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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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環(huán)北京樓市外溢效應(yīng)：投資客占比60%-70%
2016-09-19 08:44 點(diǎn)擊：354 次 作者： 來(lái)源：

  導(dǎo)讀

  當(dāng)前樓市非理性上漲是資金潮下資產(chǎn)荒的表現(xiàn)，環(huán)北京樓市價(jià)格與漲幅是這一輪樓市最典型的區(qū)域。未來(lái)樓市一旦退潮，影響會(huì)比較大，當(dāng)然現(xiàn)在潮水還在洶涌。人們涌入燕郊、香河、固安、永清等環(huán)北京樓市，并且越走越遠(yuǎn)。

  趙偉（化名）一大早就在鼓動(dòng)周圍的親戚與他合資炒房。他在天津漢沽看好了一套100平方米左右的商品房，單價(jià)僅6800元/平方米。按照趙偉的規(guī)劃，他出30萬(wàn)，再找兩個(gè)親戚合資，半年或一年后轉(zhuǎn)手賣掉，穩(wěn)賺不賠。

  近一年多以來(lái)，環(huán)北京區(qū)域的房?jī)r(jià)大漲，讓趙偉認(rèn)為，“要賺錢還是得炒房?！倍谘嘟嫉姆慨a(chǎn)，如今已經(jīng)漲至28000元/平方米，當(dāng)年購(gòu)入的價(jià)格不足4000元/平方米。

  類似趙偉這樣的投資客很多。房?jī)r(jià)大漲讓不少人對(duì)房產(chǎn)的投資價(jià)值有了另一番深刻認(rèn)識(shí)。人們涌入包括燕郊、香河、固安、永清等環(huán)北京樓市，并且越走越遠(yuǎn)。

  投資客占比60%-70%

  一位天津業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，最近樓市的火熱從天津一些郊區(qū)大盤去庫(kù)存就可見(jiàn)一斑。“靜海、寶坻、武清、塘沽等較偏地區(qū)多年的庫(kù)存大盤，如今都被來(lái)自北京、河北一帶的投資客給消化了?！?/P>

  在這一輪樓市去庫(kù)存熱潮中，一線城市由于房?jī)r(jià)高企、限購(gòu)等因素影響，其周邊城市群被投資客認(rèn)為是較安全的投資目標(biāo)。這些投資客以來(lái)自北京為主，還包括河北、天津等地。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，環(huán)北京區(qū)域包括廊坊市區(qū)、燕郊、香河、固安、武清、永清、霸州等樓市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了大漲。由于去化速度過(guò)快，多個(gè)區(qū)域城市成交量甚至出現(xiàn)新房市場(chǎng)無(wú)房可售的狀態(tài)。

  以廊坊市區(qū)為例。中指百城價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)顯示，截至2016年7月，廊坊全市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)上漲11個(gè)月、同比連續(xù)上漲10個(gè)月，漲幅高達(dá)30.31%。其中，中指院走訪的廣陽(yáng)、安次及開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)板塊房?jī)r(jià)漲幅出乎預(yù)料。上善頤園、嘉都TIME、大學(xué)里等熱銷項(xiàng)目前7個(gè)月價(jià)格累計(jì)漲幅均超五成。2016年上半年全市成交面積達(dá)146萬(wàn)平方米，同比2015年增長(zhǎng)54%。

  在廊坊的購(gòu)房人群中，投資客占比高達(dá)60%-70%。這些投資客主要關(guān)注未來(lái)升值空間，絕大部分為北京外溢需求。

  廊坊被熱炒的緣由是京津冀一體化。河北十三五規(guī)劃明確廊坊為非首都功能核心區(qū)；廊坊重點(diǎn)打造京津冀地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，環(huán)京津區(qū)域中心城市和生態(tài)宜居城市。

  綜合這些利好在樓市火熱的情況下，廊坊的房?jī)r(jià)和成交量都在創(chuàng)新高。

  距離北京更近的燕郊、香河、固安一帶樓市同樣如此。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，燕郊部分二手房已經(jīng)向3萬(wàn)元/平方米邁進(jìn)。以二手房小區(qū)天洋城為例，年初，該小區(qū)二手房成交單價(jià)普遍在1.5萬(wàn)元/平方米，如今二手房已經(jīng)漲至2.8萬(wàn)元/平方米。

  固安孔雀城項(xiàng)目一位銷售員對(duì)購(gòu)房者的說(shuō)辭是，“越不買，就越買不起。很多人就是眼睜睜看著固安從8000元/平方米到10000元/平方米，最后14000元/平方米還是咬牙買了。投資有風(fēng)險(xiǎn)，膽大心細(xì)才高產(chǎn)?！比缃?，該項(xiàng)目已經(jīng)漲至2萬(wàn)元/平方米左右。

  購(gòu)買力外溢

  武清一位一級(jí)開(kāi)發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于樓市火熱，當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)也開(kāi)始上漲。該人士稱，在7月份一周的時(shí)間，當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)從200萬(wàn)一畝直接漲到七八百萬(wàn)一畝。一些還在售的新房項(xiàng)目看到地價(jià)上漲，甚至直接封盤等待更好的時(shí)機(jī)。

  萬(wàn)科一位土地拓展負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于縮量，所有新增供應(yīng)砍掉，新房幾乎沒(méi)有。我們這些原來(lái)在北京或在整個(gè)北京地區(qū)做開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，不可避免要被擠出和外溢，說(shuō)到限購(gòu)擠出效應(yīng)，客戶也在外溢?！?/P>

  旭輝集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬認(rèn)為，“北京將通州確立為城市副中心，意味著北京由一個(gè)傳統(tǒng)意義上的單中心城市變成了雙中心城市。市場(chǎng)將不再是原來(lái)從一環(huán)到六環(huán)的這種大規(guī)模土地極差衰減模式，而是將重新評(píng)估一批土地價(jià)值?！?/P>

  孔鵬認(rèn)為，京津冀一體化中有一個(gè)外環(huán)。這個(gè)外環(huán)帶來(lái)的變化就是北京周邊，固安、廊坊等承載著北京城市化的溢出。隨著非首都功能外移，北京會(huì)有2000億市場(chǎng)份額轉(zhuǎn)移到周邊。最近有關(guān)部門重新評(píng)估了部分城市的土地市場(chǎng)形勢(shì)，已經(jīng)表態(tài)稱上海、北京不需要那么多耕地，所以河北會(huì)釋放出一些土地，釋放出來(lái)的土地相當(dāng)于北京城六環(huán)以內(nèi)的面積。

  上述萬(wàn)科人士認(rèn)為，環(huán)北京房?jī)r(jià)上漲是趨勢(shì)。據(jù)他分析，很多投資客毫不猶豫出手，是投資兼自用。他認(rèn)為，隨著北京房?jī)r(jià)地價(jià)上漲，未來(lái)首次置業(yè)和首次改善將沒(méi)有能力在北京購(gòu)房。而這部分勢(shì)必要外溢到環(huán)京縣。

  該人士認(rèn)為，購(gòu)房者如今的購(gòu)房絕大部分屬于投資保值心理。

  萬(wàn)科人士認(rèn)為，環(huán)北京樓市火熱的原因在于，目前北京市場(chǎng)上沒(méi)有提供足夠安全、足夠好的投資產(chǎn)品，這是一個(gè)很大的需求。另外，限購(gòu)及高企的房?jī)r(jià)令不少購(gòu)房者只能將目光轉(zhuǎn)向環(huán)北京區(qū)域。

  “為什么很多人毫不猶豫會(huì)去環(huán)北京樓市買房？因?yàn)楸旧碛行枨?，投資兼自用，手里就這么多錢，在北京買不起房，京津冀一體化規(guī)劃投進(jìn)去，三年不會(huì)賠錢。如果樓市不好可以賣掉再出來(lái)?，F(xiàn)在投資客的錢在北京投不出去，在北京也買不起。”

  萬(wàn)科人士認(rèn)為，北京未來(lái)會(huì)消滅首置首改，這是市場(chǎng)加行政的力量。北京房?jī)r(jià)漲到如今，只有改善型和高端改善群體才買得起房。首次改善或再次改善群體面對(duì)如此高的房?jī)r(jià)，心里也會(huì)害怕，一旦背上巨大貸款壓力，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)又不甚樂(lè)觀，不敢輕易消費(fèi)。

  該人士稱，環(huán)北京樓市的火熱與北京的定位很有關(guān)系，這些地區(qū)受到北京能量的輻射和影響。

  中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前樓市非理性上漲是資金潮下資產(chǎn)荒的表現(xiàn)，環(huán)北京樓市價(jià)格與漲幅是這一輪樓市最典型的區(qū)域。未來(lái)樓市一旦退潮，影響會(huì)比較大，當(dāng)然現(xiàn)在潮水還在洶涌。

  環(huán)北京樓市的火熱也為當(dāng)?shù)夭糠謱?shí)體產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一些希望。香河一家實(shí)體產(chǎn)業(yè)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他將公司外遷到香河后，從基礎(chǔ)員工到高級(jí)管理崗位都較為稀缺，應(yīng)聘者都不愿意來(lái)香河這樣一個(gè)縣級(jí)市。“他們?nèi)匀幌Ｍ粼诒本?，北京的吸引力仍然很大?！边@位人士期待，香河樓市火熱能倒逼一些員工愿意到他們的公司。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)