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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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150平方米以下公寓或成2015開年搶手貨
2015-01-12 08:20 點(diǎn)擊：670 次 作者： 來源：

  今年商品住宅成交總體較去年呈現(xiàn)量跌“價(jià)增”的態(tài)勢(shì)。2014年上海市商品住宅累計(jì)成交面積為968.39萬平方米，比去年同期成交的1278.45萬平方米下跌了24.25%，成交均價(jià)為27248元/平方米，比去年同期的成交均價(jià)24240元/平方米，上漲12.41%。而在細(xì)分市場(chǎng)中，公寓產(chǎn)品表現(xiàn)明顯優(yōu)于別墅產(chǎn)品，是所有商品房分類中供求關(guān)系最好的，限購令下總體上供略大于求，其中的中高端及高端價(jià)位相對(duì)去年表現(xiàn)不錯(cuò)，150平方米以下的市場(chǎng)屬性相對(duì)比較好，而100平方米以下的去化時(shí)間最短，目前去化時(shí)間僅為6.6個(gè)月左右，已經(jīng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，2015開年搶手貨呼之欲出。

  庫存商品公寓去化時(shí)間最短

  根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年上海市商品公寓累計(jì)成交面積為853.79萬平方米，比去年同期成交的1142.65萬平方米跌了25.28%，成交均價(jià)為26727元/平方米，比去年同期的成交均價(jià)23686元/平方米，上漲12.84%。從新增供應(yīng)看，上海市商品公寓累計(jì)新增了1115.33萬平方米、98262套，新增供應(yīng)大于成交量，使得庫存進(jìn)一步上升。

  值得注意的是，雖然商品公寓2014年新增供應(yīng)面積高出成交面積261.54萬平方米，庫存又高達(dá)1055.26萬平方米，但以全年的成交量去計(jì)算去化時(shí)間，則為1.2年即14.8個(gè)月，如果以12月的成交量去計(jì)算，則為8.8個(gè)月，是所有商品房分類中供求關(guān)系最好的，而且還是在限購令下總體上供略大于求。

  佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，作為商品房成交絕對(duì)主力的150平方米以下的商品公寓卻呈現(xiàn)出供應(yīng)趨緊的態(tài)勢(shì)，100平方米以下的去化時(shí)間最短，目前去化時(shí)間僅為6.6個(gè)月左右，存在價(jià)格上升的壓力。一但上海2015年取消限購令的傳聞成真，則將率先呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，并將帶動(dòng)其他產(chǎn)品銷售趨旺，或掀起又一輪火爆的行情。

  中高端公寓全年跑贏大勢(shì)

  可以說，中高端及高端價(jià)位公寓去年表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)，成交均價(jià)>40000元/平方米且≤的60000元/平方米商品住宅，其成交面積為138.19萬平方米、8948套，占商品住宅總體成交面積的16.18%、套數(shù)的11.74%。其成交面積同比去年同期成交的136.34萬平方米、8209套，成交面積小幅上漲了1.35%、成交套數(shù)上漲了9.00%。例如以近48.3億元的成交總金額高居2014年上海市商品住宅成交金額榜榜首的花木綠城·錦繡蘭庭，全年留下了首次開盤勁銷20億、加推2小時(shí)狂銷5億、月度銷冠、季度銷冠、前九月銷冠諸多銷售奇跡，而其主推的正是100-233平方米精裝2-4房。

  根據(jù)DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年總價(jià)在200萬-500萬以下的剛需型住宅成交下降水平跌破大勢(shì)，是全年成交下滑的拖低因素，中端和中高端表現(xiàn)優(yōu)于大勢(shì)，尤其是總價(jià)段500萬-800萬的改善型中端住宅，跌幅最小，表現(xiàn)最好。與此同時(shí)，2014年高端住宅中，公寓與別墅的成交套數(shù)分別為2200套和604套，同比減少23.6%和15.3%。DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏分析：“公寓與別墅的成交套數(shù)比達(dá)到3.64:1，說明高端公寓仍是主角。其中，高端公寓中面積段在200平方米以上的公寓，成交套數(shù)占總成交套數(shù)的80%以上，可以看出高端買家偏愛大戶型公寓?！?/FONT>

  年末行情讓開發(fā)商信心十足

  或受取消限購傳聞刺激，加上受限貸放松、公積金制度改革及普通房住房標(biāo)準(zhǔn)提高等多重政策影響，上海樓市在12月出現(xiàn)一波強(qiáng)勢(shì)行情。佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示：2014年12月，上海市商品房成交面積217.01萬平方米，環(huán)比上月上漲49.03%，比去年同期水平上漲19.00%。成交均價(jià)為26875元/平方米，環(huán)比上月上漲9.84%，比去年同期水平上漲了13.57%；商品住宅成交面積為137.00萬平方米，環(huán)比上月上漲31.78%，比去年同期上漲39.88%；成交均價(jià)為30016元/平方米，環(huán)比上月上漲8.40%，比去年同期上漲17.90%。其中，全新開盤的浦東星河灣最為引人矚目，首批新品短短一個(gè)多月即售罄，勁銷10億元。究其原因，星河灣專注品質(zhì)，所倡導(dǎo)的“優(yōu)質(zhì)生活方式”內(nèi)涵，190、245、290平米匠心藝術(shù)新品，把握住了高凈值人群的居住需求，加上毗鄰陸家嘴、世紀(jì)公園珍藏版塊，人文生態(tài)的居住環(huán)境，吸引著全球高端人士于此生活，熱銷態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)到2015年。

  對(duì)此，德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟表示：“盡管2014年成交量不及2013年，但開發(fā)商在2014年內(nèi)的心態(tài)普遍較好，并且開發(fā)商的年度營銷任務(wù)的完成率也不錯(cuò)，成交量的走低并未給開發(fā)商帶來明顯的降價(jià)動(dòng)力。2014年大部分開發(fā)商的定價(jià)策略基本是原本價(jià)格的基礎(chǔ)上略微出現(xiàn)上漲，甚至不少高端項(xiàng)目的報(bào)價(jià)出現(xiàn)了節(jié)節(jié)攀升的局面，出現(xiàn)降價(jià)的情況并不普遍。在2014年第四季度市場(chǎng)開始出現(xiàn)回暖的情況下，預(yù)計(jì)2015年各環(huán)線的房?jī)r(jià)仍然會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。”

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)