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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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杭州限購(gòu)升級(jí)背后：壓制投資需求抬頭
2017-03-06 09:16 點(diǎn)擊：312 次 作者： 來(lái)源：


  3月2日，杭州限購(gòu)再升級(jí)，新政涉及三部分：富陽(yáng)、大江東納入限購(gòu)范圍；對(duì)非本地居民家庭，“自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納社保2年以上”方可購(gòu)房；暫停對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

  杭州一名業(yè)內(nèi)人士指出，這次限購(gòu)新政出臺(tái)，從傳言到坐實(shí)不過(guò)10天左右。最近一周以來(lái)杭州樓市火熱?！按饲昂贾菹迌r(jià)，導(dǎo)致郊區(qū)大量新盤開(kāi)盤價(jià)格緊貼成本價(jià)開(kāi)售，有的甚至比周邊二手盤還低，本想退出杭州樓市的投資客又涌回。”

  杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，限購(gòu)政策的出臺(tái)在意料之中。因?yàn)樽罱贾菔袌?chǎng)投資需求仍高漲。基于控制房?jī)r(jià)增幅的要求，杭州去年11月以來(lái)逐步在新房市場(chǎng)采取限價(jià)，對(duì)預(yù)售證價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，使新房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期，但購(gòu)房投資需求仍在。新房難求，也刺激二手房市場(chǎng)年后成交量?jī)r(jià)上漲。

  壓制走熱的投資需求

  2月25-26日雙休期間，杭州部分售樓處非常忙碌。

  “就在剛剛過(guò)去的一小時(shí)內(nèi)，來(lái)了28組共81人……一到周末就好想有分身術(shù)。”這是杭州某盤銷售人員發(fā)的一條朋友圈狀態(tài)；金地·大運(yùn)河府項(xiàng)目在那兩天，有接待記錄的客戶每天超過(guò)200組，該盤洋房已售罄，加推的96套高層，也只剩個(gè)位數(shù)房源沒(méi)落位。近期即將加推二期200多套房源的龍湖·春江天璽，26日也接待了近300組客戶。

  杭州樓市資深觀察人士楊廣宏指出，杭州樓市的這一輪“高燒”，有兩個(gè)堅(jiān)實(shí)的基本面。首先，京滬深房?jī)r(jià)如今均價(jià)5-6萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)甩開(kāi)傳統(tǒng)高房?jī)r(jià)城市杭州，形成一種“找平”的巨大勢(shì)能。

  其次，過(guò)去一年，杭州高價(jià)地頻出。尤其是去年8月后，“面粉貴過(guò)面包”成為普遍現(xiàn)象。人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期因此提高。

  但另一面是，大量新杭州人和剛需購(gòu)房者，承擔(dān)不起新房房?jī)r(jià)，只能考慮更便宜的二手房。許多中產(chǎn)賣掉二手房后，轉(zhuǎn)而進(jìn)入售樓處。

  此外，2016-2020年，杭州主城將開(kāi)展“城中村改造”攻堅(jiān)行動(dòng)，累計(jì)要完成246個(gè)村的改造。分析認(rèn)為本輪購(gòu)房熱中也存在拆遷戶的投資需求。

  相比一手房，杭州二手房市場(chǎng)也在升溫。2月份杭州市區(qū)二手房成交量突破8700套，超過(guò)同期新房的6996套。

  “限購(gòu)出臺(tái)源于最近一輪的樓市高熱”，楊廣宏認(rèn)為，在去年11月之后，部分高價(jià)郊區(qū)盤已經(jīng)出現(xiàn)售樓乏力。但開(kāi)年之后，由于嚴(yán)格限價(jià)，大量新盤價(jià)格偏低。不過(guò)他表示，結(jié)合調(diào)控的大環(huán)境，一些漲價(jià)過(guò)猛的樓盤會(huì)呈現(xiàn)頹勢(shì)。

  面對(duì)調(diào)控加碼，杭州業(yè)內(nèi)人士反應(yīng)不一，一名濱江區(qū)某盤的營(yíng)銷經(jīng)理認(rèn)為是“好事”。據(jù)了解，該盤將于3月份加推二期，均價(jià)將比一期高3000元/平方米，總價(jià)600萬(wàn)起步，但目前平均一套房源有8個(gè)意向客戶在等，且大多是關(guān)系戶；置換的白領(lǐng)們不少被限購(gòu)；剛需買家中有被外地戶籍?dāng)r住的，也有認(rèn)為自己終于有機(jī)會(huì)搶到房了。

  章惠芳指出，限購(gòu)在短時(shí)間還不足以讓市場(chǎng)馬上降溫，但政策累加、價(jià)格持續(xù)高位、供需波動(dòng)、觀望周期拉長(zhǎng)等將逐步改變市場(chǎng)預(yù)期。一段時(shí)間盤整后，成交量下降，由量變到質(zhì)變，也是可以預(yù)見(jiàn)的。她認(rèn)為調(diào)控的籌碼還有很多，比如二手房成交個(gè)稅按20%征收。

  “這一輪樓市調(diào)控跟2011年調(diào)控不同，目前仍有看漲的預(yù)期，只有等成交量萎縮到一定程度，大眾心態(tài)才會(huì)從量變到質(zhì)變?！?/P>

  房企也早有考慮。比如春節(jié)后，萬(wàn)科海上明月項(xiàng)目率先自降備案價(jià)；此前保利內(nèi)部也要求上半年加快銷售速度，隨后浙江公司就推出了4盤促銷活動(dòng)。

  部分三線城市現(xiàn)去庫(kù)存效果

  業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，杭州限購(gòu)升級(jí)，反映了資金的流向趨勢(shì)。一二線城市限購(gòu)，令部分投資客將目標(biāo)指向部分三四線城市。

  這主要源于，一方面三四線城市去庫(kù)存需求急劇上漲，另一方面是限購(gòu)價(jià)差使然，投資需求外溢。

  對(duì)于政策升級(jí)后的影響，克而瑞研究中心認(rèn)為，主要集中在幾點(diǎn)：第一，一二手房成交將同步下滑，其中二手房交易或受影響更大；第二，限價(jià)的存在，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格既不會(huì)大漲也不會(huì)大跌，這也符合此輪調(diào)控的初衷；第三，對(duì)于繼續(xù)拿地補(bǔ)倉(cāng)的大型房企來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)地塊吸引度依舊較高，但三高地塊（高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)）數(shù)量將有所減少。總體而言，杭州此次調(diào)控升級(jí)也顯示出，杭州已經(jīng)開(kāi)啟弱周期調(diào)整的信號(hào)。

  該機(jī)構(gòu)指出，從近期部分城市和住建部發(fā)言來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面將是“去庫(kù)存與調(diào)控”并存，而調(diào)控主要是針對(duì)去年熱點(diǎn)一二線城市，除了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓外，在現(xiàn)有政策上繼續(xù)微調(diào)的可能性較大。

  杭州此次率先出手，或?qū)⒁鹌渌鞘懈M(jìn)和效仿，例如天津、南昌、鄭州仍有限購(gòu)加碼的可能性，長(zhǎng)沙、青島也可能會(huì)出臺(tái)新政。

  值得關(guān)注的是，今年以來(lái)，一些三線城市成交有放量態(tài)勢(shì)，比如長(zhǎng)三角地區(qū)的鎮(zhèn)江與揚(yáng)州。據(jù)房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2017年1月截至25日，揚(yáng)州商品房成交3664套，環(huán)比上漲17.29%。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)