房地產(chǎn)“逆襲”短期無望
余寒 董瑞強
經(jīng)歷了一年半的下行之后，中國的住宅投資增速開始回升。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資35380億元，同比增長3.0%，增速比1-6月份回升0.2個百分點，為2014年以來的首次回升。
國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎認(rèn)為，銷售市場好轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的資金支持，將提振企業(yè)開發(fā)建設(shè)的信心。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國商品房銷售額41171億元，增長13.4%，增速提高3.4個百分點。其中，住宅銷售額增長16.8%。
不過，這一次的銷售額增長并沒有帶來房地產(chǎn)開發(fā)投資的迅猛逆襲，今年前七個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長4.3%，仍處于歷史低位。瑞銀中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)過渡到了溫和增長的新常態(tài)。
汪濤判斷，如果房地產(chǎn)銷售能夠持續(xù)目前較好的態(tài)勢，新開工面積可能從明年二季度左右開始轉(zhuǎn)為正增長，我們預(yù)測明年全年為零增長，今年則是下跌10-15%，而在建面積和在建規(guī)模會持續(xù)下行，還需要兩年左右的時間，房地產(chǎn)投資才會有明顯的回升。
房價回暖
隨著房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)，市場樂觀情緒正在溢出。汪濤認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)帶來的下行壓力已經(jīng)沒有我們此前想象的那么大了。
今年上半年房價的分化一直在持續(xù)。根據(jù)某機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，如果將上半年房價走勢分成兩個階段，4-7月百城房價持續(xù)上漲的態(tài)勢更加明顯，同時地區(qū)和城市的差異也在加大。數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價漲幅較大，整體上漲5.17%;二、三線城市各下跌0.75%和1.25%。某機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)白彥軍表示，下半年房企推盤節(jié)奏將會有所放緩，整體成交量趨于平穩(wěn)。
而中國的一二線城市正在出現(xiàn)明顯的分化。根據(jù)某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，深圳的房價漲幅較大，環(huán)比增長高達(dá)9.73%，而同期北京、上海房價環(huán)比僅增長1.49%和1.16%，廣州房價環(huán)比為-0.23%;在二線城市中，東莞、惠州的房價環(huán)比各增長2.25%和1.23%，而昆明房價環(huán)比為-1.66%，其它二線城市房價環(huán)比基本都在正負(fù)0.5%之間?！俺伺c貨幣、信貸有直接關(guān)系外，人口流動也是影響房價的一個根本性因素?！焙暝醋C券首席分析師范為對經(jīng)濟(jì)觀察報表示，“由于人口大規(guī)模地流動，未來房地產(chǎn)市場‘冰火兩重天’的結(jié)構(gòu)仍會一直存在?！?/FONT>
范為認(rèn)為，深圳作為一個新經(jīng)濟(jì)體，在互聯(lián)網(wǎng)+、高端制造業(yè)等領(lǐng)域發(fā)展迅猛，從去年下半年開始的股市狂熱，也催生了許多新的購買力，助推了房價的大幅上漲，“同時，深圳房價的急速上漲，也得益于大規(guī)模外來人口的涌入”。
此前“3·30新政”施行之后，深圳鼓勵先賣房再買房，使得深圳率先進(jìn)入以存量房為主的市場，其新盤相對于北京、上海等一線城市來說也非常集中，價格漲幅較為明顯。
有分析人士認(rèn)為，廣東惠州在之前經(jīng)歷過的房價大漲和大跌，與深圳的投資客流動有關(guān)，投資客到東莞、惠州等地購房，引起了當(dāng)?shù)胤績r的較大波動。“目前，深圳的周邊地區(qū)尚沒有形成像京津冀那樣的一體化連帶區(qū)域，如果政府沒有相關(guān)聯(lián)動政策出臺，惠州的房價可能不會很快企穩(wěn)?！狈稙閷?jīng)濟(jì)觀察報表示。“未來不僅是投資客，包括一些潛在剛需，也會逐漸向周邊擴(kuò)散，這個過程雖然緩慢，但這種趨勢肯定會延續(xù)?！卑讖┸娭赋觯壳皬恼w上來看，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存壓力較大，價格存在下行風(fēng)險，但總的庫存量一直在降，下半年房價持續(xù)回暖的可能性依然較大;另外，下半年房價仍然會繼續(xù)分化，一線城市比熱點二線城市分化趨勢更為明顯，但一線城市房價的漲幅可能會趨緩。
投資恢復(fù)仍需時日
自2014年下半年以來，隨著限購、限貸等調(diào)控手段的逐漸退出，以及保障房建設(shè)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅立法、土地制度改革等長效調(diào)控機(jī)制的逐步建立，中國房地產(chǎn)市場化水平將會有進(jìn)一步提升。整體來看，未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段將更趨于長效、穩(wěn)定。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資35380億元，同比增長3.0%，這是經(jīng)歷了一年半的下行之后，首次回升。李皎認(rèn)為，住宅投資占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過三分之二，其增速回升將對下一步全國房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生拉動作用。
盡管官方態(tài)度較為樂觀，但是，房地產(chǎn)銷售的強勁趨勢，并沒有帶動房地產(chǎn)投資的迅速增長。白彥軍認(rèn)為，由于受政策環(huán)境變化和國家宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等因素影響，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場已告別了過去高速增長的“黃金時代”，房地產(chǎn)投資將逐步進(jìn)入平穩(wěn)、理性增長的新常態(tài)。
“從房地產(chǎn)的風(fēng)險和收益的配比來看，目前，房地產(chǎn)應(yīng)該還是一個利好的投資方式，但是不能說有超配的盈利空間?！狈稙楦嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報，“在未來的資產(chǎn)配置里，股市的錢肯定不能再次超配了，應(yīng)當(dāng)部分轉(zhuǎn)移到地產(chǎn)。特別需要注意的是，在美元加息預(yù)期或美元即將進(jìn)入加息周期的大背景下，實物資產(chǎn)特別是房地產(chǎn)還會是一個比較好的配置資產(chǎn)。”
然而，由于目前房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式受到了很大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤逐漸下滑的狀況，已使不少中小企業(yè)倍感壓力。
隨著競爭加劇和賺錢效應(yīng)的減退，開發(fā)商在投資上還在收縮，甚至退出或轉(zhuǎn)型。截至8月11日，滬深兩市共有21家房企公布了年中業(yè)績，其中有12家出現(xiàn)凈利潤下滑，多家房企凈利潤下滑幅度超過50%。對此，有房地產(chǎn)開發(fā)商就認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)投資增幅不明顯的主要原因是由于房地產(chǎn)市場尚處于去庫存時期。
中原地產(chǎn)分析師宋會雍對經(jīng)濟(jì)觀察報表示，“盡管銷售強勁，但尚未完全化解最近一兩年來突出的庫存難題?！?/FONT>
范為指出，“房地產(chǎn)市場存在兩個拐點：一是銷售拐點;二是投資拐點?！睆臍v史數(shù)據(jù)來看，銷售端到投資端大概有6-8個月的周期，之所以出現(xiàn)滯后，是因為房地產(chǎn)市場存在去庫存效應(yīng)，即在上一波房價下跌之后，當(dāng)時的投資尚未停止，等完成這部分投資后就會變成庫存，所以開發(fā)商必須要在房價已經(jīng)反彈了大約半年時間、庫存基本得到了消化之后，才會有新的開發(fā)信心和動力?！跋掳肽晖顿Y的趨勢可能會逐漸企穩(wěn)，短期來看還存在庫存壓力，投資不會很快得到大幅增長?！卑讖┸妼?jīng)濟(jì)觀察報表示，“投資一直都是正增長，只不過增速在萎縮，從歷史研究數(shù)據(jù)來看，一般在三季度末、四季度初投資增速可能會趨于明顯?！?/FONT>
值得注意的是，目前部分一線城市以及部分二線城市存在庫存不足的情況，但大部分城市仍面臨著較大的庫存壓力，由此可見，下半年房地產(chǎn)行業(yè)的城市分化愈趨嚴(yán)重。
對此，汪濤在接受經(jīng)濟(jì)觀察報采訪時表示，“房地產(chǎn)的建設(shè)不僅關(guān)系到房地產(chǎn)的投資，還關(guān)系到大宗商品、建筑材料、工程機(jī)械、交通、能源等各個方面。目前在大部分城市庫存比較高的情況下，即使出現(xiàn)銷售回暖的良好態(tài)勢，但開發(fā)商應(yīng)該會繼續(xù)去庫存，降低新開工規(guī)模?！薄暗?，如果房地產(chǎn)銷售目前這種比較好的態(tài)勢，能持續(xù)下去的話，新開工可能從明年二季度左右開始轉(zhuǎn)為正增長”，汪濤認(rèn)為，現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)商來講，應(yīng)該是如何在有限的范圍內(nèi)，找到適合利潤增長的空間去布局，而后獲得增值利益。
這意味著，開發(fā)商在從普遍機(jī)會向有限機(jī)會轉(zhuǎn)變的過程中，需要做更精細(xì)的投資測算和選擇，在投資決策方面可能會表現(xiàn)的更加科學(xué)和理性。
隨著房地產(chǎn)投資的回升，為中國經(jīng)濟(jì)下半年的穩(wěn)增長釋放了積極信號。但是汪濤強調(diào)，“短期內(nèi)房地產(chǎn)投資不會出現(xiàn)明顯回升，這也將成為影響中國經(jīng)濟(jì)全年增速的重要因素。”
作者：佚名 來源：中房網(wǎng)
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