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在政策、信貸等多方利好下,今年上半年北京二手房成交 熱情高漲。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,今年1-6月,北京市二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下了2010年以來的新高。不過隨著政策利好效應(yīng)的邊際遞減,市場雙方的心態(tài)正在發(fā)生變化, 二手房市場逐漸降溫,6月北京二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)了斷崖式下跌。業(yè)內(nèi)預(yù)計下半年北京二手房或?qū)⒂瓉斫禍乇P整。
政策去庫存成市場催化劑
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,2016年上半年,北京全市二手住宅共成交135507套,環(huán)比2015年下半年增長20.6%,創(chuàng)下2010年以來半年度交易量的新高,成交均價為43465元/平米,環(huán)比2015年下半年的均價上漲9.3%。
在業(yè)內(nèi)普遍看來,國家“去庫存”的政策大方向,以及春節(jié)前后一系列利好政策的出臺有效刺激了樓市需求,也使得更多購房人形成了“房價將持續(xù)上漲”的市場預(yù)期,加上春節(jié)前后新房市場供應(yīng)量不足,購房需求不得不轉(zhuǎn)向二手房,諸多因素共同造成了二手房市場的火熱態(tài)勢。
實際上,自2014年9·30政策出臺以來,2015年的3·30政策,以及央行的多次降息,均為購房者尤其是改善型購房者入市提供了條件。隨著市場需求大量入市,市場成交量價自然水漲船高。
交易量“先揚后抑”,6月成交量腰斬
盡管整個上半年的二手房成交量增長明顯,但在二手房報價不斷上漲的背景下,需求釋放量的不斷縮減,也造成了二手房市場呈現(xiàn)趨冷的現(xiàn)實。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,2016年1-3月,北京二手房市場快速升溫,交易量逐月走高。其中3月份創(chuàng)下了3.2萬套的單月成交量高點。到了4、5月份,市場沖高回落,但整體市場成交量仍在2萬套以上。
六月份,北京二手房成交量出現(xiàn)斷崖式下跌,在5月份成交2.4萬套的情況下,6月份的網(wǎng)簽量僅達(dá)到1.1萬套。
6月份以來,北京部分區(qū)域的二手房門店也反映出上述情況。
據(jù)海淀區(qū)學(xué)院南路的二手房經(jīng)紀(jì)人介紹,4、5月份區(qū)域里賣得最好,皂君東里一個社區(qū)就成交了十幾套。6月份以后,市場相對冷淡下來。在石景山、海淀等區(qū)域,不少二手房門店反饋6月份實際成交量不盡如人意。
偉 業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,5月最后兩個工作日二手房成交將近兩千套,但6月以后,北京二手住宅單日網(wǎng)簽量由1000+驟降至了500套甚至以下。根據(jù) 鏈家網(wǎng)統(tǒng)計,6月北京二手房市場房客源比已經(jīng)下降到2.9,遠(yuǎn)低于市場繁榮時期的4以上的新增房客源比,這也意味著買賣雙方進(jìn)入市場的熱情在降低。
■ 放大鏡
學(xué)區(qū)房依舊是關(guān)注重點
雖然二手房市場整體面臨降溫趨勢,但隨著各中小學(xué)開始信息采集和招生計劃發(fā)布,近期學(xué)區(qū)房的關(guān)注度依舊不減。
在 鏈家網(wǎng)統(tǒng)計的最近30天帶看最多的小區(qū)中,芍藥居北里和遠(yuǎn)洋山水分列第三名和第九名。其中,芍藥居北里作為人大附中朝陽學(xué)校小學(xué)部的學(xué)區(qū)房,在最近一段時 間,小區(qū)里的咨詢量始終不減。景山學(xué)校遠(yuǎn)洋分校以往基本僅對一手房業(yè)主子女開放。今年3月遠(yuǎn)洋與學(xué)校取消共建后,不少家長考慮到學(xué)校同時對二手房業(yè)主開 放,因此近幾個月強(qiáng)烈關(guān)注遠(yuǎn)洋山水二手房。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計,在較為明確的購房原因中,孩子上學(xué)是主要因素,43.9%的買家都有此考慮;其次是就近上班和照顧父母,考慮人群分別占25.3%、18.2%。
90后買家增多,兩居最受青睞
最近幾年,80后逐漸成為北京二手房市場的購買主力。今年上半年,這種趨勢依舊沒有發(fā)生變化。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,在上半年的二手房買賣中,80后占54.6%,雖然較去年略微減少了0.5%,但依然是市場主力。
值得注意的是,隨著90后畢業(yè)進(jìn)入職場,并逐漸擁有經(jīng)濟(jì)能力和購房需求,90后在北京二手房買家中所占比重也表現(xiàn)出上漲趨勢。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,90后買家有6.1%,較2015年增加1.9個百分點。另一方面,對于價格承受力高的70后正在漸漸縮減占比份額。
二手房的戶型成交結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生明顯變化,主要面對剛需的一居室和兩居室依舊受市場青睞。在今年上半年成交的二手住宅中,一居室占25.5%,兩居室占51.2%,兩類戶型占據(jù)了市場總成交的近八成。
■ 后市
“下半年樓市降溫將是大勢所趨”
雖然上半年北京二手房市場成交量表現(xiàn)不俗,但根據(jù)月度表現(xiàn),市場回調(diào)趨勢已現(xiàn)。
在 業(yè)內(nèi)普遍看來,6月北京二手房市場的下滑不僅表現(xiàn)在成交量上。從機(jī)構(gòu)反饋的數(shù)據(jù)來看,二手房的議價空間在明顯增加,部分區(qū)域的房主降價幅度在3%左右。從 整體市場情況來看,本輪二手房上行周期已到達(dá)末端。如果未來沒有新的樓市利好出臺,預(yù)計下半年到2017年北京二手房市場將進(jìn)入調(diào)整期。
偉 業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示,從當(dāng)前的政策形勢來看,北京未來的樓市政策仍將從嚴(yán)趨緊,二手房市場的持續(xù)低溫或難以避免。北京二手住宅的年均交易總 量一般在15萬套左右,近幾年隨著存量房市場規(guī)模的增加,年均交易總量也就在20萬套左右,而今年僅上半年二手房成交就已超過13萬套。根據(jù)歷史經(jīng)驗推 斷,下半年北京二手房市場的成交規(guī)模在七八萬套的水平,下半年北京樓市降溫將是大勢所趨,而房價也會隨著交易量萎縮,逐步企穩(wěn)回落。
作者:佚名 來源:中房網(wǎng)