到處罰；而綜合驗(yàn)收則涉及到市內(nèi)水、電、氣暖、物業(yè)、住建委以及質(zhì)監(jiān)站等六部門的協(xié)調(diào)，過程相對(duì)較長。他表示，綜合驗(yàn)收在今年4月份取消了。

  一位經(jīng)常接觸房產(chǎn)方面糾紛的律師告訴記者，其實(shí)從2016年開始，拿綜合驗(yàn)收這個(gè)點(diǎn)去打官司時(shí)就陸續(xù)行不通了。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，早在2004年時(shí)，為簡政放權(quán)，《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)[2004]第16號(hào))第83項(xiàng)已明確取消了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第248號(hào)）中的“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收”。

  上述負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于房屋存在的質(zhì)量問題，“合同里面對(duì)于裝修標(biāo)準(zhǔn)什么的都規(guī)定得很清楚，業(yè)主可以根據(jù)裝修合同去要求房企提供相應(yīng)的商品房。這些并不是政府可以干涉到的。房企說提供3000元/平方米的精裝修也好，5000元也好，只要最后能提供就行?！?/P>

  記者了解到，濟(jì)南市7月9日出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范帶裝修商品房銷售的通知》中規(guī)定，對(duì)借“毛坯變裝修”變相漲價(jià)、未辦理施工圖設(shè)計(jì)變更審查的項(xiàng)目，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，責(zé)令企業(yè)限期整改，整改期間停止商品房銷售。不過，通知未明確變相漲價(jià)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。而對(duì)于精裝修商品房在驗(yàn)收時(shí)都包括哪些細(xì)則，至今沒有文件作出具體說明和規(guī)范。

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)