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市場動態(tài)

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深圳首推“只租不售”宅地 全國近80幅自持地塊如何運營？
2017-10-16 09:31 點擊：293 次 作者： 來源：
導讀

  深圳首次試水“只租不售”，凸顯政府發(fā)展租賃的決心。這背后，不僅是土地出讓方式的調(diào)整，也對開發(fā)商提出了更高要求。自持宅地的開發(fā)商，不僅要有強大的低成本融資能力，還必須有持有物業(yè)的運營管理能力，未來，也將面臨資產(chǎn)證券化的考驗。

  作為全國人口密度最大的城市，深圳歷來宅地緊缺。而作為樓市的風向標，深圳的一舉一動，都在向市場傳遞信號。

  10月10日，深圳推出今年第一塊宅地，首次試水“只租不售”，凸顯政府發(fā)展租賃的決心。

  此前，國內(nèi)多個一線城市及發(fā)達的二線城市已出讓多幅自持地塊。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道不完全統(tǒng)計，截至目前全國出讓的自持用地已近80幅。

  這背后，是土地招拍掛制度正在悄然改變。“只租不售”的宗地，不僅是土地出讓方式的調(diào)整，也對開發(fā)商提出了更高要求，促使他們向持有運營轉(zhuǎn)型。

  自持宅地的開發(fā)商，不僅要有強大的低成本融資能力，還必須有持有物業(yè)的運營管理能力，未來，也將面臨資產(chǎn)證券化的考驗。

  “只租不售”升級土地出讓方式

  10月10日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布公告，公開掛牌出讓龍華A811-0323宗地。該地塊位于龍華民治街道，土地面積為20041.92平方米，建筑面積90180平方米，掛牌起始價7.77億元，最高限制地價為10.1億元。

  公告稱，該宅地以住房全年期（70年）只租不售的辦法掛牌出讓。同時明確，租賃住房及商業(yè)用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉(zhuǎn)讓。

  全年期自持是深圳推出的又一種土地出讓方式。去年12月，深圳在限套型、限房價的基礎(chǔ)上競地價、競房價， 以“雙限雙競”方式出讓大鵬、坪山共2宗居住用地。如今的“只租不售”，意味著土地出讓方式的再度升級。

  深圳首宗“只租不售”宅地的推出，只是眾多一二線乃至三四線城市自持地塊出讓的縮影。

  早在去年11月，首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體以總價57.6億元、“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”，拿下北京市海淀永豐20號地塊，首開住宅全自持地塊先河。

  隨后，天津、杭州、廣州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相關(guān)用地。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共計推出、成交近80宗相關(guān)地塊。

  斬獲這80宗地的48家企業(yè)，基本都是國企或者大型房企。截至8月底，萬科共獲9宗自持地塊，龍湖6宗，保利和首開各5宗。

  萬科是自持地塊最積極的競買者。截至6月，萬科在北京、廣州及佛山拿下七宗含自持的宅地，耗資近300億元；其中住宅自持總面積超過50萬平方米。

  其余自持宅地超過30萬平方米以上的房企有保利、首開、龍湖、首創(chuàng)，以聯(lián)合體形式獲取居多；超過10萬平方米的有中海、金地、融信、中鐵、世茂，其中中海為聯(lián)合體形式自持，金地、融信、中鐵、世茂為獨立自持。

  多位市場人士指出，“只租不售”宅地的風行，是為培育和發(fā)展住房租賃市場，也是為了控制地價和房價。

  協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認為，租賃既能緩解房地產(chǎn)市場的需求，還能繼續(xù)支持GDP，是國家房地產(chǎn)政策的重要組成部分。

  未來，土地自持出讓占比將越來越大。

  根據(jù)北京2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃，今后五年租賃住房計劃供地1300公頃，占整個土地供應(yīng)計劃的21.7%，可建設(shè)約50萬套租賃住房。

  上海也表示要“大幅提高租賃住房供應(yīng)比例”，預(yù)計“十三五”時期，租賃住房用地1700公頃，占整個供地計劃的31%，可提供租賃住房約70萬套。

  深圳則規(guī)定，從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，必須以不低于規(guī)劃面積20%的比例配建自持租賃住房。

  重資產(chǎn)運營之難

  當前，大型房企都在進行從開發(fā)向持有物業(yè)運營的轉(zhuǎn)型，租賃業(yè)務(wù)符合政策導向和市場需求，因而被廣泛布局。

  面對自持宅地這塊越做越大的蛋糕，開發(fā)商拿地后該如何運營？

  建長租公寓，自己做“房東”，是很多地產(chǎn)商的選擇。而對自持地塊下手兇猛的萬科，在租賃市場的布局也最為深入。

  但在目前以及之前，僅靠租賃住宅難以盈利，全國一二線城市超低的租售比已經(jīng)說明了這一點。

  以深圳首推的自持宅地為例。建筑面積為90180平方米，若以掛牌起始價7.77億元計，平均每平方米約為8616元；若以最高限制地價10.1億元計算，平均每平方米約為1.12萬元。

  根據(jù)Q房網(wǎng)研究院統(tǒng)計，2017年上半年深圳商品住宅租金每月為72.49元每平方米，若僅靠房租，且以底價計算，房企要10年才能收回地價。

  此外，房企還要加上建安成本、運營成本和各種稅費等。對于習慣短周期開發(fā)、資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商來說，挑戰(zhàn)太大。

  “深圳這塊地的地理位置蠻好”，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認為，10個億的競價，對于龍華該宗地本身來說不貴，但對于租賃市場可能要打個問號，如何讓租金在未來70年逐漸走高，如何讓不動產(chǎn)通過服務(wù)和內(nèi)部轉(zhuǎn)型提升價值，這些問題，關(guān)乎物業(yè)管理，也關(guān)乎資產(chǎn)管理。

  另以萬科北京西北旺自持地塊為例，海通證券測算發(fā)現(xiàn)，如果沒有稅收優(yōu)惠（提升租金收益率）或REITs/ABS等金融工具幫助，這種重資產(chǎn)類項目前期占用資金量大，收回成本慢，難以形成規(guī)模。

  自持地塊的增加，意味著開發(fā)商在加碼持有短期不賺錢、不能快速周轉(zhuǎn)的重資產(chǎn)，“目前不太考慮盈利問題，這更多是一種戰(zhàn)略選擇”，萬科、龍湖有關(guān)人士坦言。

  開發(fā)商們寄望，未來自持租賃可以進行資產(chǎn)證券化。但黃立沖指出，目前為止，實施真正的房地產(chǎn)股權(quán)信托投資基金（REITs）的法律環(huán)境、稅務(wù)環(huán)境和市場租金收入水平等條件，均未達到。

來源：中房網(wǎng) 作者：佚名