4月28日，省統(tǒng)計局發(fā)布2019年一季度廣東房地產(chǎn)市場情況分析。分析指出，一季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，商品房銷售一二線城市回暖，三四線城市回調(diào)壓力加大。與此同時，商品房銷售價格繼續(xù)走高，而開發(fā)企業(yè)庫存壓力增加。省統(tǒng)計局預(yù)計，上半年廣東商品房銷售面積降幅進一步收窄。
開發(fā)投資增速放緩
土地購置費拉動作用增強
省統(tǒng)計局分析指出，受龍光玖鉆、祥瑞金茂府、華潤前海中心三四區(qū)等百億大項目接近尾聲，新入庫項目施工進度較慢等因素影響，一季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成投資2778.68億元，同比增長12.8%，增幅同比回落10.0個百分點，高于全部固定資產(chǎn)投資增速1.6個百分點。
從構(gòu)成看，雖然土地購置費增幅回落，但對開發(fā)投資的拉動作用增強。一季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中建筑工程1621.60億元，同比增長4.1%，增幅同比回落5 .6個百分點。其中土地購置費699.34億元，增長34 .2%，同比回落94.6個百分點，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動率由上年的14.6%提高到19.3%.
從工程用途看，商品住宅和辦公樓投資增速回落。一季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅投資1931.94億元，同比增長13.4%，增幅同比回落11.7個百分點；辦公樓投資218.57億元，下降3.5%，增幅同比大幅回落44.5個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資263.21億元，增長2.4%，增速同比提高8.4個百分點；其他投資364.97億元，增長32.4%，增幅同比提高0.6個百分點。
從區(qū)域看，四大區(qū)域投資增幅均有所回落。一季度，珠三角、東翼、西翼和山區(qū)房地產(chǎn)投資同比分別增長12 .4%、10.3%、30.5%和6.4%，增幅分別同比回落6.1個、41.6個、23.6個和25.4個百分點。其中汕尾由于碧桂園時代城、保利等較大樓盤已到竣工階段，新項目較少，投資增速大幅回落115.1%.
銷售市場分化嚴(yán)重
三四線回調(diào)壓力加大
一季度，廣東商品房銷售市場出現(xiàn)小幅升溫，銷售面積2540.69萬平方米，同比下降6.9%，降幅比上年同期收窄2.4個百分點。其中，商品住宅銷售面積2178.91萬平方米，同比下降6 .9%，降幅同比收窄2.5個百分點。
省統(tǒng)計局指出，一季度，廣東商品房銷售市場呈現(xiàn)出一二線城市回暖，三四線城市回調(diào)壓力加大的特點。珠三角地區(qū)商品房銷售面積略降0.1%，增幅同比提高18.4個百分點，6個地市商品房銷售面積同比提升。
其中，廣州商品房銷售面積增長19.3%，增幅同比大幅提高69.6個百分點。主要原因：一是市場對調(diào)控政策的反應(yīng)減弱；二是2018年廣州市對調(diào)控細(xì)則進行調(diào)整，商業(yè)類地產(chǎn)項目銷售利好；三是房貸利率有所松動，利率優(yōu)惠使得購房者意愿加強。
一季度珠海商品房銷售面積增速居全省之首，大幅增長54 .7%，增幅同比提高87 .7個百分點。主要是因為珠海在2018年12月21日出臺政策，放松對斗門、金灣兩區(qū)非本市戶籍居民限購（此前需連續(xù)繳納五年社保）。
粵東粵西粵北地區(qū)中，除河源、清遠和揭陽增幅同比有所提高外，其余地市均有不同程度的回落。其中潮州同比回落102.9個百分點，陽江回落86.1個百分點?；洊|西北地區(qū)合計商品房銷售面積同比回落27 .5個百分點。
銷售價格走高
13490元/㎡，均價同比增6 .6%
一季度，廣東商品房銷售價格繼續(xù)走高，增幅有所回落。一季度，廣東商品房平均銷售價格（商品房銷售額/商品房銷售面積）每平方米13490元，同比增長6 .6%，增幅同比回落2 .7個百分點。其中，商品住宅均價每平方米13304元，增長7 .6%，增幅同比回落6.0個百分點。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的3月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，廣州、深圳、惠州、湛江、韶關(guān)同比指數(shù)分別為111.9、100.3、103.0、108.2和105.0.
按區(qū)域分，珠三角、西翼和山區(qū)商品房銷售均價同比分別增長2.6%、11.9%和5 .2%，東翼下降3.4%.分別比上年同期回落11.1個、6.9個、19.4個和19.9個百分點。深圳的商品房銷售均價下降0.2%，增幅同比回落17.0個百分點；中山市下降2.3%，增幅同比回落22.4個百分點；肇慶增長1.7%，增幅同比回落35.6個百分點。
問題
建安投資回落幅度較大
省統(tǒng)計局指出，一季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資主要依賴往年購置土地分期支付的土地購置費高速增長所拉動，建安工程投資增幅卻呈回落態(tài)勢，對房地產(chǎn)投資貢獻率降低。一季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中建安工程投資僅增長3.1%，比上年同期回落7.0個百分點，占比同比回落6.2個百分點。對房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻率由上年同期的35 .6%下降到今年的17.7%.
分市看，除廣州、深圳、陽江建安投資增速比上年同期有所提升外，其他城市均有不同程度的回落。其中揭陽回落161.8個百分點，湛江回落73.6個百分點，梅州回落71.2個百分點。
開發(fā)企業(yè)庫存壓力增加
一季度，廣東商品房待售面積5663.62萬平方米，比上年同期增加354.91萬平方米，同比增長6.7%，增幅同比提高15.1個百分點。按類型分，住宅待售面積占比48.3%，增長3.9 %，；辦公樓待售面積增長10.5%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積下降0.1%.按待售時間分，1-3年待售面積占比56.5%，增長2.7%；3年以上待售面積占比14.2%，增長69.2%.分市看，待售面積增速較高的有陽江（38.6%）、珠海（23.0%）、中山（19.9%）。
省統(tǒng)計局建議，針對庫存高企的現(xiàn)狀，二三線高庫存城市的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)采取多種措施，加速去化進程，同時根據(jù)市場形勢合理掌控開發(fā)規(guī)模，調(diào)研市場需求積極調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)，減小企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。
預(yù)判
上半年銷售面積降幅進一步收窄
2019年1月召開的中央經(jīng)濟工作會議繼續(xù)堅守“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，要求構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，避免房地產(chǎn)市場大起大落有利于經(jīng)濟運行的平穩(wěn)。
省統(tǒng)計局分析，一季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅雖有所回落，但銷售市場降幅收窄、到位資金較為充足，將提振房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，預(yù)計2019年上半年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將在11%左右。
銷售市場方面，雖然一季度銷售市場有所好轉(zhuǎn)，但無論是政策導(dǎo)向還是市場基本面，商品房銷售新一輪上漲的可能性非常小。隨著剛性需求的逐步恢復(fù)，以及上年同期低基數(shù)，預(yù)計上半年廣東商品房銷售面積降幅進一步收窄。
作者：中房網(wǎng) 來源：中房網(wǎng)
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