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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“裂變”：資本化多元化大勢(shì)難逆
2017-10-30 08:08 點(diǎn)擊：369 次 作者： 來(lái)源：

  10月26日，自如友家在北京召開(kāi)發(fā)布會(huì)，推出了自如三居、自如寓、自如豪宅等新產(chǎn)品，并倡導(dǎo)一系列新的理念。這也是自如友家自2011年創(chuàng)立以來(lái)，經(jīng)過(guò)多次升級(jí)后的5.0版。

  自如友家是鏈家地產(chǎn)旗下的長(zhǎng)租公寓品牌。雖然目前是獨(dú)立運(yùn)行，但此次產(chǎn)品升級(jí)，仍被外界視為鏈家發(fā)力租賃市場(chǎng)的一種姿態(tài)。

  十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

  “租購(gòu)并舉”概念的再次強(qiáng)化，對(duì)于傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司而言，不啻為一個(gè)重要契機(jī)。除龐大的租賃市場(chǎng)外，鏈家、我愛(ài)我家、世聯(lián)行等傳統(tǒng)中介公司均有著資本層面的大手筆操作，公司業(yè)務(wù)也逐漸向多元化鋪開(kāi)。

  分析人士指出，在后開(kāi)發(fā)時(shí)代的變革中，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司正受到來(lái)自房地產(chǎn)商、互聯(lián)網(wǎng)公司、金融機(jī)構(gòu)等的沖擊。未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)突圍，除了與公司本身的戰(zhàn)略、布局等有關(guān)，還將取決于行業(yè)的成熟度與規(guī)范性。

  發(fā)力租賃

  租賃是經(jīng)紀(jì)公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一。但由于交易金額較小、利潤(rùn)率偏低，其利潤(rùn)貢獻(xiàn)要普遍低于買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)（包括新房和二手房）。

  近年來(lái)，隨著市場(chǎng)發(fā)展和政策層面的強(qiáng)化，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)始意識(shí)到租賃市場(chǎng)的前景。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)此前在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪(fǎng)時(shí)表示，若市場(chǎng)達(dá)到成熟狀態(tài)，未來(lái)一線(xiàn)城市中，將有40%以上的人通過(guò)租賃來(lái)解決住房問(wèn)題；二線(xiàn)城市的比重為30%-35%。

  他表示，現(xiàn)階段各城市中通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題的比重在30%以下，未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)空間很大。

  根據(jù)鏈家研究院的報(bào)告，未來(lái)5-10年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場(chǎng)體量約為1.6萬(wàn)億，2025年達(dá)到2.9萬(wàn)億，2030年超過(guò)4萬(wàn)億。

  這部分業(yè)務(wù)正面臨強(qiáng)勁的挑戰(zhàn)。近日，互聯(lián)網(wǎng)巨頭京東中標(biāo)北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)的技術(shù)提供方，阿里、銀聯(lián)也已涉足租賃領(lǐng)域。盡管目前僅涉及交易、技術(shù)等環(huán)節(jié)，并未參與到供需環(huán)節(jié)，但其龐大的資源優(yōu)勢(shì)，已使傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司感到壓力。

  其中，因更符合居住趨勢(shì)、更容易產(chǎn)生品牌效應(yīng)，且互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推進(jìn)降低了運(yùn)營(yíng)成本，長(zhǎng)租公寓在近幾年成為資本的“風(fēng)口”。傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司中，鏈家于2011年正式推出長(zhǎng)租公寓品牌“自如”；我愛(ài)我家于2015年推出長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”。在昆百大A將我愛(ài)我家重組上市的過(guò)程中，還曾專(zhuān)門(mén)募資5.5億元計(jì)劃用于分散式長(zhǎng)租公寓裝配項(xiàng)目，但最終取消。

  以一手房銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)為主的世聯(lián)行，也在2016年宣布大力布局長(zhǎng)租公寓，并曾計(jì)劃相關(guān)融資。目前其將“紅璞”作為主要的長(zhǎng)租品牌來(lái)打造。

  這一領(lǐng)域已有諸多競(jìng)爭(zhēng)者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有萬(wàn)科、龍湖等；一些機(jī)構(gòu)已培育出YOU+公寓、魔方公寓等產(chǎn)品；另有酒店類(lèi)背景的運(yùn)營(yíng)商，如華住。

  運(yùn)營(yíng)主體的背景不同，具備的優(yōu)勢(shì)也不同。但傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)能否脫穎而出，目前尚難判斷。

  華菁證券近期的一份報(bào)告指出，我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低；另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國(guó)市場(chǎng)利率仍然長(zhǎng)期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。

  據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，55%的拿房成本占比和65%的入住率是盈利的臨界點(diǎn)。這意味著長(zhǎng)租公寓并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)。

  據(jù)悉，目前獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓品牌中，能夠?qū)崿F(xiàn)盈利者寥寥，大部分運(yùn)營(yíng)商尚處于燒錢(qián)擴(kuò)張階段。

  華菁證券指出，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域要成就可持續(xù)的盈利模式有兩個(gè)可行的方向：擁抱資本做自持，通過(guò)物業(yè)的增值獲益；將租賃業(yè)務(wù)作為入口，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)獲取超額利潤(rùn)。

  該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2027年，品牌公寓占整個(gè)租賃市場(chǎng)的比重達(dá)到10%，整體管理規(guī)模預(yù)計(jì)為1060萬(wàn)間，估值有望達(dá)到約4.2萬(wàn)億；龍頭公司管理規(guī)模約為100萬(wàn)間，對(duì)應(yīng)估值3800億。但并未明言，哪類(lèi)運(yùn)營(yíng)商可以脫穎而出。

  多元化大勢(shì)

  租賃業(yè)務(wù)只是“冰山一角”。近年來(lái)，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司正在做大規(guī)模和實(shí)施多元化方面有著不小的動(dòng)作，為實(shí)現(xiàn)這種目標(biāo)，鏈家等公司悄然進(jìn)行了多輪融資。

  今年初，融創(chuàng)、萬(wàn)科分別入股鏈家，合計(jì)注入資金50多億元。這是鏈家被曝出的最近一輪融資。根據(jù)工商信息，此前鏈家至少完成了兩輪大規(guī)模融資。目前其有多達(dá)34個(gè)自然人和法人股東，涉及股權(quán)投資基金、保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)資金等，較為知名的股東有百度、騰訊、新希望、諾亞財(cái)富、源碼資本、今日頭條創(chuàng)始人張一鳴、美團(tuán)點(diǎn)評(píng)創(chuàng)始人王興等。

  借助資本優(yōu)勢(shì)，鏈家于2015年完成多宗并購(gòu)，涉及成都伊誠(chéng)地產(chǎn)、上海德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)、杭州盛世管家、廣州滿(mǎn)堂紅等，規(guī)模迅速擴(kuò)大。當(dāng)年，鏈家地產(chǎn)還并購(gòu)了高策經(jīng)紀(jì)，在新房領(lǐng)域加大布局。

  鏈家于2010年成立數(shù)據(jù)信息和服務(wù)平臺(tái)鏈家在線(xiàn)，2014年更名為鏈家網(wǎng)。此舉是為全面打造線(xiàn)上平臺(tái)。

  2016年3月，鏈家地產(chǎn)與北京萬(wàn)科合資成立萬(wàn)科鏈家（北京）裝飾有限公司，從事裝修業(yè)務(wù)。2017年1月，鏈家將理財(cái)業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，以鏈鏈金融的品牌進(jìn)行運(yùn)作，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)交易中的貸款和理財(cái)服務(wù)。

  規(guī)模大幅擴(kuò)張和業(yè)務(wù)布局多元化，使得鏈家的估值大幅提升，按照融創(chuàng)入股時(shí)的持股比例估算，鏈家的估值超過(guò)400億。

  另一家傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司我愛(ài)我家，近期最大的動(dòng)作在于借助昆百大A的重組實(shí)現(xiàn)上市。雖然募資規(guī)模比最初有所下調(diào)，但此舉對(duì)于我愛(ài)我家的業(yè)務(wù)發(fā)展頗為有益。

  據(jù)悉，我愛(ài)我家的業(yè)務(wù)布局涉及投資顧問(wèn)、樓盤(pán)代理、新房交易、二手房經(jīng)紀(jì)、房屋租賃、住宅資產(chǎn)管理、商業(yè)地產(chǎn)管理等。2016年11月，我愛(ài)我家還推出海外置業(yè)平臺(tái)。

  中原地產(chǎn)也曾表露過(guò)在業(yè)務(wù)和資本布局上的野心。2015年4月，中原地產(chǎn)啟動(dòng)大金融戰(zhàn)略，與包括銀行、基金、信托、券商、資管在內(nèi)的100多家金融服務(wù)方建立合作關(guān)系，為開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者提供融資方案。當(dāng)年8月，創(chuàng)辦人施永青表示，希望公司一年內(nèi)在港交所主板上市。這是繼10年前上市擱淺之后，中原再度啟動(dòng)上市計(jì)劃。

  此后，中原在金融業(yè)務(wù)上的布局有所進(jìn)展，但上市計(jì)劃未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

  上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，尋求規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)多元化，是傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)布局后開(kāi)發(fā)時(shí)代的必然選擇，未來(lái)這種趨勢(shì)還將持續(xù)。融資、上市等動(dòng)作也是其必經(jīng)階段。

  他表示，國(guó)外大型經(jīng)紀(jì)公司的發(fā)展，也大多走向多元化。傳統(tǒng)租賃、買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)并不高，而資管、咨詢(xún)等業(yè)務(wù)可帶來(lái)新的貢獻(xiàn)點(diǎn)。這種業(yè)務(wù)布局可作為國(guó)內(nèi)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)展的重要參考。

來(lái)源：中房網(wǎng)　作者：佚名