q橫盤三年的上海房價從年初開啟上漲行情，成交均價突破5萬元，從去年底的47404元/平米上漲至今年11月50097元/平米，今年前11月新房成交均價累計上漲5.68%，漲幅在中指百城中居第13位。從全年走勢來看，上海新房價格漲幅上下半年分化明顯，上半年強勢拉升，下半年震蕩回落。上海本輪價格上漲始于19年11月（19年10月，房貸利率掛鉤LPR之后，上海首套利率可LPR減20個點），2-3月受疫情影響價格上漲節(jié)奏被打亂；二季度以來，受限價松動、“公民同招”新政導致學區(qū)房跳漲、土拍火熱等多重因素的影響，房價漲幅持續(xù)擴大，且5-6月環(huán)比漲幅保持在1.0%以上，上半年累計漲幅達到4.11%，在一二線城市中排名首位。下半年，“724”會議定調下長三角多地調控收緊，上海樓盤也重回“嚴格限價”模式，需求集中釋放下帶來的供不應求及改善型項目的熱銷對價格漲幅起到很強的支撐作用，因此下半年價格漲幅呈高位震蕩回落態(tài)勢。
從環(huán)線來看，房價漲幅跟著環(huán)線走，外環(huán)以內漲幅明顯，外環(huán)以外跑輸全市平均漲幅。內環(huán)內、內中環(huán)間、中外環(huán)間、外郊環(huán)間以及郊環(huán)外成交均價分別為11.86萬/平米、9.83萬/平米、7.09萬/平米、4.78萬/平米及3.21萬/平米。內環(huán)內成交均價漲幅最高，為8.1%，內中環(huán)間以及中外環(huán)間漲幅均超過6%。市區(qū)多個項目限價出現(xiàn)松動讓市場對價格上漲有更大的預期，持續(xù)積壓的改善性需求在疫情后供應提升的驅動下開始集中釋放，而高端項目熱銷的標桿效應起到放大作用。單價8萬元以上的改善性項目推盤數(shù)量從二季度的近4500套下滑到三、四季度的3247套和2863套，在改善性需求持續(xù)釋放情況下，供不應求的局面加劇使房價依然保持較強上行動力。與城區(qū)價格明顯上漲對比，外郊環(huán)間及郊環(huán)外漲幅均不及全市平均水平，而郊環(huán)外價格則出現(xiàn)回落，較去年下降0.6%。
二手房增速下半年持續(xù)擴大，一二手房增速差加速擴大。2020年前11月，上海二手房累計上漲6.69%，較新房增幅高出1.01個百分點。上半年一二手房價格環(huán)比漲幅走勢總體保持一致，下半年二手房價格環(huán)比漲幅持續(xù)擴大，7-11月累計上漲3.61%，而同期新房價格環(huán)比漲幅震蕩回落，累計僅上漲了1.50%。二手房價格不受限價政策影響，更能真實反映市場實際價格及背后供求關系，而下半年以來二手房市場成交套數(shù)不斷破四年新高，掛牌房源數(shù)量明顯下降，二手房市場轉入賣方市場。
供應回落成交上漲
全年供不應求，年末翹尾收官
2020年上海商品住宅供應回落，成交上漲，二季度以來市場持續(xù)供不應求。供應方面，截至2020年12月23日，上海商品住宅共批準上市6.29萬套，新批上市面積696.0萬平米，較去年全年下降8.49%。從供應走勢來看，疫情得到控制后，4月份樓盤集中入市，單月新批上市面積達到95.7萬方，此后5-7月供應逐月回落，8-9月兩月再次迎來超200萬方的入市高峰，10月因前期推盤密集及11月疫情偶發(fā)影響預售證發(fā)放而出現(xiàn)供應回落，但因疫情而暫緩入市的樓盤在12月集中入市。
成交方面，商品住宅共成交7.26萬套，成交面積795.8萬平米，較去年全年增長3.32%；成交金額達4539億元，較去年全年增長8.80%。從成交走勢來看，在2月經歷短暫下挫后，于3月份步入回暖通道，成交量呈直線上升趨勢，并在5月創(chuàng)下了16年“930”以來的單月成交峰值；6-7月受供應下降影響成交同步下降，但仍站在80萬方的成交風水嶺上；8-10月成交隨著供應放量再次拉升；12月前三周住宅成交量達到65萬平方米，最后一周仍有不少認籌過百的樓盤入市，年末“翹尾”收官不成問題。
2020年，外環(huán)以內區(qū)域整體供應量同比增長86.33%，帶動成交量同步增長49.53%。而郊區(qū)整體供應縮量較明顯，同比下降16.91%，成交上漲近1成。從各區(qū)來看，8成的區(qū)域成交量大于供應量，虹口、楊浦、徐匯等傳統(tǒng)中心區(qū)域普遍供不應求，市場熱度較高。周邊成交量較大的區(qū)域，如崇明、青浦、奉賢等區(qū)因供應量明顯下滑，導致銷供比相比去年同比均有較大幅度提升。
商辦市場供大于求，成交規(guī)模明顯回落。截至2020年12月23日，上海商辦物業(yè)新批上市面積為24.28萬方，較去年全年增長19.9%；成交方面，商辦物業(yè)成交面積167.7萬平米，較去年全年下降25.2%；成交金額647.8億元，較去年全年下降24.3%；成交均價38622元/平米，較去年上漲1.3%。近三年商辦市場供求量逐年走低，2020年成交量則更是處于近五年最低值。受疫情影響，不斷攀升的空置率使今年上海商辦市場表現(xiàn)較為疲軟。下半年以來，經濟有序復蘇逐步走穩(wěn)，商辦市場活躍度有所提升。
4成項目認籌率超100%
前灘板塊持續(xù)高熱
截止12月23日，上海有181個項目入市233次推盤，供應房源近6萬套，與去年188個項目入市225次推盤大體一致。其中185次推盤參與公證搖號，認籌組數(shù)71975組，認籌率達到120.4%，去年整體認籌率不足四成，不少去年認籌率較低的項目今年再推后認籌率均有明顯提升。
疫情之后，上海熱盤頻出，不斷推高市場熱度。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，認籌率超100%的93個，項目占比達到40%，其中54%的項目集中在外環(huán)以內，而上半年認籌率超過100%的項目有7位于自外環(huán)以內，可見市場熱度逐漸從改善性需求向剛需傳導；認籌率超200%的項目有50個，超過500%的項目則達到13個。同時，也有不少盤遇冷，48個項目未達到搖號條件，其中郊環(huán)外、外郊環(huán)間未搖號項目數(shù)量分別為17個、26個，項目數(shù)量占比分別為33%、23%，而外環(huán)以內未搖號項目僅5個。此外，27個樓盤認籌率低于30%。
從各環(huán)線來看，中內環(huán)間認籌率最高，為259%，有8成項目認籌率超100%；其次內環(huán)內認籌率211%，中外環(huán)間認籌率下半年認籌提升明顯、從上半年的97%提高到208%，外郊環(huán)間認籌率105%；郊環(huán)外認籌率最低，僅51%，甚至較上半年有所下滑，超6成項目認籌率不及50%。
從價格段來看，10萬以上及8萬-10萬價格段項目認籌率在250%左右，6萬-8萬價格段項目認籌率略超7成，4萬-6萬價格段項目認籌率為83%，2萬-4萬價格段項目認籌率最低，為52%。目前，改善需求為主的大格局依然未變，單價8萬以上的項目仍供不應求。
浦東前灘板塊744%的超高認籌率讓其他板塊望塵莫及，2020年前灘推盤4個，推出房源合計952套，合計認籌7086組，其中年末壓軸的尚峰名邸因平均總價600萬的47平小戶型數(shù)量占比超過6成而備受關注，認籌率達1273%。近年受益于大虹橋的青浦徐涇在今年仍有不俗表現(xiàn)，整體認籌率達348%；而普陀武寧、靜安大寧破舊立新，實現(xiàn)蝶變。在改善需求持續(xù)釋放及高端項目日光效應的帶動下，市場熱度快速逐漸傳導到剛需板塊，如寶山楊行/大場、松江泗涇、南匯周康等區(qū)域多個項目熱銷。除了板塊加持以外，還需自身產品過硬，如中海、保利、融創(chuàng)、仁恒、瑞安、萬科、大華今年均多點開花。
下半年全市各區(qū)出清周期同步回落
超6成區(qū)域供不應求
截至11月末，上海全市商品住宅可售面積為675萬平米，較去年同期下降11.0%；受益于需求端的增長，出清周期4月份以來始終處于回落態(tài)勢，11月末出清周期已下降至7.6個月，略低于8個月，短期庫存略有不足。
所有區(qū)域出清周期均回落到12個月以內合理區(qū)間，超6成區(qū)域短期供求關系緊張。截止至11月末，上海17個區(qū)當中有11個區(qū)商品住宅出清周期在8個月以內，其余區(qū)域也均位于8-12個月的合理區(qū)間內；奉賢出清周期最長，為12.1個月，虹口出清周期最短，僅4.3個月。上半年，金山、崇明、奉賢3區(qū)出清周期均超過18個月的庫存警戒線，下半年經過需求端的消化及供應端的調節(jié)，出清周期明顯下降。青浦、浦東、南匯、松江4區(qū)商品住宅可售面積在60-70萬方區(qū)間，但出清周期均從6月末的11-13個月區(qū)間下降至6-9個月區(qū)間。
趨勢展望
上海仍然保持嚴格的限購限貸政策，但去年以來臨港自貿區(qū)放松人才購房資格，以及近期對特定人群落戶放松與加大人才引進力度，對上海未來住房需求形成持續(xù)的補充。上海仍在加快推進舊區(qū)改造，今年預計能完成75萬平方米、居民3.5萬戶改造任務，預計明年還將完成舊改70萬平方米、居民3.4萬戶，較大規(guī)模的拆遷需求持續(xù)入市對明年市場也起到支撐作用。此外，疫情后更加注重高品質住房提升了改善需求，改善性需求仍將穩(wěn)步增長。因此，剛性需求、改善需求及拆遷需求均保障明年上海住房市場有較為充足的需求。今年上海住宅用地成交規(guī)模同比增長6成，亦為明年市場供應量提供有力支撐，當前偏緊的供求關系有望得到緩解，明年成交規(guī)模有望保持在高位，價格將維持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢。
來源：馨伴之家 作者：馨伴之家
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