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市場動(dòng)態(tài)

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上海外環(huán)新房單價(jià)正步入5萬時(shí)代 高房價(jià)成常態(tài)
2015-07-20 08:04 點(diǎn)擊：625 次 作者： 來源：

  京滬深高房價(jià)已是常態(tài),市區(qū)新房進(jìn)入5萬時(shí)代大勢已定。這并不意味著存在很大的房價(jià)泡沫,國際大都市皆如此,倫敦、香港、紐約的房價(jià)水平,比京滬深還要高。

  近日,北京地市頗為熱鬧,大興區(qū)八塊連拍引關(guān)注。7月7日大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)一宗宅地被龍湖首開聯(lián)合體摘得,樓面單價(jià)約為3萬元。而早幾天的7月3日,瀛海鎮(zhèn)另一宅地被北京城建搶得,以3.6萬元的樓面價(jià)成為區(qū)域單價(jià)地王。

  3 萬元的樓面價(jià),基本與周邊現(xiàn)售新房價(jià)格接近,3.6萬元樓面價(jià)則已略超周邊房價(jià)。按照常規(guī)的建安成本、稅費(fèi)成本、房企利潤等匡算,未來房價(jià)將賣到5萬以上,否則房企很難獲得合理利潤。更關(guān)鍵的是,瀛海鎮(zhèn)已出五環(huán),位于五環(huán)和六環(huán)之間。雖受亦莊開發(fā)區(qū)輻射,但嚴(yán)格意義上講,這里已屬郊區(qū)。如果說近郊新房價(jià)格未來將向5萬進(jìn)軍,則北京五環(huán)以內(nèi)的新房價(jià)格,鐵定進(jìn)入5萬時(shí)代了。

  無獨(dú)有偶,上海亦有類似現(xiàn)象。上海的外環(huán)線,等同于北京的五環(huán),總體來看,外環(huán)以內(nèi)可視為市區(qū)。浦西發(fā)展得早,浦西外環(huán)左右的房價(jià),總體明顯高過浦東。而今年4月,浦東外環(huán)外側(cè)的唐鎮(zhèn),兩塊宅地剔除配建的保障房,樓面價(jià)同樣高達(dá)3萬左右。

  這也就意味著,上海外環(huán)以內(nèi)的新房價(jià)格,也正進(jìn)入5萬時(shí)代。

  京滬的城市格局與房價(jià)水平,比較類似,市區(qū)新房價(jià)格進(jìn)入5萬時(shí)代。深圳的城市格局不太規(guī)則,今年以來的這輪房價(jià)暴漲,核心區(qū)是南山區(qū)前海、后海,當(dāng)前南山和福田這兩個(gè)商務(wù)區(qū),平均房價(jià)已達(dá)5萬元。廣州房價(jià)水平偏低,離5萬時(shí)代尚有較大距離。

  從新房均價(jià)比較可知,今年5月份,京滬深全市房價(jià)水平為3萬左右,市區(qū)達(dá)5萬左右也正常。京滬深三大核心大都市,房價(jià)事實(shí)上正在進(jìn)入5萬元時(shí)代,為何在全國樓市普遍呈現(xiàn)低迷之時(shí),核心一線城市房價(jià)仍然在持續(xù)上漲之中?這是因?yàn)?首先是市場供應(yīng)緊張導(dǎo)致的。住宅是不動(dòng)產(chǎn),土地價(jià)值決定了房價(jià)水平。一線城市地少人多,建設(shè)用地非常緊張,比如上海市要求2020年以后實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地零增長。再如北京去年商品住宅計(jì)劃供地1000公頃,實(shí)際供應(yīng)517公頃;今年計(jì)劃供地750公頃,上半年實(shí)際供地僅175頃。

  另外,市場需求旺盛。一線城市就業(yè)機(jī)會(huì)多、工資收入高,每年吸引幾十萬畢業(yè)生、各類人才、農(nóng)民工等,所以每年新增住宅需求巨大。隨著收入提高,本地居民改善性購房需求持續(xù)增長。還有投資性購房需求,雖然近幾年限購將很多人攔在了門外,但只要房價(jià)上漲,就不可能杜絕投資需求。

  還有一方面原因就是樓盤精品化的趨勢。近幾年,一線城市土地市場競爭越來越激烈,尤其是三四線市場低迷之后,一線城市成為眾多大房企、中型國企、激進(jìn)型民營企業(yè)的必爭之地。近幾年“面粉貴過面包”的土地屢見不鮮。既然樓面價(jià)已超3萬,甚至5萬,開發(fā)商只能把樓盤精品化、高檔化,以吸引對(duì)高房價(jià)抗性小的精英階層,于是精裝修、高科技、貴配套等漸成“標(biāo)配”,這都需要“砸錢”,自然增加了房價(jià)成本。

  總之,京滬深高房價(jià)已是常態(tài),市區(qū)新房進(jìn)入5萬時(shí)代大勢已定。這并不意味著存在很大的房價(jià)泡沫,國際大都市皆如此,倫敦、香港、紐約的房價(jià)水平,比京滬深還要高。作為大都市的一個(gè)標(biāo)簽,高房價(jià)不受輿論歡迎,但這是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。應(yīng)客觀、理性看待。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)