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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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北京降房租倒計(jì)時(shí)：集體土地建設(shè)租賃用地首次超供
2018-01-15 08:26 點(diǎn)擊：285 次 作者： 來(lái)源：

  2017年，北京市集體土地建設(shè)租賃用地供應(yīng)超額完成，隨著一系列租房利好政策的推出，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)住房銷售和租賃兩個(gè)市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重不平衡、大中城市流動(dòng)人口租房困難的問(wèn)題有望得到進(jìn)一步解決。

  1月8日，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員公布數(shù)據(jù)稱，截至2017年12月底，北京實(shí)現(xiàn)集體土地建設(shè)租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應(yīng)任務(wù)。這是北京市首次將集體土地列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，并超額完成。

  作為流動(dòng)人口超過(guò)37%的超大城市，北京進(jìn)入了加快租賃市場(chǎng)發(fā)展的首批試點(diǎn)城市名單之中。對(duì)此，北京住建委明確提出，要多渠道增加租賃住房供應(yīng)，通過(guò)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)，完善多層次、多方式住房供應(yīng)體系，促進(jìn)職住平衡。

  易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，供地的超額完成說(shuō)明北京在供地方面有較好的節(jié)奏，具有較為積極的導(dǎo)向，充分體現(xiàn)了當(dāng)前這一租賃用地市場(chǎng)改革的導(dǎo)向。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，2017年完成了200萬(wàn)公頃土地的供應(yīng)，將在一年后完成租賃房建設(shè)并開(kāi)始集中入市，對(duì)于平穩(wěn)未來(lái)租賃市場(chǎng)有很大影響。

  高質(zhì)量完成供應(yīng)

  北京市規(guī)劃國(guó)土委方面指出，去年已供應(yīng)的集體土地租賃房項(xiàng)目主要位于中心城區(qū)、城市副中心和平原地區(qū)新城范圍內(nèi)，按照毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的選址原則，這些房源具有較明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有利于促進(jìn)區(qū)域職住平衡。

  記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京從2011年開(kāi)始就進(jìn)行這一類型住房的試點(diǎn)工作，目前已經(jīng)建成了3個(gè)租賃住房項(xiàng)目，分別是唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351和平房鄉(xiāng)3個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。而新規(guī)劃的地塊中，海淀、朝陽(yáng)等城市核心區(qū)域也有一定供地，但更多還是集中在石景山、昌平、房山、順義等地域。

  嚴(yán)躍進(jìn)指出，這一類型住房所針對(duì)的專門對(duì)象或會(huì)更多考慮到當(dāng)?shù)刂苓叺漠a(chǎn)業(yè)和人群，尤其是年輕創(chuàng)業(yè)者和從事科技類工作的人群。當(dāng)然后續(xù)租賃市場(chǎng)的用地政策會(huì)持續(xù)放寬，用地政策也會(huì)有一些新舉措，比如說(shuō)加大供應(yīng)量的同時(shí)也積極考慮周邊的產(chǎn)業(yè)需要，進(jìn)而促進(jìn)此類住房的供應(yīng)和周邊的租賃需求做匹配。

  未來(lái)，仍然有更多的土地在路上。2017年11月16日，北京市規(guī)劃國(guó)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，指出從2017年起的5年里，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

  張大偉分析認(rèn)為，1000公頃集體土地出租房大約是30萬(wàn)-40萬(wàn)套出租房。北京市場(chǎng)租賃房源總量接近250萬(wàn)套，而30萬(wàn)-40萬(wàn)套的集體產(chǎn)權(quán)出租房，相當(dāng)于未來(lái)5年，給北京增加10%-15%的租賃房源。如果能完成，那么北京市場(chǎng)的租金將會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)。

  供地制度調(diào)整

  集體土地建設(shè)租賃住房也被視為一個(gè)對(duì)土地財(cái)政有所突破的舉措。

  中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究所城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，除了豐富租賃市場(chǎng)內(nèi)的供應(yīng)主體和方式外，集體土地建設(shè)租賃住房還體現(xiàn)了供地制度改革的方向。在我國(guó)，如果集體建設(shè)用地要合法地轉(zhuǎn)化成為住房，一般都是先由國(guó)家征收，轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地再進(jìn)行拍賣，這樣政府有可能從中獲得一定的收入?，F(xiàn)在取消了這個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是政府在一定程度上讓了利。

  2017年11月出臺(tái)的新規(guī)對(duì)集體租賃住房的供應(yīng)主體作出了規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織可以用土地使用權(quán)入股，與國(guó)有企業(yè)合作開(kāi)發(fā)集體租賃住房，并且集體經(jīng)濟(jì)組織在新成立企業(yè)的持股比例不得低于51%，且應(yīng)有保底分紅。

  北京市住建委指出，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，一方面可以擴(kuò)大租賃市場(chǎng)有效供給，增加住房供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展；另外，有利于推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，開(kāi)辟集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民可持續(xù)增收渠道，通過(guò)租賃房物業(yè)管理、配套服務(wù)，擴(kuò)大農(nóng)村人口就業(yè)，就地實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。

  而放眼全國(guó)，各地在租賃市場(chǎng)開(kāi)啟了一輪加法供應(yīng)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)多城市累計(jì)出讓的租賃土地面積超過(guò)500萬(wàn)平米，按照平均60平米單套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過(guò)8萬(wàn)套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。二線城市中，南京也在2018年開(kāi)年推出了5塊租賃住房用地。據(jù)悉，本年度南京商品住宅用地中的30%將用于建設(shè)租賃住房。

  同時(shí)，最近1年多時(shí)間里，全國(guó)超過(guò)12個(gè)省份及超過(guò)50個(gè)城市，出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容，著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

  張大偉表示，在所有租賃政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是土地供應(yīng)。租賃土地房源的供應(yīng)，對(duì)于穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的影響將從2018年開(kāi)始越來(lái)越大。從整體看，建立租購(gòu)并舉的住房制度和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō)不僅僅是長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。

來(lái)源:中房網(wǎng)  作者：中房網(wǎng)