在“租購并舉”的政策風向下，重點發(fā)展租賃的不只是房企，還有金融機構(gòu)。
中國建設(shè)銀行是其中的先鋒。自2017年11月初以來，建行迅疾在佛山、深圳、廣州、東莞等地推出多項租賃金融相關(guān)業(yè)務，給機構(gòu)房東、住房租賃項目、個人租客提供全方位的金融支持。由建行和佛山市政府合作的租賃服務平臺，以及建信住房控股、建行參股的租賃服務平臺“CCB建融家園”也已上線。
2017年12月20日，在中國住房租賃高峰論壇上，中國建設(shè)銀行廣東省分行行長劉軍詳述建行加碼租賃金融業(yè)務的邏輯，稱要實現(xiàn)從“要買房到建行”到“要租房到建行”的轉(zhuǎn)變。
“為租賃住房提供金融服務，建行不是將之納入房地產(chǎn)金融，而是納入普惠金融?！眲④姳硎?，未來，建行將打造全產(chǎn)業(yè)鏈租賃金融支撐體系，提供全生命周期產(chǎn)品鏈服務。
他透露，目前廣東建行已有公司、投行、個人三大類、40個金融產(chǎn)品用于購租改建、裝修維護、資產(chǎn)盤活、租房消費等一站式、全品類、有保障的租賃金融服務體系。
搭建租賃平臺
在去年“930”開啟的密集調(diào)控周期下，房地產(chǎn)的金融屬性被抑制，過去習慣性“輸血”房地產(chǎn)的銀行業(yè)的盈利模式也面臨重構(gòu)；與此同時，高層定調(diào)發(fā)展住房租賃市場，風口轉(zhuǎn)向租賃。
中國指數(shù)研究院測算，2017年我國住房租賃市場規(guī)模約為1.38萬億，預計到2020年可達1.7萬億?；谶@一巨大體量，房企和銀行紛紛布局租賃。
曾率先開展個人住房貸款業(yè)務的建行，再一次敏銳地抓住了先機，建行廣東分行、北京分行等紛紛開始大力布局租賃平臺和租賃金融業(yè)務。
2017年11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與建行廣東分行達成合作意向，建設(shè)國內(nèi)首個政銀合作的住房租賃平臺。
建行意圖打造租賃服務平臺的“佛山模式”。建行旗下建信財富（北京），在佛山成立了注冊資本6000萬元的廣東建融住房服務有限公司，并協(xié)助佛山市政府建立住房租賃交易服務監(jiān)管平臺，目前已上線試運營。
這一平臺具體由住房租賃監(jiān)測分析、住房租賃監(jiān)管服務、政府公共住房服務、住房租賃服務共享、企業(yè)租賃服務管理五大系統(tǒng)組成，形成五位一體、環(huán)環(huán)相扣的平臺網(wǎng)絡(luò)，全面覆蓋地方政府在租賃市場管理、交易、運營方面的需求。
按照協(xié)議，建行將以為政府監(jiān)管提供平臺、為客戶交易提供保障為目標，在未來5年從技術(shù)、資金、渠道等方面，加快推動廣東住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。未來，建行將會把佛山模式推廣到更多的城市。
此外，建行的租賃平臺“CCB建融家園”還與開發(fā)商等企業(yè)合作，擴大出租房源。2017年11月3日，建行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大等11家房企簽署協(xié)議，在深圳推出5481套租賃房源；12月18日，建行北京分行則聯(lián)合北京保障房中心、首開集團、金融街控股等機構(gòu)共同推出了1500多套“CCB建融家園”房源。
建行在深圳參與投資成立了兩家住房租賃公司，分別是由建信信托控股的建信住房服務（深圳）有限公司及建行與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務有限公司，負責租賃專業(yè)化管理、批量小區(qū)品牌化管理，并保證房源穩(wěn)定長租。
“CCB建融家園”的運營模式是，將房子的所有權(quán)和居住權(quán)分開，在開發(fā)商保留所有權(quán)的同時，以貸款的形式向建行出讓房屋的長期居住權(quán)，獲得用于支持運營的現(xiàn)金流，建行獲得房源后置入自己的租賃平臺進行長租。
此外，劉軍透露，建行還將推出“存房”業(yè)務，提升租賃住房流動性，增加房源供給。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前“CCB建融家園”官網(wǎng)已經(jīng)上線運營，頁面架構(gòu)與長租公寓運營商無異。以深圳為例，房源既有龍華、龍崗等地的普通商品住宅，也包含香蜜湖板塊的高端社區(qū)，租金從每月1500元到26000元不等。
全方位租賃金融
劉軍說，建行未來要實現(xiàn)開發(fā)-運營-消費-退出的全產(chǎn)業(yè)鏈租賃金融支撐體系，為企業(yè)、個人、項目提供全生命周期產(chǎn)品鏈服務。
建行為企業(yè)端提供金融支持。如住房租賃支持貸款，用于自持用地、租賃用地、集體建設(shè)用地新建房屋，所建房屋用于住房租賃，期限最長25年；融資比例最高為項目總投資的75%，其中商用房地產(chǎn)不高于55%。
在個人端提供消費信貸支持，推出個人住房租賃貸款，用于個人租客租用房屋，期限最長10年，利率比其他個貸產(chǎn)品都優(yōu)惠。
目前建行已面向個人推出了按居貸住房金融產(chǎn)品?！鞍淳淤J”面對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放，貸款時間最長10年，執(zhí)行4.35%的基準年利率，低于同期購房按揭貸款，單戶最高額度100萬元人民幣。除貸款利率優(yōu)于個人住房貸款外，該產(chǎn)品還具有免抵押的特點，可根據(jù)個人信用發(fā)放。
建行深圳市分行副行長李忠東介紹，按居貸雖是租戶借貸，但銀行是直接將資金打到房主賬戶中，房主一次性得到未來數(shù)年的房租后，可拿這筆錢用于購買銀行理財?shù)荣嵢±⑹找?。相應地，他就可能會調(diào)降些租金；加之按居貸利率并不高，所以對租戶來說，總體租房成本并不會明顯提高，甚至還有可能下降。
而在項目端，建行將幫助設(shè)計資產(chǎn)證券化及退出機制。
當前對機構(gòu)房東尤其是大量布局長租公寓的房企而言，盈利是個難題。一組數(shù)據(jù)顯示，在京滬穗深中房租收益最高的廣州，租金回報率也僅1.7%。這意味著，單純靠租金回報，需要59.17年才能回收成本。
劉軍以4.9%的三年期貸款利率概算，包括稅費在內(nèi)，租賃住房的租金回報率、利潤率至少要達到5.5%，“這是心理價位。”他指出。
劉軍認為，房企提升租賃的收益率有兩個方向，一是租售同權(quán)，推動集體建設(shè)用地入市；二是以土地自持競拍的方式，回報率可達5.34%。
“集體用地幾乎沒有地價，收益率很快提升?！痹谶@一模式下，機構(gòu)房東可通過CMBS、REITs等資產(chǎn)證券化通道回收成本，從而形成商業(yè)模式閉環(huán)。
另一種解決方案則是通過自持方式拿地。以租金回報率疊加房屋增值收益計算，劉軍認為自持土地開發(fā)長租公寓，年收益率將能達到或超過5.5%。他還補充指出，大型房企的住宅庫存也可轉(zhuǎn)為租賃住房。
2017年6月，萬科在佛山南海競得首塊100%自持宅地；10月，深圳推出年內(nèi)第一塊“只租不售”宅地。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，目前全國出讓的自持用地已近80幅。
“建行參與租賃金融，勢必為租賃市場發(fā)展提供更大的金融支持?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，這既能解決租房人群的貸款需求，也有助于改善長租公寓運營商的盈利難題。
來源：中房網(wǎng) 作者：中房網(wǎng)
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