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市場動(dòng)態(tài)

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上海周邊二線城市上演調(diào)控 擊鼓傳花
2016-09-19 08:20 點(diǎn)擊：376 次 作者： 來源：

  蘇州、廈門樓市限購之后，9月18日，杭州樓市限購也宣布落地。

  盡管杭州樓市限購政策主要針對(duì)主城區(qū)，且主要針對(duì)非本市戶籍，力度不大，但此前，合肥、南京、蘇州已相繼推出調(diào)控政策，長三角二線城市房價(jià)、地價(jià)、政策均出現(xiàn)擊鼓傳花。

  上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，近期國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示投資開發(fā)意愿出現(xiàn)反彈，原因是一二線城市土地市場持續(xù)高溫，房價(jià)上漲預(yù)期有增無減。且隨著部分二線城市政策收緊，投資力量向周邊城市轉(zhuǎn)移。比如無錫市場開始走熱，溢出效應(yīng)顯現(xiàn)。

  盧文曦認(rèn)為，在一城一策調(diào)控思路下，三四線城市出臺(tái)更多支持性政策，一二線城市雖調(diào)控收緊，但是在高熱的背景下政策很難實(shí)現(xiàn)“急剎車”式降溫，因此商品房銷售還是延續(xù)去庫存態(tài)勢，去化速度比此前略有加快。此外，商業(yè)用房庫存仍在增加，不過比前期增加量有所減少，情況在逐步好轉(zhuǎn)。

  核心二線城市重啟限購主要是為了限制投資投機(jī)性需求。但核心二線城市的房價(jià)上漲預(yù)期仍然存在，此時(shí)進(jìn)場仍有利可圖，這成為投資客持續(xù)進(jìn)場核心二線城市樓市的很重要的原因。

  這一輪投資潮中，隨著各城市間市場基本面復(fù)蘇進(jìn)程不一，投資客資金也開始在不同城市間輪動(dòng)，因此在城市間形成房價(jià)輪動(dòng)上漲局面。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，可以將今年樓市投資客的進(jìn)場特征劃分為三個(gè)階段：

  第一階段，基本在第一季度，投資客以一線城市和部分核心二線城市為中心，投資標(biāo)的基本為本市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，投資客輾轉(zhuǎn)尋求價(jià)值洼地。

  第二個(gè)階段為4-7月，今年3月底，京滬深樓市新政出臺(tái)或執(zhí)行層面從嚴(yán)，投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為它們涉獵的對(duì)象。長三角經(jīng)濟(jì)圈中，蘇州樓市火熱令投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫，常州交易量也被帶動(dòng)起來，杭州火熱帶動(dòng)了寧波等城市交易量活躍。

  第三個(gè)階段是8月份至今，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經(jīng)濟(jì)圈投資輪動(dòng)。此時(shí)一線城市、核心二線城市房價(jià)已經(jīng)抬升，部分敏感的投資客開始轉(zhuǎn)向房價(jià)還處于價(jià)值洼地、未來仍然有上漲空間的其他二線城市，比如長沙、鄭州、南昌、天津等。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在走訪二線城市時(shí)，發(fā)現(xiàn)買房者資金流動(dòng)性很大，資金杠桿率很高。一些剛需置換買家不惜運(yùn)用首付貸。

  資金流動(dòng)活躍一方面導(dǎo)致熱點(diǎn)市場先后出現(xiàn)房價(jià)快速上漲與市場交易量價(jià)透支，另一方面也形成了從一線城市到經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)核心二線城市的資金通道，這導(dǎo)致城市間樓市出現(xiàn)輪番上漲。高價(jià)地頻出也為樓市量價(jià)齊升帶來影響。

  張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫；從土地市場來看，盡管大部分地方政府表態(tài)增加土地供應(yīng)，但經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際行動(dòng)表明，核心二線城市的土地供應(yīng)也很難大幅增加，因此，這也很難起到緩解樓市供應(yīng)緊張的作用。

  分析人士指出，伴隨供應(yīng)量增加，預(yù)計(jì)明年上半年市場去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及高價(jià)地頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，上述核心一二線城市房價(jià)上漲預(yù)期打破，投資客開始退場，核心城市周邊也會(huì)出現(xiàn)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。

  上述業(yè)內(nèi)人士提醒房企應(yīng)關(guān)注未來1年左右的市場調(diào)整期。

  從政策面的趨勢來看，上述熱點(diǎn)城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性，并且隨著調(diào)控政策（比如樓市限購）的從嚴(yán)執(zhí)行，上述城市的短期投資價(jià)值正在降低，投資風(fēng)險(xiǎn)在增加。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)