9月20日，住建部政策研究中心秦虹發(fā)布的《2017中國城市更新研究報告》指出，我國已從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到反映承載新內(nèi)容、滿足新需求、采用新方式的城市有機更新階段。秦虹表示，“城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建，而是在保持原有的城市機理，甚至保持原有建筑外貌不變情況下的有機更新，是變與不變的內(nèi)在統(tǒng)一。”
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)是三個戰(zhàn)場：新房、二手房、租賃。新房的規(guī)模12萬億、二手房市場6.5萬億、租賃市場大概1.2萬億。未來，城市更新會日益成為第四大戰(zhàn)場，甚至?xí)蔀橹袊康禺a(chǎn)市場非常重要的新支柱。
步入城市更新時代
楊現(xiàn)領(lǐng)以日本舉例稱，“日本1.2萬億的新房市場里，有接近一半來自于城市更新。也就是說，今天日本房地產(chǎn)新房的交易、房源在很大程度上來自于城市對存量土地和存量住宅的更新。從日本的數(shù)據(jù)來看，城市圈化大概是后期日本城市化比較顯著的一個階段，為什么日本城市更新和住宅再生產(chǎn)業(yè)這么發(fā)達(dá)，核心就是因為日本的房屋年齡比較短，更新所需要的時間周期比較短，導(dǎo)致存量的更新改造在日本是非?；钴S的市場。日本2008年的測算，估算下來住宅再生的行業(yè)規(guī)模是4500億人民幣，大概相當(dāng)于日本全部新房交易額的45%。”
實際上，美國、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)早在上百年前就完成了大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，進入到存量資產(chǎn)階段，更新、運營和改造是房地產(chǎn)行業(yè)重要的市場之一。而對中國而言，城市經(jīng)濟有大量的存量資產(chǎn)還沒有發(fā)揮其價值，未來機會很大。城市更新論壇秘書長陳方勇認(rèn)為，在當(dāng)今時代，城市的發(fā)展已不再是傳統(tǒng)的擴張、圈地、野蠻生長，中國正在率先迎來城市更新的浪潮，“保守估計，其中蘊含的商機，必達(dá)數(shù)萬億”。
“北京跟上海二十年以上的房齡占比大概30%。這意味著有兩三百萬套屋源的年齡在20年以上，甚至在30年以上。這種房子周邊各種便利性還是很不錯的，問題在于沒有電梯，沒有車庫，綠化也比較差。怎么樣讓這些老舊的小區(qū)、房屋得到更大的價值發(fā)揮，資源更加充分地被利用，這是未來很重要的機會?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，城市更新其實是城市化到了一定階段以后，必然出現(xiàn)的產(chǎn)物。一般有幾條核心規(guī)律：人向城市集中、人向城市圈集中、人向市中心集中、職住平衡。
上海交通大學(xué)中國城市治理研究院研究員王林認(rèn)為，城市更新其實是在城市中建造城市，是城市不斷解決自身不足的一種提升，不斷挖掘自身潛力和優(yōu)勢的過程。從這個層面說，城市更新是永恒的主題。
王林表示，中國在經(jīng)歷了30年快速大規(guī)模急風(fēng)暴雨式的建設(shè)之后，城市已經(jīng)陸續(xù)步入到由增量發(fā)展到存量更新的轉(zhuǎn)型期。城市的發(fā)展必然是轉(zhuǎn)向城市功能的提升、城市空間的修補和城市生態(tài)的修復(fù)。所以，在城市建設(shè)上更新城市將是城市今后發(fā)展的主流?？梢哉f，我們已經(jīng)進入了城市更新時代。
一位業(yè)內(nèi)人士注意到，2002年，北京GDP大概是3000億規(guī)模，實際第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模大概是61%，那意味著三產(chǎn)有1900億的規(guī)模。到2016年，北京GDP是2.48萬億，第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模大概81%，約1.9萬億。十年間增長了十倍。城市的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，是城市更新的一個核心推動力。
各路資本競相進入
面對城市更新高達(dá)數(shù)萬億的商機，越來越多房企和機構(gòu)開始關(guān)注存量更新市場，并付諸實踐。
目前，針對城市更新眾多細(xì)分市場，有聚焦棚戶區(qū)片區(qū)改造開發(fā)的企業(yè)，例如首開很早就提出了“城市復(fù)興官”計劃，萬科、遠(yuǎn)洋、陽光城等房企也紛紛加碼城市更新；有聚焦新材料、新技術(shù)研發(fā)的企業(yè)，北新建材成為了該領(lǐng)域的一站式提供商；有聚焦改造低坪效空間的聯(lián)合辦公企業(yè)，如優(yōu)客工場、氪空間等；也有聚焦將老工廠改造成為創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)，如翌成、德必等；還有將老舊物業(yè)改造成為特色酒店的企業(yè)，皇家驛站便是其中典型代表。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前已有多家房企參與城市更新。萬科持續(xù)開發(fā)經(jīng)營良渚文化村多年，碧桂園斥資860億元改造昆明春城項目，龍光地產(chǎn)在珠海、惠州及潮州等地參與建設(shè)6個城市更新項目，旭輝投資太原三給片區(qū)新城改造項目；珠光集團主導(dǎo)的城市更新項目遍布廣州及周邊地區(qū)，其中珠光·御景壹號項目的設(shè)計方案就調(diào)整了40多次，為保留廣州的歷史文化；此外，首開、恒大、富力、佳兆業(yè)、綠地、龍湖等房企也紛紛參與其中。
同時，大量資本方也開始密切關(guān)注城市更新和舊樓改造。2012年，國開金融與高和資本收購的上海中華企業(yè)大廈屬于其中典型案例，隨后兩家又聯(lián)手進行了上海老舊廠區(qū)改造加新建的夢中心項目。今年，泰康資產(chǎn)的年度投資計劃也明確將城市更新納入其中；黑石、中美綠色產(chǎn)業(yè)基金、中信金石等資本方也在其列。
在城市更新論壇主席蘇鑫看來，城市更新不僅是對建筑物等硬件設(shè)施進行改造，也是對生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能業(yè)態(tài)、社會心理等軟環(huán)境進行延續(xù)與更新，其內(nèi)涵早已超出了產(chǎn)業(yè)、建筑、規(guī)劃等房地產(chǎn)行業(yè)范疇，開始逐漸滲透到金融、投資、科技、創(chuàng)新、人文、民生等領(lǐng)域。
錦和集團創(chuàng)始人、董事長郁敏珺認(rèn)為，上海在2006年底，存量物業(yè)交易量第一次超過新增物業(yè)交易量，所以其公司十年前就開始切入這個市場。
華融融德資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行董事、首席投資官黃春雨表示，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，在核心一二線城市，由城市更新的新發(fā)展模式將替代或必然要超過增量市場。
來源：中房網(wǎng) 作者：佚名
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