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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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北京樓市觀望情緒增加 將逐步回歸理性
2018-11-19 09:13 點(diǎn)擊：258 次 作者： 來(lái)源：

　　11月15日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布北京市前10月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。其中，在房地產(chǎn)建設(shè)和銷售方面，1-10月，全市商品房新開(kāi)工面積1740.3萬(wàn)平方米，同比降1.7%；其中商品房銷售面積461.4萬(wàn)平方米，同比下降24%。在“金九銀十”黯然收?qǐng)?，多渠道房源供給，以及保障性住房投資在北京市固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域中占比居高不下的狀況中，市場(chǎng)觀望情緒逐漸增多，北京市今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性。

  金九銀十遇冷

  今年北京樓市“金九銀十”成色不足已是不爭(zhēng)的事實(shí)，北京新房交易量在交易面積和成交套數(shù)都呈現(xiàn)出下行趨勢(shì)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年國(guó)慶黃金周期間，北京新建住宅網(wǎng)簽235套，延續(xù)了2016年“9·30新政”以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)。

  有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新房交易面積34.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)分析，10月北京新房成交3270套，環(huán)比下降34.6%。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，近期北京新房供應(yīng)面積增速度遠(yuǎn)大于銷售面積增速，銷供比從今年4月份開(kāi)始逐月下跌。

  就供應(yīng)面積上講，6月以來(lái)北京新房供應(yīng)面積速度加快，10月北京新房供應(yīng)面積為117.94萬(wàn)平方米，而冷清的交易量使得10月銷供比達(dá)到最低值0.43。

  同時(shí)，政策方面的影響不可忽視。9月北京市發(fā)布公積金新政之后，市場(chǎng)購(gòu)買力尤其是首置剛需購(gòu)買力被進(jìn)一步削弱，同時(shí)市場(chǎng)預(yù)期受此影響進(jìn)一步回落，客戶入市積極性下降。數(shù)據(jù)顯示，10月北京新增客源量和帶看量環(huán)比下滑1.3%，處于低位穩(wěn)定。

  在二手房方面，據(jù)媒體此前報(bào)道，10月北京二手房量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)空間達(dá)到全年最高水平。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手住宅整體網(wǎng)簽量?jī)H為8879套，是今年3月份以來(lái)的最低位，環(huán)比上月下降了42%，再次跌進(jìn)單月成交萬(wàn)套以內(nèi)。

  在成交量大幅下挫的同時(shí)，成交價(jià)格也明顯下降。中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，買房議價(jià)幅度不斷增大。根據(jù)北京麥田成交房源價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月份買方整體議價(jià)幅度(客戶議價(jià)=成交價(jià)/最后一次報(bào)價(jià)-1)為-5.9%，較上個(gè)月下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，這樣的議價(jià)空間已經(jīng)是2018年以來(lái)的最高水平。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，北京的新房和二手房交易持續(xù)低迷，跟全國(guó)市場(chǎng)的表現(xiàn)是一致的，由于市場(chǎng)的看空情緒增加，以及商業(yè)銀行貸款相關(guān)配套政策等方面的影響，交易狀況不樂(lè)觀符合預(yù)期。

  實(shí)現(xiàn)多渠道房源供給

  在經(jīng)歷了夏季火熱的“漲價(jià)”后，北京市在對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)加大調(diào)控的同時(shí)，持續(xù)推進(jìn)集體土地租賃住房、公租房等保障性住房開(kāi)建和配租，以及共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房的入市，這對(duì)于增加多渠道房源供給，促進(jìn)職住平衡及房?jī)r(jià)理性回歸，無(wú)疑是濃墨重彩的一筆。

  10月15日，北京市住建委發(fā)布消息，由北京市燕順保障性住房投資有限公司持有運(yùn)營(yíng)5個(gè)公租房項(xiàng)目尚余部分的剩余84套房源房源，將面向順義區(qū)保障性住房輪候家庭，采取“快速配租”的方式進(jìn)行配租。此次配租面向順義區(qū)保障性住房輪候家庭，是順義區(qū)首次啟用“快速配租”方式。

  在共有產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前北京年內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始申購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目合計(jì)多達(dá)28個(gè)，供應(yīng)住宅套數(shù)多達(dá)31434套。而2017年全年供應(yīng)僅5個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)3752套住房。“北京樓市今年徹底進(jìn)入供應(yīng)井噴時(shí)代，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)同比上漲幅度達(dá)到了738%?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

  據(jù)了解，今年10月9日，北京嘉達(dá)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的中國(guó)鐵建西山梧桐項(xiàng)目共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目開(kāi)放申購(gòu)登記，銷售均價(jià)2.3萬(wàn)元/平(含全裝修)，共有588套。當(dāng)月15日，大興區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委近日對(duì)外發(fā)布《大興區(qū)四季盛景園共有產(chǎn)權(quán)住房開(kāi)始申購(gòu)登記的公告》顯示，開(kāi)放四季盛景園共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目共2224套房的申購(gòu)登記，全裝修均價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米。此后，位于朝陽(yáng)區(qū)管莊和東壩的兩個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目共2852套房11月13日開(kāi)始申購(gòu)。

  業(yè)內(nèi)人士分析稱，共有產(chǎn)權(quán)房的上市，除了對(duì)新房?jī)r(jià)值有很大的影響外，還對(duì)二手房市場(chǎng)起到調(diào)節(jié)，目前，北京二手市場(chǎng)中的老破小受沖擊較大，成交萎靡不振，脫手不易。雖說(shuō)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房需要一定的資格，但在北京嚴(yán)格的限購(gòu)環(huán)境下，外地購(gòu)買力不能進(jìn)，共有產(chǎn)權(quán)房又分流了數(shù)量可觀的潛在購(gòu)買力，對(duì)新房和二手房?jī)r(jià)的影響不可低估。

  而對(duì)于限價(jià)房，據(jù)張大偉介紹，目前看，限價(jià)房合計(jì)大約3000億貨值，2018-2019年將出現(xiàn)限價(jià)房供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。從價(jià)格走勢(shì)看，2018年北京市場(chǎng)因?yàn)橛写罅康姆吭垂?yīng)，各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行。在過(guò)去一年多通過(guò)各種約束性政策抑制市場(chǎng)高溫后，后續(xù)市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期。

  據(jù)張大偉分析，北京市場(chǎng)過(guò)去2年土地供應(yīng)高峰逐漸開(kāi)始反應(yīng)到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量上市。同時(shí)，限競(jìng)房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域入市超過(guò)3000套。

  房地產(chǎn)投資回溫

  在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域，記者發(fā)現(xiàn)，今年前三季度北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但降幅卻一直在收窄。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年、前三季度以及前10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別為—7.5%，—3%，1.5%。

  “很明顯10月份北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域出現(xiàn)了回溫的態(tài)勢(shì)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，這與全國(guó)的表現(xiàn)大相徑庭，國(guó)家整體是從高位運(yùn)行在持續(xù)往下走，而北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻是從低位開(kāi)始反彈。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資99325億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速持續(xù)回落；10月當(dāng)月，該數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)7.7%，為年內(nèi)最低。而對(duì)比全國(guó)，北京市卻實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)的首個(gè)增長(zhǎng)。

  對(duì)于個(gè)中緣由，據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)分析，過(guò)去開(kāi)發(fā)投資受到一定的抑制導(dǎo)致此前的數(shù)據(jù)一直不是很樂(lè)觀，10月以來(lái)政府土地購(gòu)置結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，加之樓市的利空出盡，促使不利因素經(jīng)過(guò)消化調(diào)整后，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將朝著好的方向前進(jìn)。

  記者了解到，10月22日，北京國(guó)土資源局網(wǎng)站一口氣掛出了6宗擬出讓地塊。其中兩宗為共有產(chǎn)權(quán)房地塊，另外四宗為限競(jìng)房地塊。兩宗共有產(chǎn)權(quán)地塊均位于順義，將提供共有產(chǎn)權(quán)房超過(guò)4000套。另外四宗“限競(jìng)房”地塊分別位于豐臺(tái)、昌平、房山和大興。值得注意的是，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)的白盆窯地塊去年曾作為共有產(chǎn)權(quán)房地塊出讓，但卻遭遇了流標(biāo)，這次改為“限競(jìng)房”出讓。

  同時(shí)，今年以來(lái)，北京市加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，全市保障性住房投資一直保持上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全市保障性住房完成投資517.9億元，同比增長(zhǎng)43.6%；1-3季度同比增長(zhǎng)37.8%；前10月同比增40.7%。

  此外，據(jù)了解，今年以來(lái)，北京市多區(qū)正加快規(guī)劃和建設(shè)集體土地租賃房，其中不少房源都面向周邊園區(qū)內(nèi)的企業(yè)員工。10月以來(lái)，北京市已有豐臺(tái)區(qū)成壽寺、石景山區(qū)古城、海淀東升鄉(xiāng)、通州大稿村4個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開(kāi)工，可提供房源約3800套；此外，還有一大批項(xiàng)目正辦理開(kāi)工前手續(xù)，順義區(qū)首批4個(gè)項(xiàng)目也已完成立項(xiàng)。

作者：中房網(wǎng)　　來(lái)源：中房網(wǎng)