房產(chǎn)稅要來了，這可能是近半年以來房地產(chǎn)行業(yè)最大的“瓜”，可以說，對于“吃瓜群眾”的剛需購房者來說，房產(chǎn)稅是他們最期待的稅收。因為目前房價依舊非常高，很多人都期望能夠通過房產(chǎn)稅讓房價真正地降低下來。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月份，全國平均房價依舊高達(dá)9749元/平方米。也就是說，雖然今年下半年以來受調(diào)控政策的影響，房價是下跌了，但是也僅是跌回了2020年的水平。而根據(jù)上海易居研究院的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，全國100城和50城的平均房價收入比分別為9.2和13.3，而平均房價收入比越高，就說明房價越高，人們買房就越困難。就比如13.3，就意味一個家庭想購買一套房子，需要整個家庭不吃不喝工作13.3年。
在國際上，合理的平均房價收入比在5左右，而我們國家100城的平均房價收入比就高達(dá)9.2，所以目前我們國家的房價真的非常高。雖然2016年9月份樓市調(diào)控政策就開始了，但是從2017年底到2020年底，全國平均房價依舊從7614元/平方米漲到了9860元/平方米，3年上漲了2246元/平方米，平均每年漲幅高達(dá)9.83%。當(dāng)然，進(jìn)入2021年以來，樓市調(diào)控效果慢慢顯露出來，不僅房價上漲的勢頭被慢慢遏制了下來，同時很多很多城市和地區(qū)的房價都出現(xiàn)了下跌了現(xiàn)象。更重要的是，在今年9月份，全國平均房價迎來了77個月以來的首次環(huán)比下跌，并且在10月份房價再次環(huán)比下跌。也就是說，樓市調(diào)控的效果確實已經(jīng)顯露出來，房價也已經(jīng)開始下跌了。
但是不可否認(rèn)，目前我們國家的總體房價還是非常高的，對于大部分人來說，房價下跌這一點相當(dāng)于沒有。更重要的是，在目前的樓市調(diào)控政策下，房價很難出現(xiàn)大的跌幅，一方面是因為調(diào)控政策是為了維持房價穩(wěn)定，另一方面是因為現(xiàn)在的調(diào)控政策并沒有觸及到炒房客的核心利益。目前，樓市調(diào)控的主要手段還是限購和限售，這對于已經(jīng)投資了大量房產(chǎn)的投資客來說，并沒有太大的影響。而房產(chǎn)稅則不同，房產(chǎn)稅就是針對房子征稅的，所以持有的房子越多，需要繳納的房產(chǎn)稅就越多，這就會大幅增加投資客持有房產(chǎn)的成本。投資客投資房產(chǎn)是為了獲利的，一旦持有房產(chǎn)的成本大于獲得收益，投資房產(chǎn)就會面臨虧損。到了那時，投資客不但不會再繼續(xù)投資房產(chǎn)，反而會開始拋售房產(chǎn)。
正是因為這個原因，所以人們對房產(chǎn)稅寄予了厚望，就是期望房產(chǎn)稅能夠早日出臺，讓房價真正地降低下來。那么，房產(chǎn)稅到底什么時候能夠出臺呢？對于房產(chǎn)稅出臺的時間已經(jīng)討論了很多年了。進(jìn)入2021年以來，關(guān)于房產(chǎn)稅的消息越來越多了，比如在今年5月6日，財政部部長劉昆在《經(jīng)濟(jì)日報》撰文再度提到“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”；比如在5月11日，財政部又會同住建部等4個部門負(fù)責(zé)人，在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市的負(fù)責(zé)人及部分專家學(xué)者，對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見?？梢钥闯觯槍Ψ慨a(chǎn)稅，財政部已經(jīng)實錘，目前房產(chǎn)稅不僅真實存在，并且針對房產(chǎn)稅出臺的準(zhǔn)備工作都在穩(wěn)步推進(jìn)之中。更重要的是，現(xiàn)在房產(chǎn)稅試點在即，這說明距離房產(chǎn)稅正式出臺的時間真的不遠(yuǎn)了。
另外，今年以來，很多專家和學(xué)者都發(fā)聲表示房產(chǎn)稅會很快出臺，比如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為房產(chǎn)稅大概率會在未來5年出臺，也就是在“十四五”期間出臺；還比如經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也表示：這一次“十四~五”規(guī)劃建議沒有提房地產(chǎn)稅，是不是意味著在“下個五年”期間房地產(chǎn)稅也不會提上立法日程？，我的判斷恰好相反。我認(rèn)為，“下個五年”期間，可能是出臺房地產(chǎn)稅最好的時機(jī)，這個時機(jī)一旦錯過，未來恐怕很難找到出臺的時間窗口。
在今年8月11日，中國經(jīng)濟(jì)周刊發(fā)表了一篇題為《專家：房地產(chǎn)稅或年底前出臺試點政策，稅率不超過1%》的文章，在文章中針對房產(chǎn)稅出臺的時間明確表態(tài)：房產(chǎn)稅試點不是遙遙無期的，已經(jīng)到了實質(zhì)推進(jìn)的階段，年底前出臺試點政策的可能性還是很大的。這是權(quán)威媒體首次針對房產(chǎn)稅出臺的時間作出，這說明目前房產(chǎn)稅出臺之前的準(zhǔn)備工作確實已經(jīng)基本完成了，房產(chǎn)稅隨時都有可能出臺。
所以，對于人們來說，現(xiàn)在已經(jīng)不用再去擔(dān)心房產(chǎn)稅存不存在的問題了，并且房產(chǎn)稅大概率也會在未來5年內(nèi)出臺。而隨著距離房產(chǎn)稅出臺的時間越來越近，很多人對房產(chǎn)稅的稅率也越來越關(guān)心了，甚至還有很多人擔(dān)心房產(chǎn)稅會增加他們的負(fù)擔(dān)。對于一些剛需購房者來說，本來就背負(fù)著房貸，生活壓力非常大，所以他們擔(dān)心房產(chǎn)稅出臺之后，又會增加他們的負(fù)擔(dān)。對于人們的這種擔(dān)心，其實完全沒有必要，因為房產(chǎn)稅主要針對的就是房產(chǎn)比較多的人，對于剛需家庭影響不大，并且新華社也曾在《房地產(chǎn)稅改革多個重難點待解》給出意見：
房地產(chǎn)稅應(yīng)設(shè)立免征面積。對于剛需購房者而言，居住條件在平均水平以下的居民在保有環(huán)節(jié)上將繳很少的稅甚至無需納稅，再加上綜合稅制下房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費的大幅清理或廢止，中低收入水平居民將會實質(zhì)受益，一定程度上有助于剛需型需求的實現(xiàn)。
可以看出，房產(chǎn)稅大概率會針對剛需家庭而設(shè)置免征面積，也就是一個家庭持有一定面積內(nèi)的房子不需要繳納房產(chǎn)稅。對此，財稅專家張學(xué)誕提出一個方案：設(shè)置40平方米的免征面積，按照階梯式標(biāo)準(zhǔn)（0.2%~1.2%）。如果按照這個方案征收房產(chǎn)稅，那么一個三口之家就有120平方米的免征面積，也就是擁有120平方米以內(nèi)的房子不需要繳納房產(chǎn)稅。120平方米足夠正常居住了，就算房子面積超出了一點，由于超出面積小并且稅率低，所以房產(chǎn)稅可以忽略不計。
但是從這個方案中可以看出，這個方案對剛需家庭非常友好，但是對于持有大量房產(chǎn)的投資客就非常不友好了。因此持有的房產(chǎn)多，就會意味著需要繳納的房產(chǎn)稅稅率高，繳納的房產(chǎn)稅就非常多。就比如超出的面積超過1000平方米，按照目前1萬元/平方米的平均售價計算，超出房產(chǎn)的價值為1000萬元，如果按照1.2%的稅率征收房產(chǎn)稅，也就意味著每年需要繳納12萬元的房產(chǎn)稅。如果超出的面積是100平方米，那么按照平均房價計算，未來每年就需要繳納2000元~12000元的房產(chǎn)稅。
總結(jié)：目前很多投資者持有了大量房產(chǎn)，動輒就是十幾套甚至幾十套，一旦房產(chǎn)稅出臺，就意味著以后每年需要繳納一大筆房產(chǎn)稅。最后，剛需購房者可以放心，房產(chǎn)稅不會誤傷到真正的剛需購房者，而對于持有房產(chǎn)比較多的人，就需要提前做好賣掉多余房產(chǎn)的準(zhǔn)備了。
來源：百家號 文：房產(chǎn)新談
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