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市場動態(tài)

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穩(wěn)控地價勢在必行
2021-05-08 16:42 點擊：32 次 作者： 來源：

上周土拍市場迎來了2021年的首次兩集中出讓熱潮。

4月26日~27日，廣州一次性上架了48宗土地，成交42宗，吸金906億元，僅比掛牌底價高近5億元。其中，4宗地塊因達到最高限價而進入搖號階段、18宗溢價成交、20宗底價成交、6宗流拍，平均溢價率14.58%。

相比廣州土拍的平穩(wěn)，重慶的土拍則顯得火爆。4月28日 ~29日，重慶共推出46宗主城區(qū)地塊，全部成交，總成交金額達635.04億元，比起拍總額高出190.96億元。其中6宗底價成交，其余均溢價成交，占比達87%，六成地塊溢價率超40%，溢價率最高的達129.98%。

幾乎同時，揚州掛出8幅地塊，其中5幅涉宅地塊均觸頂最高樓面限價，全被打包送去搖號，有三幅地的起拍價刷新了所在板塊的樓板價。

與“集中供地第一拍”長春首場的平淡不同，此輪土拍整體熱度很高，尤其重慶首場集中土拍一度登上熱搜榜。總結(jié)而言，從地價水平看，與2020年全年涉宅地價格相比，三個城市中重慶、無錫地價漲幅明顯，分別上漲50%和18%，僅廣州成交地價不及去年水平。從溢價水平看，重慶成交溢價率最高，無錫和廣州平均溢價率相對較低。

有一點可以明確，重慶地價漲幅和溢價率遠超其他兩個城市，原因就在于是三城中唯一不限地價的城市。

在上周土拍市場的喧囂落幕后，拆解新規(guī)之下的成交情況，可以發(fā)現(xiàn)在土地市場，乃至樓市一些意想不到的變化正在發(fā)生。這些變化或許會影響樓市的整體邏輯。

按照以往的邏輯，樓市火熱的時候，高價地就是助力的燃料。不僅在于地王的消息提振市場信心，疊加供不應(yīng)求，最后消費者就只能被迫追價成交這些新房，也會變相拉高周邊二手房的價格，樓市的行情就是這么被拉起來了。

4月28日揚州土拍搖號結(jié)果出爐后，多個樓盤收回全部優(yōu)惠，不僅如此，還連夜上調(diào)價格?？深A(yù)見，在地價上漲幅度更大的重慶，隨著此批高價地的逐漸入市，未來房價將帶來助推效應(yīng)。

今年2月份，自然資源部推出了土地兩集中出讓方式。旨在提高市場信心和透明度，為市場主體提供更多的選擇和機會，營造更加公開透明的環(huán)境，引導(dǎo)市場回歸理性。此外，將以往零散出讓的涓涓細流變成集中出讓的放量供地，在社會上形成更大效應(yīng)，體現(xiàn)出土地的充足保障。歸結(jié)而言，穩(wěn)地價。

按照當(dāng)時流傳的2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控相關(guān)工作要點，各地要主動采取有效措施引導(dǎo)住宅用地市場理性競爭。住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價率、競價輪次和最高限價穩(wěn)控預(yù)案。

顯然，廣州執(zhí)行的最好，揚州次之，而重慶排在最后。這也反應(yīng)在此輪土拍的結(jié)果上。

比如，廣州此次集中供應(yīng)的48宗用地，全部設(shè)置了最高限價、最高溢價率。目的就是杜絕“面粉貴過面包”的炒作。這也是未來熱點城市都會執(zhí)行的政策。不過顯然重慶的做法打了折扣。盡管在土拍前，重慶出臺了“部分熱點地塊若溢價率超50%土地出讓金繳納期限將縮短至一個半月”的新規(guī)，效果差強人意。

此外，在已公布第一批集中供地清單的一線城市中，廣州的供地量位于第一，遠超北京的30宗數(shù)量、169公頃，以及深圳的6宗、36.19公頃。充足的供應(yīng)量讓廣州的此輪土拍市場整體較為平穩(wěn)，基本達到了政策預(yù)期。而只要地價不再超過房價，貨幣環(huán)境平穩(wěn)，再加上限價，暴漲就很難發(fā)生，市場預(yù)期就可控。

在2016年~2017年的上一輪調(diào)控中，房價最終控制效果不佳，廣州、上海等地在2018年底開始紛紛松綁限價，就在于前期地王多，甚至出現(xiàn)很多“面粉貴過面包”的案例，限價最后不得不退出。這一次，監(jiān)管部門一再強調(diào)，地價房價聯(lián)動，要落到各個省區(qū)市，落到各個項目。各地也重新啟動限價，吸取了教訓(xùn)，從源頭上控制住地價。

穩(wěn)地價是穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)。進入5月，將有更多城市迎來首場集中土拍，其中北京、深圳、廈門等首批供應(yīng)量較少且有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的城市來說，首場土拍競爭仍然會比較激烈，拿地成本尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的價格也將明顯攀高。因此，對于熱點城市而言，在當(dāng)前階段，給地塊設(shè)置最高限價、最高溢價率勢在必行。當(dāng)然，加大土地供應(yīng)量才是平穩(wěn)地市熱度的關(guān)鍵途徑。

作者：中房網(wǎng)　　來源:中房網(wǎng)