去庫存，顯然已成為2016年樓市的主基調(diào)。

  去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，提出了今年經(jīng)濟工作五大任務(wù)：去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。

  第二項任務(wù)其實就是“化解房地產(chǎn)庫存”。這是中央在繼去年11月上旬召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，將“化解房地產(chǎn)庫存”作為明確的任務(wù)后，第二次提出“房地產(chǎn)去庫存”。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2015年11月末，全國商品房待售面積達6 .9 6億平方米，比1 0月末增加1000多萬平方米，比一年前增加了1億平方米。其中，住宅待售面積為4 .4 0億平方米。而中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院報告指出，商品住房過?？値齑娓哌_2 1億平方米。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟估算，潛在庫存不少于40億平方米……

  數(shù)據(jù)之高，令人咋舌。其間，廣東的廣深這兩個一線城市，對全國庫存的“貢獻”究竟占比多少呢？南都記者特別對此進行了一番梳理統(tǒng)計。

  好在，事情并沒有大家想象中的那么壞。若以截至2015年11月全國住宅庫存為4 .4億平方米計算，廣州當前9 13 .2 5萬平方米的庫存，僅占了總數(shù)的2%；而深圳現(xiàn)有住宅庫存410 .456萬平方米，只占全國的0 .9%.

  如果要預(yù)測去庫存時間，在中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜看來，過往廣州庫存所需的去化時間一直都保持在8至10個月左右，“目前所需去化時間是11個月，只是略多一點點，處于正常范圍”。

  而對于深圳，深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫則認為，深圳當前不存在去庫存的困難，需要面對的是供不應(yīng)求的局面導(dǎo)致市場過熱的風(fēng)險。

  廣州

  花都庫存最多 去化時間15.7個月

  “以現(xiàn)有庫存（即已批未售的貨量），除以此前三年平均每月的成交量來計算，可得出現(xiàn)有庫存去化的大概時間”。

  截至2015年底，廣州一手住宅庫存面積是913 .25萬平方米，是深圳410 .456萬平方米的2 .2倍；廣州庫存套數(shù)是72555套，是深圳37566套的1.93倍。

  據(jù)廣東中原地產(chǎn)戰(zhàn)略研究中心總監(jiān)胡廣東表示，廣州現(xiàn)有庫存所需的去化時間大概是11個月左右，屬于正常水平，“此前去化慢的月份，比如說2015年初，所需去化的時間最長曾達13-14個月”。

  白云庫存最少去化時間最短

  據(jù)統(tǒng)計，在廣州11個區(qū)中，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計是白云區(qū)的庫存最少，去化時間最短，只需5 .16個月。胡廣東表示，這是因為白云區(qū)去年新貨量非常少，貨量都集中在幾個板塊，如金沙洲，白云大道北、同和一帶。不過，今年白云區(qū)的同和和白云新城，都會有新盤且是大盤出現(xiàn)，屆時會令該區(qū)庫存有所增加。

  花都庫存最大去化時間最長

  胡廣東分析，花都一直以來市場的獨立性比較明顯，不像廣州其他區(qū)那樣受大市影響?！皬V州市區(qū)去花都買房的人比例低，加上這幾年一直受限購的影響，花都項目的體量也不小，所以它的去化壓力大一點?！蹦壳埃ǘ紖^(qū)的庫存達196 .7萬平方米，而它在2014年成交了148 .6萬平方米，現(xiàn)有庫存的去化時間多達15 .7個月，屬于全廣州庫存最大，去化時間最長的一個區(qū)。

  天河去年基本無后續(xù)供應(yīng)

  天河區(qū)現(xiàn)有庫存的去化時間只需6 .72個月。去年，天河區(qū)只成交了3087套房，在廣州中心四區(qū)中排名第三?！爸饕翘旌庸?yīng)較大的板塊———珠江新城在2015年基本沒有后續(xù)供應(yīng)了，加上天河的項目其實也不算多，大盤就只有天健上城、寶翠園等”。胡廣東說，尤其天河區(qū)在2015年二季度成交好轉(zhuǎn)，改善型項目表現(xiàn)向好，所以目前的存量處于相對較低的水平。

  增城從化等庫存壓力不大

  新黃埔區(qū)中的原蘿崗，庫存量高的去化時間長達15- 16個月。但在2015年，該區(qū)去化加快，加之此前的大盤如中海譽城、越秀地產(chǎn)的多個樓盤及萬科東薈城等，都是在2014年和2015年是主力去化期，如今已入尾貨階段，“現(xiàn)有的庫存并不算嚴重”。

  增城在2015年正式由市改區(qū)，去年算是全廣州銷售最大的區(qū)域且多個項目都賣得不錯，但胡廣東認為，絕大部分項目受到來自蘿崗的競爭壓力，導(dǎo)致其價格沒有上升空間。

  同樣去年正式掛牌由市改區(qū)的從化，現(xiàn)有的庫存去化時間只需7.84個月。胡廣東認為，目前絕大部分廣州人還未把從化做為常住考慮的區(qū)域，除了地鐵沿線會有廣州人購買，其普通住宅都是從化本地人買得多。豪宅這塊，從化的量并不大。

  南沙去化速度受政策影響大

  南沙則是當前廣州庫存去化時間第二長的區(qū)域。胡廣東認為，南沙的市場不是從數(shù)據(jù)分析就能看得出，“它都是隨著政策走的。該區(qū)域兩極分化，有些項目賣得好，有些位置一般的去化也很一般。”他認為，接下來南沙會有很長一段時間屬于快速消化階段?！澳壳暗娜セ瘯r間其實不是相當準確的判斷。哪怕目前的庫存去化時間顯得長，但它受政策的影響會更大一些，所以去化會加快，不是數(shù)據(jù)顯現(xiàn)的那么簡單”。

  胡廣東認為，番禺當前的庫存主要來自于亞運城，“其實如果把亞運城剔除的話，整個番禺現(xiàn)都屬于斷貨期。因為之前傳統(tǒng)的片區(qū)新貨已不多”。他認為，番禺如果不計亞運城這一板塊，其市場有很大的提升空間。

  老城區(qū)一向是慢慢賣的節(jié)奏

  越秀區(qū)、海珠區(qū)方面，胡廣東認為，這兩區(qū)的貨量少成交也少，價格也高，向來都是慢慢賣的節(jié)奏。而荔灣區(qū)在2015年新增廣鋼新城板塊，先期出現(xiàn)的產(chǎn)品多是面積小總價低并以此打開市場，但在2016年的供應(yīng)會加大，屆時競爭壓力加劇，去化周期或會拉長。

  深圳

  羅湖房價漲幅較弱

  去庫存需要16個月

  相較廣州去化期需11個月，深圳現(xiàn)有的庫存只需7 .2個月。其中南山的庫存去化時間竟然只需要4個月，而鹽田、寶安、龍崗的去化時間也只不過是5至6個月左右。不過，羅湖及福田的去化時間則在14個月至16個月左右。

  “羅湖和福田之前一直供應(yīng)不多，所以成交量也相對較少，近兩月供應(yīng)突然增加，一下子就把去庫存周期提高上去了。”深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫表示。南山和龍崗一直供應(yīng)比較多且穩(wěn)定，銷售速度也很快，所以去化時間相對較短。鄭叔倫表示，深圳需求各區(qū)流動性很大，總體來說相差不算特別大，目前熱點區(qū)域在龍華、寶安和南山，供應(yīng)大戶則在龍崗，其余區(qū)域相對平穩(wěn)。

  另據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2015年價格漲幅最大的屬南山區(qū)，該區(qū)年均價格達56464元/平方米，較2014年上漲了37%，不過這與該區(qū)的如海上世界雙璽等多個頂級豪宅入市成交拉升均價有關(guān)。此外，深圳的龍華、龍崗、寶安的年成交均價都在3萬元以上，福田的同比漲幅為27%，羅湖的漲幅則低得多，僅為15%，鹽田的漲幅在全深圳最平緩，只漲7%.

  去庫存支招

  廣州：關(guān)鍵是放開限外和限貸

  合富輝煌（中國）首席分析師黎文江認為，由于“限外”，廣州每年會有1萬套以上的住宅交易量流失到周邊的佛山、清遠、中山等市。建議僅對中心城區(qū)限購，解除番禺、花都、南沙、黃埔的限購、限外、限貸，引導(dǎo)中心城區(qū)居民向外圍城區(qū)疏散。此外，廣州應(yīng)該放開二套房超大戶型的貸款限制，“比如二次購房購買面積幾百平方米的豪宅也限制人家必須七成首付，首付如此高，一般人都買不起，這樣就會持續(xù)造成大戶型滯銷”。他認為，接下來，開發(fā)商還得研究增加暢銷戶型，比如“60—140平方米是比較好賣的，總價300萬元以下也是好賣的”。

  深圳：反而應(yīng)考慮增加供應(yīng)量

  在深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫看來，深圳市場與其他城市剛好相反，“不存在去庫存的困難，反過頭來要面對供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致市場過熱的風(fēng)險?！彼J為，深圳當前要考慮的是怎樣增加供應(yīng)，特別是經(jīng)濟適用房。鄭淑倫表示，深圳早從2007年開始就已是二手房占主導(dǎo)了，這與深圳新增土地稀缺及二手房存量不斷提高，交易環(huán)節(jié)成熟有關(guān)。據(jù)他介紹，二手房占比與房地產(chǎn)市場成熟度掛勾，“一般國際發(fā)達城市，二手房占比都在六七成左右。新房占比高反映市場在起步階段。深圳是全國少數(shù)城市二手房成交量高于新房，說明深圳房地產(chǎn)市場更為成熟。

  他認為，深圳還是要增加土地供應(yīng)量。目前深圳已開發(fā)土地已占很高比例，所以才有把惠州及東莞一部分土地并進深圳，形成“大深圳”的說法，這是政治上的解決辦法。另外，建議舊城改造可以簡化手續(xù)，加快工改進程。深圳經(jīng)濟已經(jīng)轉(zhuǎn)型，工業(yè)用途的土地可以轉(zhuǎn)化為住宅用地。若土地不能增加，可考慮提高容積率及放開限高。

  焦點爭議

  庫存去化時間

  難以精確測算

  關(guān)于庫存去化的時間，目前不同機構(gòu)各有不同的計算方式。比如廣東中原地產(chǎn)，是以現(xiàn)有已批未售的貨量（即現(xiàn)有庫存），除以過往三年平均每月的成交量所得。但深圳中原則以當前庫存量除以過去半年的平均月成交量。

  “其實我們在業(yè)界并不是很看重這個庫存的去化時間，因為這個數(shù)據(jù)是變化的而不是恒定的”。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，廣州整體去化和各區(qū)的去化是兩碼事，實際上的具體去化時間也會因政策或其他情況而發(fā)生變化，并非一個數(shù)據(jù)就能完全準確預(yù)判。

  “就好像賣東西一樣，好的東西很快就賣掉了，不好的東西就會滯銷，剩下的都是不受歡迎的”。黎文江認為，庫存的去化時間是個“神仙數(shù)”，“沒必要去較真，比如現(xiàn)在廣州庫存的去化時間是11個月，但如果全都是超大戶型的話，難道11個月就能消化得完嗎？另外，一邊在去庫存，一邊還有新增供應(yīng)，新增供應(yīng)的若是搶手貨，誰還去買滯銷的？肯定還會繼續(xù)出現(xiàn)消化不了的情況”。

  黎文江認為，最準確的去庫存時間的計算方法應(yīng)該是，政府從現(xiàn)有庫存面積中分析出每一套的戶型面積具體是多大，在去年同樣的戶型消化了多少套，這樣才能較為準確地測算出?！皺C構(gòu)很難從現(xiàn)有庫存面積中找出相應(yīng)的戶型，需要花非常大的精力和時間才能慢慢區(qū)別”。此外，目前放開二胎政策，60平方米以下的戶型，和144平方米以上非普通住宅都比較難賣，再精確的話，還得看每一套房的總價在什么價格，“現(xiàn)在都是300萬元/套以下市場才容易接受”，才能較準確地判斷去化時間。

  今年新增供應(yīng)

  深圳

  供應(yīng)面積較去年增兩成

  逾百個新建商住項目入市

  根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，今年深圳將有136個新建商品住宅進入銷售階段，可供應(yīng)面積預(yù)計在去年基礎(chǔ)上增加兩成，其間會有大量城市綜合體項目和舊改項目入市。在今年的預(yù)計供應(yīng)中，龍崗依舊保持供應(yīng)首位，占比36%，布吉、坂田將持續(xù)成市場焦點。寶安供應(yīng)較往年變化不大，西鄉(xiāng)和寶安中心區(qū)未來將會有10多個項目入市。羅湖在過去幾年新房占比僅為3%左右，而今年新增供應(yīng)占比將達到5%.

  廣州

  庫存及新增或達19萬套數(shù)

  房價有可能上漲10%左右

  合富輝煌（中國）市場研究中心市研總監(jiān)馮佩云指出，今年廣州中心區(qū)新貨出自廣鋼新城板塊、天河牛奶廠板塊、同和板塊、海珠西板塊等，競爭將非常激烈。雖然廣鋼新城、廣紙板塊均為市區(qū)難得的大型“舊改”片區(qū)，但兩大板塊的項目卻隔江對望，面臨同質(zhì)化競爭。

  在荔灣區(qū)芳村，今年有接近1萬套新增供應(yīng)，未來幾年將有超300萬平方米的供應(yīng)，其中超六成集中在廣鋼新城。而在天河區(qū)，天河牛奶廠板塊的新供應(yīng)或占今年該區(qū)新貨供應(yīng)量的六成，其他板塊只有零星供應(yīng)。

  白云區(qū)今年可售貨量或達7200余套，與2015年相比變化不大。但其供應(yīng)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生較大變化，如金沙洲板塊可售貨量大減，而同和板塊可售貨量將大增。

  海珠區(qū)的新貨重心則將從琶洲往西南偏移，如工業(yè)大道、廣紙片區(qū)板塊。預(yù)計2016年廣紙片區(qū)兩項目將有2000多套新貨入市。

  值得關(guān)注的是，今年廣州住宅八成的可售貨量集中在外圍，外圍庫存持續(xù)增加。據(jù)不完全統(tǒng)計，預(yù)測今年僅增城、花都、南沙三區(qū)的可售貨量分別達4.04萬平方米、4.03萬平方米及2.51萬平方米，僅此三區(qū)就已過十萬平方米，可謂巨量“圍城”。

  合富輝煌（中國）首席分析師黎文江表示，今年廣州市新增及庫存商品住宅將有19萬套應(yīng)市，供應(yīng)相當充足。中心城區(qū)珠江新城、琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)和金融城的“金三角”，外圍城區(qū)花都、南沙及黃埔的航空、航運、科技創(chuàng)新三大戰(zhàn)略樞紐，以及遍布全市各地的重點功能區(qū)多點支撐，將集聚大量產(chǎn)業(yè)人口，改善交通、教育、商業(yè)配套條件。加之廣州市“十三五”城市發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)人口跟上，新一輪的購房熱潮將出現(xiàn)在2016年。由于城市價值提升，以及開發(fā)成本高漲等因素，估計今年整體房價平穩(wěn)上升10%左右。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)