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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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住房格局漸變：租房需求五年內(nèi)增長(zhǎng)102%
2017-10-16 09:00 點(diǎn)擊：336 次 作者： 來源：
隨著流動(dòng)人口不斷增加以及房?jī)r(jià)攀漲，我國(guó)租房市場(chǎng)需求正迅速增長(zhǎng)。

  58同城數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2012年-2016年5年租房趨勢(shì)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”），也印證了新城市租房格局日漸成型。2016年較2012年，全國(guó)租房需求增長(zhǎng)102%，出租房源供應(yīng)量增長(zhǎng)93%。其中，四個(gè)一線城市2016年租房需求較2012年增長(zhǎng)了120%，其整體需求量占全國(guó)總需求量的20%。與此同時(shí)，成都、杭州、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州為代表的新一線城市全面崛起，2016年對(duì)比2012年，租房需求增長(zhǎng)超150%。在全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù)推進(jìn)的城市化進(jìn)程背景下，一個(gè)龐大的租房市場(chǎng)日漸成熟，城市租房新格局已逐漸形成。

  租房，普遍影響著70、80、90三代人的生活軌跡。據(jù)“麥田房產(chǎn)”調(diào)研數(shù)據(jù)分析，同一時(shí)間點(diǎn)，北京至少有600萬以上的人正在租房居住。1975年以后出生的人，80%都有過租房經(jīng)歷。因此，形成了一眾租房奮斗族。

  仲量聯(lián)行認(rèn)為，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)基本面狀況與美國(guó)市場(chǎng)具有許多相似之處，增長(zhǎng)前景巨大。從長(zhǎng)期來看，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者將迎來許多富有吸引力的商機(jī)。不過在短期內(nèi)，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)若要蓬勃發(fā)展，仍有許多挑戰(zhàn)需要應(yīng)對(duì)。

  高漲的租房需求

  流動(dòng)人口增加以及房?jī)r(jià)攀漲，是租房人群高漲的兩大重要因素。

  據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)到2.47億，主要流向長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中下游、成渝五大城市群。而2012年到2017年間，高校應(yīng)屆畢業(yè)生以逐年遞增20多萬人的速度增長(zhǎng)，2017年達(dá)到795萬，一線城市和成都、武漢、長(zhǎng)沙等省會(huì)成為主要吸納城市。龐大的流動(dòng)人口和屢創(chuàng)新高的高校應(yīng)屆畢業(yè)生，讓租房市場(chǎng)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

  與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也在不斷攀升，許多大中型城市的居民已難以承受高企的房?jī)r(jià)。以上海為例，位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的單套住房均價(jià)（總成交金額/總成交套數(shù)）從2006年的約240萬元升至2016年的約1470萬元。同時(shí)，隨著政府對(duì)住房的限購力度不斷加碼，租房已成為京滬等城市居民的必要選擇，且預(yù)計(jì)未來這些城市的租房需求仍將迅猛增長(zhǎng)。

  依據(jù)“十三五”規(guī)劃綱要，我國(guó)將重點(diǎn)建設(shè)京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等世界級(jí)城市群。而四大一線城市無疑成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)和文化最發(fā)達(dá)的區(qū)域。隨著近年外來求學(xué)、工作人口的大量涌入及房?jī)r(jià)高企，國(guó)家對(duì)一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策也日漸企穩(wěn)，“租售并舉”將成為未來的主旋律，租房也將成為解決居住問題最有效的途徑。

  來自58同城的報(bào)告顯示，2012年-2016年，京滬穗深租房需求年平均增長(zhǎng)率持續(xù)上升。同時(shí)受租房利好政策的引導(dǎo)，房源供應(yīng)量年平均增長(zhǎng)率超30%。

  與一線城市相對(duì)成熟的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相比，成都、重慶、鄭州、長(zhǎng)沙、杭州等新一線城市發(fā)展也逐步提速。隨著社會(huì)資源在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)一步合理化配置，各城市掀起人才搶奪戰(zhàn)，助力新一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

  以成渝經(jīng)濟(jì)圈為例，成都近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，僅是入駐成都的世界財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)已約300家，這座城市與重慶構(gòu)建起中國(guó)西南部重要經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，就業(yè)機(jī)會(huì)眾多。58同城發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，成都2016年租房需求增長(zhǎng)率達(dá)到33%，是2012年的3倍。在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中，杭州通過政策導(dǎo)向吸引高學(xué)歷人才入駐，同時(shí)如阿里巴巴、娃哈哈、綠城等當(dāng)?shù)刂髽I(yè)也保證了人才的高收入，這些因素促使杭州在2016年的租房需求增長(zhǎng)率高達(dá)79%。以長(zhǎng)沙、武漢為代表的長(zhǎng)江中下游經(jīng)濟(jì)圈因聚集的高校、科研、媒體等資源成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶主要城市，根據(jù)58同城的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙、武漢兩地租房市場(chǎng)需求連續(xù)2年增長(zhǎng)率超過50%。而受到北京、上海雙重加持的中部城市如青島、鄭州，2016年的租房需求增長(zhǎng)率都是2012年的3倍以上。

  租房市場(chǎng)格局之變

  隨著租房人群不斷增加，租金也在上漲。

  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)當(dāng)前我愛我家、鏈家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、麗茲行等中介公司掛牌租房房源及58同城、趕集網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合分析（為保證樣本數(shù)據(jù)更加接近市場(chǎng)真實(shí)狀況，剔除月租金在10萬元以上的豪宅）。研究表明，北京市整體市場(chǎng)平均租金為84.8元每月每平方米，同比漲幅11.6%。從套租金來看，平均每套租金7201元，其中一居室5404元每套，兩居室為6006元每套，三居室達(dá)9683元每套。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京整體租售比已達(dá)1：806，遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)的1：200-300合理租售比范圍。通州潞城商圈的整體租售比為北京最低，達(dá)1：1365。也就是說，在通州潞城買一套房子的錢可以用來租114年。去年北京整體租售比為1：740，租金和房?jī)r(jià)的差距繼續(xù)被拉大。

  龍湖冠寓CEO韓石也注意到，現(xiàn)在越來越多的人選擇租房?！敖?年,北京二手房房?jī)r(jià)年均上漲14.3%,租金漲幅比房?jī)r(jià)漲幅低8.3個(gè)百分點(diǎn)。這兩年租房和買房之間背離的差異越來越大。到2017年，房?jī)r(jià)的漲幅比租金漲幅高出36%，所以越來越多人租房?！?/P>

  龍湖目前正在針對(duì)旺盛的租房市場(chǎng)布局長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，目前主要布局一線城市和二線城市。

  從主體來看，租房是絕大部分流動(dòng)人口的必然經(jīng)歷。值得關(guān)注的是，隨著房?jī)r(jià)攀漲以及限購等因素，租房一族也正從畢業(yè)生等年輕人向大齡蔓延。

  據(jù)“麥田房產(chǎn)”調(diào)研，北京租房奮斗族中，83%是1985年以后出生的年輕人，37歲以上租房占比在9%左右。

  據(jù)分析，租房年齡近年向大齡蔓延的原因在于，一是年輕人首次購房門檻和年齡越來越高，向租房居住傾斜；二是商業(yè)格局向“多商圈”轉(zhuǎn)變，居住需求尋求相對(duì)最優(yōu)的配置；三是租住生活的多元化已經(jīng)越來越明顯，為了方便孩子上學(xué)或照顧老人，有房仍換租的人不在少數(shù)。

  另外，調(diào)研顯示，租房人群事業(yè)心非常強(qiáng)。

  據(jù)“麥田房產(chǎn)”分析，北京奮斗族租房的租金開銷約占收入21%左右，相對(duì)于整體市場(chǎng)25%-30%左右的租金支出來說，奮斗族將收入更多用在了投資理財(cái)和整個(gè)家庭成員的學(xué)習(xí)深造中。這與奮斗族的愿望清單排序密切相關(guān)。也就是說，租房奮斗族對(duì)于事業(yè)的提升最為看重，收入的增加、有價(jià)值和認(rèn)同感是其追求的前位。

來源：中房網(wǎng) 作者：佚名