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市場動態(tài)

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加拿大房價兩極分化
2015-06-08 08:31 點擊：537 次 作者： 來源：

  對于加拿大房價是否估值過高一直存在著巨大的爭議。許多人在猜測，房價估值過高引起的房產(chǎn)泡沫是否會在不久的將來破掉。但現(xiàn)實是只有等到泡沫自己破滅，我們才能對房屋或其他任何資產(chǎn)是否價格過高作出肯定的結論。

  “加拿大樓市的現(xiàn)狀令人擔憂，尤其是溫哥華和多倫多的高房價。”近日，一位曾投資過加拿大樓市的海外地產(chǎn)商在與記者聊天時表示，對于這樣的高房價，政府似乎并不認為有什么問題。

  而與熱火朝天的溫哥華與多倫多樓市相比，加拿大其他地區(qū)猶如進入了寒冬。受油價等因素影響，亞省和沙省等能源省份房屋銷售受挫，樓市發(fā)展的不同步調(diào)也讓政府決策者無所適從。

  對此，有分析直言，政府無動于衷，關鍵是在于火熱樓市帶來的可觀稅收，對政府的“腰包”來說很重要。

  “加拿大房價兩極分化的現(xiàn)象可能還會持續(xù)很久?！奔幽么蠓康禺a(chǎn)經(jīng)紀人Jack Li對《國際金融報》記者透露，若是這個時候政府選擇打壓房價，也會讓擁有房子的房主們感到不滿。

  無意打壓

  據(jù)加拿大地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月份，全國平均房價比去年同期增長9.4%，達43.9萬元。但如果不計算溫哥華及多倫多的房屋價格，漲幅就只有2.4%。

  大溫地產(chǎn)局報告數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了3月房屋成交量同比增長超過50%后，溫哥華地區(qū)房屋銷售上月略有放緩，但成交量與去年同期相比仍增加 37%，房價增長8.5%，指標價格更創(chuàng)新高，達100.2萬元。多倫多情況也類似，4月成交量增長17%，價格上揚8.4%。

  相反，受油價下挫影響，亞省和沙省的樓市交易低迷，成交量和價格均下降，預計到今年底整體下跌10%。道明銀行經(jīng)濟師帕曲馬拉（Diana Petramala）指出，卡加利高檔住房價格首當其沖下跌，進一步拉低平均房價。

  對于溫哥華與多倫多能否在接下來的幾個月里繼續(xù)保持現(xiàn)在的活力，帕曲馬拉表示并不一定。她指出，今年年初開始，房貸利率下調(diào)了30個基點，刺激了樓市增長，但這一漲幅通常會維持半年，意味著到秋季整個市場就會逐漸穩(wěn)定下來，加上房貸利率受已經(jīng)上漲的政府債券收益率影響，面對溫哥華和多倫多高昂的房價，利率漲幅對兩地的民眾而言尤為敏感。

  不過，加拿大政府似乎對此無動于衷。據(jù)溫哥華《Vancouver Courier》報道，如果民眾還在認為政府會采取措施，拯救那些希望在溫哥華嚴重飆漲的獨立屋市場置業(yè)的人，那么必須得先認清以下一些事實：

  7.57億元，這是去年省府全年的財產(chǎn)過戶稅所得，是筆不可小覷的大生意，今年預估的總收入可達10億元。

  這是樓市給溫哥華市府帶來的收入，也足以讓市長羅品信及其他市議員面對兩位數(shù)百分比增長的房價避之不談。數(shù)據(jù)還顯示，僅去年，溫市批準的建房許可總值就達18.8億元，比2008年增長了77%，按照市長一直以來強調(diào)溫哥華缺錢的說法，有什么理由他會切斷興建新房所帶來的這筆高額收入呢。

  再回到房價問題上。如果是已經(jīng)入市的房主，他們肯定希望房價持續(xù)上漲，盡管人們在悲嘆樓市的不可負擔性，但沒有人會愿意把自己的房子低價出售。如果因為政府干涉而導致房價下跌，那么政客們估計就別再想獲得這些有投票權的業(yè)主們的支持，他們很明白打壓房價帶來的政治后果。

  有人斷言，只要房價繼續(xù)漲，這些政客就能保住議席。這從1999年到2002年間因房價貶值，執(zhí)政的溫哥華無黨派協(xié)會（NPA）被在野黨趕下臺就可以看出來。

  保持警戒

  如今，已經(jīng)有成千上萬人在Change.org上簽名動議，要求政府限制海外投資加拿大樓市，效仿澳大利亞、英國的打壓政策。

  另外，也有聯(lián)邦新民主黨（NDP）國會議員建議政府對海外投資樓市的影響做研究。

  但這些數(shù)據(jù)非常龐大，全加拿大有約4000個市鎮(zhèn)，即使聯(lián)邦政府有能力去做，問題是為什么要使用有限的稅金來推動一個以縮減樓市收入為目的的計劃？況且，這些打壓政策的有效性也具有爭議。如澳大利亞雖然對海外買家多加限制，但研究發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)的買家依然不斷推高樓市價格。

  “當然，我們也不要因此失去希望?！庇忻襟w觀點認為，政府還是能做一些事來緩和房價可負擔性問題，比如允許建造更多的住房。

  在業(yè)內(nèi)人士看來，溫哥華樓市供需關系不平衡是主要原因。

  據(jù)統(tǒng)計，溫哥華每年新增移民人數(shù)約為3萬，這些人的住房需求自然會抬高房價。業(yè)內(nèi)人士指出，只要溫哥華每年繼續(xù)接受3萬至3.5萬移民，就足以支撐這里的房地產(chǎn)價格居高不下。

  與此同時，溫哥華有限的獨立屋房源也將繼續(xù)刺激價格上漲，也就是說，民眾不可避免地還將聽到住房難以負擔的警鐘持續(xù)響起。

  《環(huán)球郵報》近日也對于家庭債務增加所帶來的潛在危險進行了探究。其中的一個潛在危險主要來源于加幣匯率下降及其對加拿大房地產(chǎn)市場的影響。

  低基準利率促使更多的屋主選擇較高的貸款額度，這也導致了過去20年房價的陡增。房價的上升反過來又促使屋主繼續(xù)增加房屋凈值信貸額度，這就是所謂的“財富效應”。

  《環(huán)球郵報》認為，自金融危機起，聯(lián)邦政府就不斷修補房貸保險相關規(guī)則，同時金融監(jiān)管上也限制政府對樓市的干預。許多專家認為，現(xiàn)在讓兩個火熱樓市降溫的政策可能并不多。

  其實，對于加拿大房價，尤其是在多倫多和溫哥華兩個城市，是否被估值過高一直存在著巨大的爭議。許多人在猜測，房價估值過高引起的房產(chǎn)泡沫是否會在不久的將來破掉。

  然而，在談及加拿大樓市風險時，此前擔任過加拿大央行行長、現(xiàn)任英國央行行長的卡尼則不以為然?？嵩诮邮苊襟w采訪時表示，在估值方面，加拿大樓市比英國安全得多。

  一位從事多年房地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)紀人也告訴《國際金融報》記者，近些年來，有關“加拿大房地產(chǎn)泡沫”的說法幾乎年年都有?！暗珡膶嶋H情況來看，考慮到通脹帶來的成本上升等因素，在諸如多倫多、溫哥華這樣的熱門城市，平均房價每年上漲5%至10%實屬正常?！痹摻?jīng)紀人指出。

  Jack認為，市場是變化多端的，因此無法準確預測未來樓市的變化。不過，必須要對這個市場保持警戒之心。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)