1

2020年這次突如其來的疫情，打亂了春節(jié)后的一切生產(chǎn)恢復(fù)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

這其中當(dāng)然也包括樓市。

關(guān)于疫情的種種，我就不多說了，這些天我相信大家打開公眾號(hào)刷屏的都是和疫情相關(guān)的信息和文章。

看的已經(jīng)夠多的了。

咱們還是來聊聊樓市，聊聊在疫情影響下的樓市，未來可能的走向。

首先現(xiàn)在不需要去看某一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)了。

因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)在疫情的影響下，基本已被凍結(jié)。

這個(gè)時(shí)候價(jià)格開始失真，失去價(jià)格信號(hào)的市場(chǎng)已經(jīng)無法反應(yīng)出真實(shí)的樓市走向。

當(dāng)然其實(shí)也沒有走向，因?yàn)橘I賣雙方都跟家里宅著呢。

樓市一直以來，都是受到諸如土地，人口，政策等等客觀因素存在，而影響其走勢(shì)。

疫情這種不可抗力因素的出現(xiàn)，會(huì)對(duì)2020年的樓市產(chǎn)生怎么樣具體的影響我們還不得而知。

但17年前類似的情況，也許可以給我一點(diǎn)啟示。

2

讓我們把時(shí)間退回到2003年的非典時(shí)期。

以北京為例，非典時(shí)期的確對(duì)樓市造成了巨大的影響。

2003非典疫情爆發(fā)后的4月和5月，北京正處于快速上漲的房地產(chǎn)投資增幅，直接下降到8%和12.6%。

在這之前的1999年-2002年，北京房地產(chǎn)開發(fā)平均增幅為28%。

即便到了2003年的第一季度，增幅也保持在20.2%。

和房地產(chǎn)投資增幅一起大量下降的還有商品房的銷售量。

2003年4月份，北京商品房預(yù)售為5204套，預(yù)售面積為66.2萬平米。

到了5月份，北京商品房預(yù)售套數(shù)增加到了6346套，預(yù)售面積上升到了74.4萬平米。

雖然略有增加，但是和2003年第一季度的月均銷售商品房9044套，面積101.4萬平米相比，還差的很遠(yuǎn)。

簡(jiǎn)單說，非典疫情的出現(xiàn)，讓2003年的北京4月和5月的商品房預(yù)售平均減少了3296套，減幅高達(dá)36%。

同樣也讓全國(guó)樓市的開發(fā)速度和銷售量都出現(xiàn)了大幅度的降低。

如果沒有后來8月份的一次超級(jí)紅利，2003年走出非典的樓市，只能靠著自身的修復(fù)能力，慢慢恢復(fù)正常。

因?yàn)?月份超級(jí)紅利的存在，非典疫情的出現(xiàn)，對(duì)2003年的樓市來說，只能算作一個(gè)小小的波動(dòng)。

非典疫情過后，樓市開始進(jìn)入自我修復(fù)階段，所有人都認(rèn)為樓市慢慢的正在恢復(fù)正常，但是誰也沒想到8月31號(hào)的一份文件，徹底催化了這個(gè)過程，并且改變了中國(guó)樓市的進(jìn)程。

8月31號(hào)，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》這也就是廣為人知的18號(hào)文件。

18號(hào)文件的第一條就是：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”

18號(hào)文件的出現(xiàn)，讓非典的影響徹底消失，也讓樓市從2003年8月31號(hào)開始，駛?cè)肓艘粋€(gè)新的快車道。

17年后的2020年，我們?cè)俅斡龅叫碌囊咔?，樓市面臨著同樣被冰凍和減速的風(fēng)險(xiǎn)。

唯一不同的是，這次不可能再有17年前那種類似18號(hào)文件的大紅利出現(xiàn)。

這次的樓市只有等待疫情結(jié)束，然后進(jìn)入自我修復(fù)過程，最后市場(chǎng)逐漸恢復(fù)正常。

3

因?yàn)榭箵粢咔榈男枰?，人們開始不再外出，幾乎所有行業(yè)全部受到影響，當(dāng)然也包括樓市。

有人說現(xiàn)在不同于2003年，2003年我們的網(wǎng)絡(luò)還不發(fā)達(dá)，而現(xiàn)在的網(wǎng)上購房完全可行，基本可以忽略疫情的影響。

的確，目前我們的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境更加成熟，但是疫情期間如果指望網(wǎng)上購房可以代替線下，就和指望雙11賣房能讓房?jī)r(jià)下降一樣可笑。

2019年雙11期間，各路電商推出形形色色的網(wǎng)上售房活動(dòng)。

蘇寧，京東，阿里拍賣，全部成為房企的合作伙伴，為其在網(wǎng)上開辟售房的第二戰(zhàn)場(chǎng)。

每家電商的賣房噱頭都玩的不小。

首先是碧桂園和蘇寧的合作，在重慶全城推出了40多個(gè)項(xiàng)目號(hào)稱全部為特價(jià)房源，并且還支持分期首付，商鋪更能打5折。

其次是恒大和蘇寧的合作，恒大在蘇寧易購平臺(tái)投放了1111套特價(jià)房源，單套房源最高優(yōu)惠據(jù)說過百萬。

然后在京東上，融創(chuàng)開設(shè)了自己的旗艦店，雙11期間花111元就可以參加京東購房補(bǔ)貼，最高補(bǔ)貼高達(dá)190萬。

最后富力，中南，綠地，泰禾，融創(chuàng)，萬達(dá)，這些我們耳熟能詳?shù)拇笈品科?，則利用阿里拍賣平臺(tái)的巨大流量，開始嘗試新房的線上交易。

整個(gè)雙11網(wǎng)上賣房，可以說聲勢(shì)是浩大的，結(jié)果卻是慘淡的。

大量房源被人爆料根本無法購買，線上所謂的特價(jià)房并不支持支定金，只能通過電話溝通，最后還是要線下交易。

最終雙11網(wǎng)上賣房，就像一場(chǎng)鬧劇，甚至最后房企都不愿意公開雙11期間網(wǎng)上成交的數(shù)量。

房產(chǎn)和其他產(chǎn)品不同，房產(chǎn)是絕對(duì)的非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

地段，戶型，面積，裝修材質(zhì)，房間朝向，車位，小區(qū)環(huán)境，物業(yè)管理，交通配套，這全部的一切在線下的售樓部都還不一定能了解清楚，何況線上的幾張圖片？幾段視頻？

所以網(wǎng)上賣房沒戲，2020年樓市的這次小陽春真的要推遲了。

但是注意，推遲的只是時(shí)間，樓市潛在的需求并不會(huì)因?yàn)闀r(shí)間的推遲而消散。

小陽春并沒有消失，只是被暫時(shí)無法抗拒的疫情強(qiáng)行壓制了下去。

4

1月25號(hào)，成都房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于全力配合做好我市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的緊急通知》要求全市房企一律停止開放售樓部。

1月27號(hào)，杭州主城區(qū)，包括蕭山，臨安等各區(qū)已經(jīng)要求樓盤暫停營(yíng)業(yè)，而余杭區(qū)更是要求中介門店也全部停止?fàn)I業(yè)。

同一天，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好全市住房保障系統(tǒng)防控新型冠狀病毒感染的肺炎疫情工作的通知》要求房企暫停新樓盤的開盤促銷和搖號(hào)等群眾性聚集活動(dòng)。

這三個(gè)城市只是因?yàn)橐咔閷?duì)當(dāng)?shù)貥鞘胁扇》浅４胧┑臉O少一部分。

全國(guó)剩余的城市，基本上或多或少都對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘胁扇×讼鄳?yīng)措施。

回顧2019年接近尾聲的時(shí)候，各地樓市開始陸續(xù)進(jìn)行尺度不同的放松動(dòng)作。

降低落戶門檻，加大公積金額度，減少限購政策的社保繳納時(shí)間等等。

而央行也是以8000億的全面降準(zhǔn)給2020年開年的樓市，做足了想象空間。

房企更是從拿地細(xì)節(jié)上展現(xiàn)出對(duì)2020年及未來樓市的信心。

2019年全國(guó)300城市土地出讓金合計(jì)50294億元，這一數(shù)字已經(jīng)超過了2018年的41773億元。

在各種客觀條件充足的情況下，本該準(zhǔn)時(shí)到來的小陽春，在突如其來的疫情面前，徹底偃旗息鼓。

有人前兩天在公眾號(hào)后臺(tái)給我發(fā)私信說，樓市這次真的要危險(xiǎn)了。

私信中沒說危險(xiǎn)的原因，當(dāng)然我知道他指的是疫情。

在這里我可以負(fù)責(zé)的再重復(fù)一次，疫情只會(huì)讓需求推后，并不會(huì)讓需求消失。

樓市只會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)受到影響，長(zhǎng)期的走勢(shì)不會(huì)受到疫情的改變。

即使沒有類似于2003年18號(hào)文件的紅利存在，2020年疫情結(jié)束后，樓市同樣會(huì)進(jìn)入自我修復(fù)階段。

一旦修復(fù)開始，前期因?yàn)橐咔槎粔褐频男枨?，就?huì)開始集中陸續(xù)釋放。

我相信在一線醫(yī)護(hù)人員的努力下，在眾多院士的參與下，疫情的結(jié)束只是時(shí)間問題。

5

疫情結(jié)束之時(shí)，就是樓市開始修復(fù)之日，這個(gè)時(shí)候很有可能會(huì)出現(xiàn)幾種情況。

第一，去年年底開始的放松政策，會(huì)繼續(xù)在疫情結(jié)束后出現(xiàn)在各地樓市，力度甚至?xí)鼜?qiáng)。

疫情結(jié)束后的樓市，需要一定程度的刺激，雖然沒有2003那種重磅級(jí)的紅利出現(xiàn)，但各地的放松政策，還是會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械男迯?fù)起到加速作用。

尤其是今年各地基建工程大量陸續(xù)上馬，而很多地方上又開始減少財(cái)政預(yù)算的情況下，因?yàn)闃鞘卸鴰?dòng)的土地市場(chǎng)，就成為了緩解地方財(cái)政壓力的一個(gè)重要來源。

所以樓市的恢復(fù)，必然會(huì)伴隨著地方上利好政策的出臺(tái)。

第二，未來隨著疫情的退散，壓制的需求開始陸續(xù)釋放，樓市會(huì)出現(xiàn)一定程度的反彈，但是力度絕對(duì)不大。

更多表現(xiàn)為交易量開始以較快的速度上漲。

這一點(diǎn)和有沒有小陽春沒關(guān)系，即使不存在小陽春，因?yàn)橐咔樵斐烧鞘械男枨蟊粔褐?，一樣?huì)出現(xiàn)一定程度的反彈，區(qū)別只是反彈程度的大小而已。

第三，2020年1月20號(hào)的LPR按兵不動(dòng)，保持了和12月同樣的利率水準(zhǔn)。

接下來的LPR的降低可能在疫情結(jié)束或者接近結(jié)束的時(shí)候出現(xiàn)。

疫情的出現(xiàn)讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境短期內(nèi)受到了沖擊。

這其中不僅包括了房地產(chǎn)類的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)體也同樣包含在內(nèi)。

電商平臺(tái)的物流問題，旅游平臺(tái)大量退款問題。

可以說疫情之下，所有行業(yè)無一幸免的都遭受到了一定程度的沖擊。

根據(jù)今年貨幣政策的主基調(diào)來看，穩(wěn)健是第一位，其次就是要繼續(xù)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本。

在本來就打算繼續(xù)降低融資成本，而后又遇到疫情突然出現(xiàn)從而沖擊經(jīng)濟(jì)的情況下。

可以預(yù)計(jì)，大概率在疫情結(jié)束后，降低融資成本的政策會(huì)以較快的速度出現(xiàn)。

畢竟疫情的出現(xiàn)已經(jīng)讓經(jīng)濟(jì)增速遭遇阻力，更多的中小企業(yè)也因?yàn)闊o法按時(shí)復(fù)工，造成資金鏈緊繃。

工資，房租，貸款利息，等待交貨的訂單，這一切都對(duì)大量中小企業(yè)造成了巨大的資金周轉(zhuǎn)壓力。

所以一旦疫情結(jié)束，可能出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)方面的政策，首當(dāng)其沖的就是1年期LPR和5年期LPR的利率降低。

1年期LPR利率降低，讓中小企業(yè)有了更低的融資成本，加快企業(yè)恢復(fù)產(chǎn)能，緩解資金壓力。

而其中5年期的LPR利率降低，也就是房貸利率的下降，則會(huì)對(duì)樓市的修復(fù)起到關(guān)鍵性的加速作用。

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以上三點(diǎn)，就是我對(duì)疫情后樓市可能發(fā)展方向的一些判斷和理解。

房地產(chǎn)的體量是龐大的，疫情只會(huì)造成暫時(shí)的沖擊，但是樓市的走向不會(huì)因此改變。

不要因?yàn)橐粓?chǎng)疫情對(duì)樓市失去信心，同樣不要對(duì)疫情結(jié)束后樓市的反彈存有不切實(shí)際的幻想。

壓制的需求會(huì)把疫情造成的樓市空擋緩慢燙平。

我們需要做的，只是耐心的等待。

等待疫情的結(jié)束，等待樓市的重新起航。

來源：聽三哥說     作者：聽三哥說