自貿(mào)區(qū)的政策紅利和巨大的發(fā)展空間，讓海南房地產(chǎn)業(yè)暗流涌動，部分開發(fā)商想從海南這塊尚未被完全開發(fā)的“寶藏”中分一杯羹。

  海南省住建廳公開資料顯示，截至2017年10月，已經(jīng)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有3859家，其中僅暫定級企業(yè)就有3061家。

  為規(guī)范良莠不齊的房地產(chǎn)市場，2017年開始，海南不斷出臺系列政策對樓市進(jìn)行調(diào)控。2018年4月22日，海南省出臺了堪稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，以防范海南在紅利政策下變成“地產(chǎn)島”。

  除了制定嚴(yán)厲的限購限售政策，今年以來海南各地也在開展房地產(chǎn)市場專項整治，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違規(guī)開發(fā)和投放虛假房地產(chǎn)廣告等行為。《中國經(jīng)營報》記者在近日走訪海南樓市時發(fā)現(xiàn)，仍有屢禁不止的變相躲避限購的行為，甚至一些在建樓盤因開發(fā)商資金糾紛、違規(guī)銷售等問題被法院查封。

  決心破除地產(chǎn)依賴的海南房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行“刮骨療傷”。海南省各級住建部門表示，對各類違法違規(guī)行為，將繼續(xù)嚴(yán)打嚴(yán)查。

  有項目變相躲避限購

  2018年10月，《中國經(jīng)營報》曾刊發(fā)《海南瓊海天來泉項目調(diào)查：會員制模式下的養(yǎng)老困局》報道。在調(diào)查海南養(yǎng)老項目同時，記者了解到，已于2008年年底開盤的“天來泉二期”目前仍有房源出售。銷售人員表示，今年9月中旬，開發(fā)商把之前占的銷售名額讓出來重新開放購買，均價為14000~15000元/平方米，是具有70年產(chǎn)權(quán)的個人住宅，外地購房者也可以購買。

  天來泉二期位于瓊海市官塘旅游開發(fā)區(qū)，與紅色娘子軍紀(jì)念園一路之隔，由瓊海天來泉旅游不動產(chǎn)有限公司（以下簡稱“天來泉不動產(chǎn)”）開發(fā)。

  記者從天來泉二期銷售中心了解到，該項目由旅游用地變更為住宅，其產(chǎn)權(quán)實(shí)為50年。對此，記者致電瓊海市國土資源局了解到，天來泉項目二期的產(chǎn)權(quán)確實(shí)是到2057年，從2018年開始計算還有39年的產(chǎn)權(quán)年限。

  在付款方式上，銷售人員表示需全款付清，“由于現(xiàn)在海南限購，外地購房者無法貸款購房，需要全款購買，然后著手去辦理社?；騻€稅，兩年后再簽訂正式合同?！庇捎谔靵砣谝呀ǔ捎?年，交齊全款后即可入住，房產(chǎn)證會在兩年之后辦理。

  天來泉二期所在的官塘旅游開發(fā)區(qū)屬于瓊海市的非限購區(qū)域，海南全面限購政策規(guī)定，這類區(qū)域如果是非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

  上述銷售人員稱，該項目兩房的戶型本來已經(jīng)全部售完，但因有一個客戶無法湊齊全款，其打算購買的那套房被公司重新出售，次日還有外地購房者會專門飛過來看房。“這邊的住戶基本都是從內(nèi)陸城市過來休閑度假的?！变N售人員稱。記者也在天來泉二期小區(qū)看到，目前居住的幾乎都是帶外地口音的老年人。

  銷售人員表示，現(xiàn)在天來泉二期的入住率在40%左右，11月中下旬入住率可能會達(dá)到70%~80%。不過天來泉二期附近的一名官塘學(xué)府小鎮(zhèn)置業(yè)顧問指出，旅游度假項目的入住率能達(dá)到30%算不錯了，達(dá)到50%就很擠了。

  記者聯(lián)系了三亞品房閣、買房網(wǎng)等多家海南售樓中介，他們告訴記者，不符合購房條件的外地人在海南購房有三種方式：一是通過人才引進(jìn)落戶海南；二是注冊一家公司，以企業(yè)的名義購房；三是在海南繳納社?；騻€稅，先辦理購房手續(xù)，繳納社?；騻€稅到達(dá)年限后即辦理房屋過戶手續(xù)。

  這種可操作的手段，吸引了不少外地購房者。品房閣的銷售人員小梁告訴記者，他們公司10月份銷售了385套房，利潤2385元，業(yè)績增長20%?！?0月份以后是海南房地產(chǎn)的旺季，越來越多的外地人想要到海南來買房。”小梁說。他給記者看了預(yù)約看房的客戶名單，上面顯示來自全國各地的客戶預(yù)約看房或購房，每個地方不下千人。除了限購房源外，還有不限購的商業(yè)住宅和更名房。

  ?？谑蟹繀f(xié)秘書長王路指出，人才落戶和企業(yè)購房的方式都可以在海南買房，但是跟個人購房相比，企業(yè)購房成本會高很多。另外，不建議消費(fèi)者以繳納社?；騻€稅的方式去購房，因為這其中風(fēng)險很大，一旦開發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)、爛尾、跑路等問題，消費(fèi)者很難究其責(zé)任。

  8月底，三亞市發(fā)改委、住建局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好商品房價格備案管理的通知》，要求房企依據(jù)開發(fā)建設(shè)成本，合理確定或調(diào)整銷售價格，于9月30日前重新申報銷售價格備案，6個月內(nèi)不得調(diào)高銷售價格。未重新申報銷售價格備案的，三亞市發(fā)改委和三亞市住建局將依據(jù)相關(guān)規(guī)定處理。

  海南一位資深房地產(chǎn)開發(fā)人士在接受記者采訪時表示，先收全款過兩到三年再簽約這種方式目前確實(shí)有一些項目在做。對部分購房者來說，看在便宜的價格上愿意冒無法正常網(wǎng)簽風(fēng)險，雙方也可能會簽署一些保底的退款協(xié)議；對開發(fā)商來說，這種方式能盡快回籠資金，有的還會采用定向包銷的方式，不做散賣，直接將房源便宜打包給大型的代理公司、中介機(jī)構(gòu)。

  王路則表示，對企業(yè)來說，他們需要在高壓政策之下找到生存的路徑，因此有很多企業(yè)會采取一些灰色的操作以維系企業(yè)生存，但是作為消費(fèi)者能否承擔(dān)得起違規(guī)的責(zé)任和損失是需要慎重考慮的問題。

  嚴(yán)打嚴(yán)查違法違規(guī)

  一名中介代理人士還表示，今年海南新注冊公司開始井噴，一方面因為海南有更多的機(jī)會；另一方面，由于企業(yè)購房不受限制，因此許多想在海南買房的外地購房者便在當(dāng)?shù)刈砸粋€公司，解決限購問題。

  今年上半年，海南省主體注冊量快速增長。據(jù)統(tǒng)計，截至6月30日，海南省市場主體總量突破70萬戶，達(dá)703271戶，比2013年商事制度改革前增長了111.95%，較2017年同期增長了11.86%。其中，4月14日至6月30日增長幅度最明顯，新增企業(yè)15663戶，同比增長52.88%。

  對此，海南各地也相繼開展過一系列專項整治行動。5月~6月，三亞市住建局的專項整治共檢查開發(fā)項目70個，中介機(jī)構(gòu)66家，下發(fā)整改通知書6份，關(guān)停售樓處4個，取消35名中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員在三亞從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資格，并記入個人不良行為記錄。

  其中，有6家中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員為不符合購房資格、提供虛假個人所得稅的購房者提供中介服務(wù)，騙取購房資格。有3家代理銷售商宣傳可以通過“更名”或代繳社保、個稅等辦法，讓外地人能買到住房，但暫不能辦房產(chǎn)證。

  三亞市住建局表示，將進(jìn)一步加大對虛假宣傳、房地產(chǎn)違法廣告、捂盤惜售、哄抬房價、不明碼標(biāo)價、違規(guī)銷售、一房多賣、“黑中介”等違法違規(guī)行為的查處力度，視不同情況，依法依規(guī)給予責(zé)令限期整改、暫停網(wǎng)簽、罰款等行政處理或處罰，并進(jìn)行公開曝光。

  7月，因提供虛假申報個人所得稅，騙取購房資格，瓊海市住房保障與房產(chǎn)管理局（以下簡稱“瓊海房管局”）也取消了26名外地購房者的購房資格，撤銷其購房合同的網(wǎng)簽備案，5年內(nèi)不得在瓊海購房。

  另有地產(chǎn)營銷策劃有限公司在為二手房交易提供中介服務(wù)過程中，存在誘騙消費(fèi)者交易、誘導(dǎo)購房人提供假社保規(guī)避限購政策等違法違規(guī)行為。瓊海房管局也暫停了該公司及其工作人員在瓊海市辦理經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員備案，暫停該公司網(wǎng)上簽約業(yè)務(wù)的辦理，限期三個月整改。

  據(jù)海南省住建廳統(tǒng)計，截至8月初，全省各市縣共檢查350多個房地產(chǎn)開發(fā)項目和150多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，處罰了一批涉嫌違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員，并取消了通過虛假申報個人所得稅騙購住房的299人購房資格，規(guī)定其5年內(nèi)不得在海南購房。

  有在售樓盤被法院查封

  除了中介代理市場的違規(guī)行為，三亞、瓊海、海口等地今年以來較為突出的另一個問題是在建樓盤被法院查封。

  由三亞新龍基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“新龍基”）開發(fā)的翠景藍(lán)灣地處三亞市老城區(qū)——吉陽區(qū)，距離吉陽區(qū)政府所在地不到兩公里，周邊被村民自建房環(huán)繞。

  10月17日，三亞市住建局發(fā)布公告，安徽省高級人民法院（以下簡稱“安徽高院”）查封了新龍基開發(fā)的“翠景藍(lán)灣”項目C、D、E三棟樓的全部房源及相應(yīng)分?jǐn)偼恋兀榉馄谙逓?年（2018年10月8日至2021年10月7日）。其中，該項目C、D兩棟樓已辦理商品房預(yù)售許可證，批準(zhǔn)預(yù)（銷）售房產(chǎn)共456套。鑒于上述情況，三亞市住建局決定關(guān)閉翠景藍(lán)灣售樓處，在法院解除查封前，不得預(yù)（銷）售上述已被查封的房產(chǎn)。

  記者從翠景藍(lán)灣售樓處駐守的一名工作人員處了解到，開發(fā)商正在與法院溝通，申請解除查封，目前還未有進(jìn)展。

  新龍基在一份落款為10月17日的告知函中表示，翠景藍(lán)灣項目是在無任何通知、調(diào)查、詢問和溝通的情況下被安徽省高院突然查封的，公司對于住建局的暫停預(yù)（銷）售公告事先也毫不知情、毫無準(zhǔn)備。“我司有關(guān)人員將親赴安徽省高院積極維權(quán)”。

  對此，三亞市住建局負(fù)責(zé)翠景藍(lán)灣項目事宜的負(fù)責(zé)人在接受本報記者采訪時表示，對翠景藍(lán)灣被安徽省高院查封一事他們也倍感突然?！拔覀兩舷到y(tǒng)網(wǎng)簽的時候才知道（被查封）”。該負(fù)責(zé)人表示，系統(tǒng)顯示房源是在10月8日被查封的，無論是開發(fā)商還是三亞市住建局這邊都確實(shí)沒有收到相關(guān)的書面通知。他也證實(shí)目前開發(fā)商確實(shí)在和安徽省高院協(xié)調(diào)解封房源事宜。

  另外，新龍基表示翠景藍(lán)灣項目工程正在進(jìn)行，目前拆架工程已完成90%，僅剩下B棟少部分架子沒有拆除，正在進(jìn)行外墻玻璃安裝作業(yè)，且已開始進(jìn)行室內(nèi)裝修。相比于10月下旬的網(wǎng)傳圖片，記者也確實(shí)在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)翠景藍(lán)灣大部分樓棟已經(jīng)完成拆架工程。

  而翠景藍(lán)灣此前還存在違規(guī)銷售的行為。經(jīng)三亞市住建局查實(shí)，新龍基在取得翠景藍(lán)灣C、D棟住宅樓《商品房預(yù)售許可證》前，擅自預(yù)售商品房，已對外銷售房屋250套，收取預(yù)付款約3476萬元。該行為已構(gòu)成違法，新龍基被三亞市住建局罰款約20.85萬元。

  資金危機(jī)下有項目違法銷售

  無獨(dú)有偶，三亞的明星樓盤項目——半山半島也遇到了類似的問題。半山半島項目由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)公司（以下簡稱“鹿回頭公司”）、海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“新佳旅業(yè)”）共同開發(fā)，從2007年至今已經(jīng)開發(fā)到第八期，前面七期都已交房入住，第八期則還處于未網(wǎng)簽、未完全完工的狀態(tài)。

  鹿回頭公司及其子公司、新佳公司及其子公司所開發(fā)的半山半島項目經(jīng)過四次控規(guī)調(diào)整，可開發(fā)建設(shè)用地面積約2852畝，目前已批建項目17個，已開發(fā)用地面積約1682畝，計容建筑面積約138萬平方米，剩余13個地塊尚未開發(fā)，未開發(fā)用地面積1000余畝，計容建筑面積70余萬平方米。

  2015年初，哈爾濱的王女士被三亞這一明星樓盤吸引，全款購買了一套半山半島八期的住宅?！澳菚r候房子都是在大張旗鼓地賣，誰會知道背后有抵押、查封這些問題呀？今年初聽說房子被法院查封了，我趕緊從東北趕過來，衣服都來不及收拾?！蓖跖空f。

  2015年10月，北京市第三中級人民法院查封了鹿回頭公司半山半島八期共359套房產(chǎn)，查封期限為3年，從2015年10月8日至2018年10月7日。有業(yè)主因在查封期間購買半山半島八期房源，后向北京市第三中級人民法院申請解封，但法院認(rèn)為：“購買已被本院依法查封的房屋，不符合相關(guān)法律的規(guī)定，故對其異議請求，本院不予支持?！?/P>

  目前，半山半島八期毛坯部分已經(jīng)修建完畢，裝修部分還參差不齊。包括王女士在內(nèi)的多數(shù)業(yè)主都是自己花錢將房屋裝修完畢后再自行入住，物業(yè)公司和政府部門也在幫助業(yè)主解決相關(guān)問題。

  王女士表示，半山半島八期項目的業(yè)主還有不少是江浙地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)商，有人還一次性購入了數(shù)套房產(chǎn)?！八麄儸F(xiàn)在都不好意思說自己也是開發(fā)商，自己還是做地產(chǎn)的怎么還會上這種當(dāng)，但關(guān)鍵是誰知道他們敢把被查封的房拿出來賣呀?！?/P>

  今年7月，三亞市住建局通報，新佳旅業(yè)將半山半島項目被查封的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，其行為已涉嫌違法。目前，三亞市公安局已對半山半島項目銷售行為進(jìn)行刑事立案。

  而從2017年開始，半山半島及半島藍(lán)灣房源的查封不止一起。根據(jù)三亞市中級人民法院的公告，經(jīng)初步估算，鹿回頭公司及其子公司、新佳公司及其子公司共拖欠土地出讓金、稅款、借款、工程款、安置補(bǔ)償款等款項超過400億元。而因鹿回頭公司及其子公司、新佳公司及其子公司涉訟眾多，其負(fù)責(zé)開發(fā)的半山半島項目土地及房產(chǎn)已被多家司法機(jī)關(guān)查封，其中部分案件已進(jìn)入執(zhí)行程序。截至2018年10月 ，三亞市中級人民法院正在推進(jìn)鹿回頭公司及其6家子公司、新佳公司及其4家子公司的破產(chǎn)重整案件。

  上述12家公司破產(chǎn)重案的管理方表示，對被查封的房源處理都是按照司法程序進(jìn)行，目前破產(chǎn)重整案還在進(jìn)行債權(quán)申報。

  一位海口市房協(xié)專家在接受本報記者采訪時表示，在2016年開始的海南房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，大量不具備真正開發(fā)實(shí)力的資本和本地的一些具有歷史遺留問題的項目進(jìn)行了整合。有的項目在制定銷售計劃時比較冒險，融資時對成本的把控不緊，在市場退潮時，隨著銷售的回落、利潤的下滑，一些融資成本較高的公司就存在資金鏈斷裂的風(fēng)險，就可能會引發(fā)大量的訴訟?！氨据喓Ｄ蠂?yán)厲的樓市調(diào)控表明了海南不做房地產(chǎn)加工廠的決心，也符合房地產(chǎn)行業(yè)大趨勢發(fā)展，這勢必會淘汰不少開發(fā)商。”

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)