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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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重點(diǎn)二線(xiàn)城市去庫(kù)存周期低于6個(gè)月 限購(gòu)壓力漸顯
2016-05-23 08:40 點(diǎn)擊：417 次 作者： 來(lái)源：


  二線(xiàn)城市調(diào)控收緊壓力漸趨明顯。5月18日，蘇州傳出限購(gòu)的第二天，當(dāng)?shù)卣统雠_(tái)了地價(jià)限漲令。實(shí)際上，廊坊也于近日下發(fā)了限購(gòu)令，非本地戶(hù)籍家庭限購(gòu)1套住房，且首付比例不低于30%。新政意在支持自住性需求，打壓投資投機(jī)性需求，避免房?jī)r(jià)持續(xù)快速增長(zhǎng)。

  據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，作為強(qiáng)二線(xiàn)城市的龍頭蘇州，4月房?jī)r(jià)同比大漲48%，遙遙領(lǐng)先其他二線(xiàn)城市。來(lái)自克而瑞研究中心的一份研究報(bào)告顯示，各線(xiàn)城市在政策層 面明顯分化，一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市都在收緊調(diào)控政策，南京在蘇州限漲令的基礎(chǔ)上，加大了對(duì)于高端盤(pán)價(jià)格調(diào)控力度，未來(lái)強(qiáng)二線(xiàn)城市政策收緊將全面鋪開(kāi)。即使是已 經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策的城市，如果效果不佳，將進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控。

  易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，后續(xù)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市包括天津、武漢、合肥、鄭州、濟(jì)南、福州、廈門(mén)等會(huì)較熱。而一些非熱點(diǎn)二線(xiàn)城市如沈陽(yáng)、西安、長(zhǎng)沙、石家莊等也會(huì)開(kāi)始升溫。部分準(zhǔn)二線(xiàn)城市如徐州等，區(qū)域優(yōu)勢(shì)在改善，也會(huì)逐漸呈升溫態(tài)勢(shì)。

  對(duì)于熱點(diǎn)二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存周期小，在庫(kù)存補(bǔ)給不到位的情況下，出臺(tái)限購(gòu)政策的可能性較大。

  一些重點(diǎn)二線(xiàn)城市去庫(kù)存周期甚至低于6個(gè)月。如蘇州、南京、合肥等城市，周期僅為3個(gè)月左右。但從長(zhǎng)期看，積極供地、加快補(bǔ)庫(kù)存才是最根本的應(yīng)對(duì)策略。

  4月，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，供應(yīng)量大幅提升至158萬(wàn)平方米，僅次于去年10月份，為近一年內(nèi)第二高點(diǎn)。成交量進(jìn)一步攀升至189萬(wàn)平方米，創(chuàng)自2007年以來(lái)單月新高。

  雖然南京步蘇州后塵出臺(tái)限漲令，不僅在申報(bào)環(huán)節(jié)更加嚴(yán)苛，而且實(shí)行區(qū)間調(diào)控，進(jìn)一步加大了高端盤(pán)調(diào)控力度。但這并未實(shí)質(zhì)性打壓購(gòu)房需求，反映在成交量上的變化不大?？硕鹧芯恐行姆治鰩熤赋觯唐趦?nèi)，限購(gòu)政策重啟的可能性微乎其微。

  蘇州4月共計(jì)出讓了13宗地，有多宗地拍出了200%以上的溢價(jià)率。受讓方不乏泰禾、正榮、金輝這類(lèi)閩系房企，它們較擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)中高端品質(zhì)住宅，產(chǎn)品溢價(jià)能力有助于提升利潤(rùn)率水平。

  另一個(gè)熱點(diǎn)城市合肥樓市長(zhǎng)期供不應(yīng)求，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、待價(jià)而沽心態(tài)嚴(yán)重。“金三銀四”期間供應(yīng)量仍維持在較低水平，成交量維持在70萬(wàn)-100萬(wàn)平方米區(qū)間范圍內(nèi)。消化周期僅2.5個(gè)月。

  自2015年年末開(kāi)始，合肥地王頻出，樓面價(jià)破萬(wàn)頻繁出現(xiàn)。然而，在一場(chǎng)場(chǎng)地價(jià)房?jī)r(jià)飆漲的游戲中，并不是所有房企都能撐到最后。

  5月19日晚間，合肥某知名論壇有網(wǎng)友發(fā)布消息稱(chēng)，拿下肥西地王的阜陽(yáng)麗豐集團(tuán)將退地，那么高達(dá)1億元的保證金也將拿不回來(lái)。但很快阜陽(yáng)麗豐一位工作人員出面否認(rèn)，并稱(chēng)“目前公司方面正在就項(xiàng)目的方案進(jìn)行優(yōu)化，預(yù)計(jì)將于7月前開(kāi)工建設(shè)示范區(qū)”。

  4月28日阜陽(yáng)麗豐以1480萬(wàn)/畝競(jìng)得該地塊，總價(jià)17.19億元，住宅樓面價(jià)高達(dá)10090.86元/平方米，溢價(jià)率289.47%。上述地塊規(guī)劃用途為居住，容積率2.2。

  南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝指出，真正治理樓市泡沫，中央層面的去杠桿同樣是治根性的先手。而由于高杠桿的信貸政策，刺激了投資和自住需求，放大了購(gòu)買(mǎi) 力，首套購(gòu)房有3-4倍的杠桿，二套房首套化，大部分的二套房也享有3-4倍杠桿，少的也有2倍以上。地方在樓市調(diào)控方面，應(yīng)該重用限貸，有條件嘗試重 稅，慎用限購(gòu)。

  權(quán)威人士5月9日在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表的講話(huà)中提到，“恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取”。

  業(yè)內(nèi)人士指出，這段話(huà)其實(shí)是在暗示，房地產(chǎn)加杠桿的城市，理應(yīng)收緊調(diào)控。這同時(shí)預(yù)示著，因城施策的調(diào)控思路還將繼續(xù)有新的執(zhí)行。

  而4月廣義貨幣M2應(yīng)聲下滑，市場(chǎng)對(duì)貨幣政策收緊的訊號(hào)已有所警醒。

  合肥市委書(shū)記吳存榮在最近三天內(nèi)兩次開(kāi)會(huì)說(shuō)到合肥房地產(chǎn)調(diào)控與監(jiān)管，“政府在必要的時(shí)候，會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)格的政策，不排除限購(gòu)限貸政策重新回歸。開(kāi)發(fā)商要加快推盤(pán)速度，如果價(jià)格一直控制不下來(lái)，會(huì)加大政策力度進(jìn)行調(diào)控?！?/P>

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)