近期，北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司發(fā)布了“環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)6月簡(jiǎn)報(bào)”。簡(jiǎn)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，燕郊、香河、廊坊、固安、涿州等市縣房產(chǎn)成交量都有所上升，其中香河縣成交量環(huán)比上漲竟達(dá)161%，環(huán)京樓市呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

  在環(huán)京上述區(qū)域限購(gòu)趨嚴(yán)的情況下，為何成交量上升如此之快？是本地購(gòu)房需求上漲？還是存在違規(guī)銷(xiāo)售？該簡(jiǎn)報(bào)發(fā)布后引發(fā)外界種種質(zhì)疑。

  隨后《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者深入香河、固安、燕郊等地區(qū)多個(gè)樓盤(pán)走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)商、中介公司私下暗推“順繳社保 三年后網(wǎng)簽”、更名房、回遷房，鋌而走險(xiǎn)躲避限購(gòu)政策。

  對(duì)于涉及問(wèn)題，記者致函廊坊市房屋保障和房產(chǎn)管理局辦公室，該部門(mén)相關(guān)工作人員表示，已將采訪函下發(fā)至相關(guān)科室，核實(shí)所述問(wèn)題后再予以回復(fù)。其后記者多次致電該部門(mén)，截至發(fā)稿，并未收到相關(guān)回復(fù)。

  “換”：順繳三年社保以時(shí)間換空間

  沿G103京津公路一路向南行駛進(jìn)入香河縣，來(lái)到與羅梁路交叉口，道路東側(cè)幾棟棕紅色的高層住宅樓沿路排列，這便是陜西巨富實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)的巨富九璟灣樓盤(pán)。

  周邊配套設(shè)施雖不健全，卻絲毫不影響成交量。7月22日上午，記者走進(jìn)巨富九璟灣售樓處，銷(xiāo)售人員陳先生迎了上來(lái)。據(jù)他介紹，該樓盤(pán)一期2000多套房已經(jīng)售罄，二期的2000多套房自去年底開(kāi)始銷(xiāo)售，半年時(shí)間以平均每月銷(xiāo)售一棟半的速度，已經(jīng)銷(xiāo)售大半。

  廊坊市政府出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)中，劃定了實(shí)行住房限購(gòu)區(qū)域，香河縣赫然在列。為什么成交量這么高？銷(xiāo)售人員陳先生給出了答案：“這是北京周邊唯一一個(gè)可以做貸款的項(xiàng)目，最低可付三成首付，九璟灣是巨富在環(huán)京樓市第一個(gè)樓盤(pán)，為了打開(kāi)市場(chǎng)采取了這樣的措施?！?/P>

  “我在北京工作，沒(méi)有香河縣的戶(hù)口，也沒(méi)有三年納稅或社保，能在這里買(mǎi)房嗎？”面對(duì)記者提出的問(wèn)題，另一名銷(xiāo)售人員何先生湊了上來(lái)，“沒(méi)問(wèn)題！”他毫不猶豫地說(shuō)，大部分購(gòu)房者都是在京外地人，沒(méi)有三年社?；蛉昙{稅都可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商辦下來(lái)，購(gòu)房者只需要提供一張身份證和一萬(wàn)多元現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)商可為其辦理順繳三年社保。

  銷(xiāo)售人員何先生還向記者介紹了無(wú)資質(zhì)購(gòu)房者貸款購(gòu)房方案。購(gòu)房者選房、交齊首付后與開(kāi)發(fā)商簽署草簽合同，同時(shí)提供購(gòu)房者身份證與一萬(wàn)多元現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)商為其辦理順繳三年社保。2020年交房時(shí)，即便購(gòu)房者沒(méi)有資質(zhì)、沒(méi)有辦理網(wǎng)簽，也可正常入住。三年社保順繳完成后再辦理網(wǎng)簽，隨后辦理購(gòu)房貸款，根據(jù)購(gòu)房者征信情況，可選擇四大銀行，也可以選擇中小銀行。

  而早在去年6月份，廊坊市政府就出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，《意見(jiàn)》指出“非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)1套住房，補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購(gòu)房有效憑證”。廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)定期發(fā)布的《購(gòu)買(mǎi)房屋風(fēng)險(xiǎn)提示》明確指出，任何個(gè)人或家庭均不得采取“先交錢(qián)、三年后再網(wǎng)簽”的方式購(gòu)買(mǎi)住房，否則可能面臨房款、利息損失以及“錢(qián)、房?jī)煽铡钡戎卮筚?gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

  無(wú)獨(dú)有偶，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者來(lái)到S32京秦高速燕郊北務(wù)出口3公里外的水榭花城售樓處，銷(xiāo)售人員楊女士明確表示，沒(méi)有本地戶(hù)口及三年納稅、社保，開(kāi)發(fā)商也可以幫忙辦理三年社保順繳。

  銷(xiāo)售人員楊女士在介紹中透露了這樣的信息，在京外地人是主要購(gòu)房者，大部分沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)，辦理了三年社保順繳，近幾個(gè)月成交量持續(xù)走高。

  對(duì)于這些問(wèn)題，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者向陜西巨富實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、華夏順澤·水榭花城項(xiàng)目部發(fā)出了采訪函。順澤·水榭花城項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)人劉先生表示，水榭花城售房業(yè)務(wù)代理給了另外一家公司，項(xiàng)目部對(duì)于“順繳三年社?！钡仁鄯糠绞接忻魑囊?guī)定是不允許的，而且我們開(kāi)發(fā)商也辦不了順繳三年納稅或社保。不排除有銷(xiāo)售人員為了賺提成，用這樣的方法留住客戶(hù)，這影響到了項(xiàng)目的形象，我們將加強(qiáng)內(nèi)部管理。截至發(fā)稿前，記者多次撥打陜西巨富實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司官網(wǎng)公布的電話(huà)及傳真，均無(wú)法取得聯(lián)系。

  “囤”：中介囤房源等待更名出售

  “三年內(nèi)免費(fèi)更名一次！”記者以購(gòu)房者的身份走訪香河、固安等縣的幾個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售人員都提到過(guò)這項(xiàng)開(kāi)發(fā)商提供的“便利”。購(gòu)房者所購(gòu)商品房未網(wǎng)簽之前，如果有轉(zhuǎn)讓的想法，開(kāi)發(fā)商可免費(fèi)幫忙實(shí)現(xiàn)更名。

  其中一個(gè)項(xiàng)目售樓處銷(xiāo)售人員還為記者算了一筆賬：“一個(gè)80平方米兩居室，現(xiàn)在的售價(jià)是每平方米1.5萬(wàn)元左右，全款大概120萬(wàn)元，三年后單價(jià)如果漲到每平方米3萬(wàn)元，這個(gè)差價(jià)是你自己賺的，通過(guò)開(kāi)發(fā)商免費(fèi)更名將房子賣(mài)了，避免了購(gòu)房的各種稅費(fèi)，變現(xiàn)240萬(wàn)元到北京買(mǎi)房就成為可能了?！痹撲N(xiāo)售人員還透露了“三年免費(fèi)更名”的另一個(gè)好處，如果政策變動(dòng)，三年內(nèi)無(wú)法取得購(gòu)房資質(zhì)，通過(guò)免費(fèi)更名把房子賣(mài)出去，算是一種投資，也能穩(wěn)賺不賠。

  “商品房更名出售”是銷(xiāo)售人員的營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭，還是確有實(shí)際交易？本報(bào)記者在儒房地產(chǎn)永定路西店找到了答案，原來(lái)這也是繞開(kāi)限購(gòu)政策的“套路”。

  走進(jìn)位于永定西路（滄州銀行固安支行對(duì)面）的中介公司——儒房地產(chǎn)門(mén)店，銷(xiāo)售人員孫先生介紹，房源并不缺，特別是更名房比較多，既能買(mǎi)到現(xiàn)房，也能買(mǎi)到期房。某項(xiàng)目剛交房，已經(jīng)有不少業(yè)主打算賣(mài)房變現(xiàn)，而房產(chǎn)證還沒(méi)拿到，無(wú)法出售，便將房子掛到這里尋找買(mǎi)家。同時(shí)也有不少在京工作的外地人上門(mén)詢(xún)問(wèn)，想買(mǎi)房卻沒(méi)有購(gòu)房資質(zhì)。

  面對(duì)“供需兩旺”的行情，該門(mén)店不顧限購(gòu)政策鋌而走險(xiǎn)。孫先生說(shuō)，對(duì)于沒(méi)有固安戶(hù)口也沒(méi)有三年納稅或社保的客戶(hù)，可代辦三年社保順繳來(lái)解決，全款購(gòu)房壓力大也能貸款，房源足夠多可滿(mǎn)足不同客戶(hù)需求。如果購(gòu)買(mǎi)的是更名的現(xiàn)房，購(gòu)房者選房后交首付款，簽署購(gòu)房方、出售方與中介公司的三方協(xié)議，隨后便可入住，順繳社保三年取得當(dāng)?shù)刭?gòu)房資質(zhì)后，辦理過(guò)戶(hù)，同時(shí)辦理購(gòu)房貸款。

  “更名房特別多，我們一般優(yōu)先選擇性?xún)r(jià)比高的推薦給客戶(hù)，在這里購(gòu)房，總價(jià)普遍比售樓處低8~10萬(wàn)元?！睂O先生介紹，憑借著低價(jià)，吸引不少有資質(zhì)的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)更名房?！吧蟼€(gè)月我還賣(mài)了劍橋郡十一期的一套房，單價(jià)每平方米14700元，還贈(zèng)送個(gè)車(chē)位?！?/P>

  資料顯示，儒房地產(chǎn)門(mén)店歸屬于山東儒房融科網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司，向儒房融科公司發(fā)送采訪函以后，該公司品牌部公女士表示，各門(mén)店如果有違反相關(guān)政策甚至違法的行為，總部會(huì)采取一些處罰措施。固安區(qū)域儒房地產(chǎn)因?yàn)橹熬瓦`反了我們之間簽署合同的約定事項(xiàng)，總部已經(jīng)發(fā)出警告，并有與其解除合同的打算，這次如果違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重，我們將與其解除合同。

  隨后，固安區(qū)域儒房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人潘先生聯(lián)系到了記者，他表示，固安房產(chǎn)銷(xiāo)售人員這種胡亂給客戶(hù)承諾辦準(zhǔn)購(gòu)是很普遍的，但從儒房地產(chǎn)公司層面，一直也沒(méi)有這種承諾，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)售房的行為，我們將第一時(shí)間處理，第一時(shí)間避免購(gòu)房者損失。

  “繞”：銷(xiāo)售回遷房繞開(kāi)限購(gòu)政策

  打開(kāi)“58同城”客戶(hù)端，搜索“廊坊回遷房”，數(shù)十條信息躍然而出，大部分位置顯示在固安縣、永清縣。

  記者隨意選擇一則售回遷房信息，與售房人員任先生取得聯(lián)系，來(lái)到其所在的固安新昌東街儒房地產(chǎn)東方潤(rùn)龍店。任先生介紹說(shuō)，現(xiàn)在有北五里新村社區(qū)的現(xiàn)房，也有西玉社區(qū)的期房，再過(guò)兩個(gè)月就能交房。

  “沒(méi)有本地戶(hù)口，也沒(méi)有三年納稅和社保能買(mǎi)嗎？”面對(duì)記者的疑問(wèn)，任先生說(shuō)，交了全款再與房主簽個(gè)合同，然后再補(bǔ)個(gè)拆遷協(xié)議，就等于你已經(jīng)是被拆遷人了。現(xiàn)房直接入住，期房一交房就能入住，幾年后與拆遷戶(hù)一同辦理房產(chǎn)證。依任先生所說(shuō)，這種購(gòu)房方式完全繞開(kāi)了限購(gòu)政策。

  隨著固安縣城市建設(shè)、高速公路開(kāi)工，產(chǎn)生了一個(gè)又一個(gè)拆遷村。最近，固安縣人民政府發(fā)出《關(guān)于京雄高速公路擬征地區(qū)域的通告》，固安縣大崗頭村、南趙村、北蘆莊村、東楊先務(wù)村、幸福村等14個(gè)村在列，僅一項(xiàng)工程就將產(chǎn)生14個(gè)拆遷村。與拆遷村相對(duì)應(yīng)的是一個(gè)個(gè)回遷房項(xiàng)目的建設(shè)。

  據(jù)任先生介紹，一般每個(gè)拆遷家庭有多套回遷房，不少村民出售部分房屋變現(xiàn)，選擇購(gòu)買(mǎi)回遷房的購(gòu)房者也不在少數(shù)，有的拆遷村還沒(méi)組織村民簽署拆遷協(xié)議，就已經(jīng)有購(gòu)房者咨詢(xún)甚至交易了。

  該門(mén)店所售回遷房不在少數(shù)，可供購(gòu)房者選房。提出大致需求后，任先生便帶記者來(lái)到北五里新村社區(qū)這個(gè)回遷房樓盤(pán)看房。來(lái)到其中一棟樓，走進(jìn)了13層一個(gè)南北通透的東邊戶(hù)，基本滿(mǎn)足記者提出的中間層、采光好等需求。

  “整個(gè)小區(qū)居住的回遷戶(hù)只有一半。”任先生指著北五里新村說(shuō)，另一半居住者大多是非固安本地戶(hù)，都是通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)的回遷房，而儒房地產(chǎn)業(yè)績(jī)不凡?！拔覀兛偟昝吭履苜u(mài)六七套回遷房，我每個(gè)月能賣(mài)出一到兩套回遷房。”

  對(duì)于這種情況，儒房地產(chǎn)固安區(qū)域負(fù)責(zé)人潘先生表示，公司規(guī)定，不允許涉足回遷房，回遷房沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，這種合同公司不簽。不排除有銷(xiāo)售人員在公司內(nèi)推銷(xiāo)自己聯(lián)系的回遷房，如果發(fā)生損害購(gòu)房者利益的情況，我們會(huì)負(fù)起責(zé)任，第一時(shí)間處理。

  潘先生次日聯(lián)系到記者反映該公司對(duì)于違規(guī)門(mén)店的處理情況，“我們將儒房地產(chǎn)永定西路（滄州銀行固安支行對(duì)面）門(mén)店所有帶有“儒房地產(chǎn)”牌匾標(biāo)識(shí)全部拆掉，正式解除合作關(guān)系。對(duì)于儒房地產(chǎn)東方潤(rùn)龍店也做了相應(yīng)處罰，并對(duì)固安區(qū)域所有儒房地產(chǎn)門(mén)店做了通告。不論直營(yíng)店還是加盟店，只要有這種情況，從店長(zhǎng)到員工直接開(kāi)除，如果是合作店，直接取消合作關(guān)系?！?/P>

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于環(huán)京區(qū)域樓市來(lái)說(shuō)，之所以有各類(lèi)亂象，在于兩個(gè)因素。第一是此類(lèi)城市的樓市成長(zhǎng)性較高，第二是此類(lèi)城市的購(gòu)房政策比較緊。所以各類(lèi)模棱兩可的政策內(nèi)容比較多，這都會(huì)帶來(lái)很多新的問(wèn)題。大體上說(shuō)此類(lèi)房產(chǎn)交易顯然是有很多問(wèn)題的，比如說(shuō)萬(wàn)一未來(lái)政策變動(dòng)，而不能及時(shí)網(wǎng)簽和過(guò)戶(hù)，那么糾紛就會(huì)很多。而且本身這里面部分購(gòu)房者就是為了炒房，所以這也是要防范的。

  從購(gòu)房者的角度看，看好“北三縣”市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，或者說(shuō)環(huán)京的機(jī)會(huì)，本身沒(méi)有錯(cuò)，但是需要看到的是，類(lèi)似問(wèn)題也需要積極研究，否則盲目接盤(pán)，未來(lái)也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。另外交易中違規(guī)的點(diǎn)要少碰，否則最后出現(xiàn)交易糾紛，反而會(huì)使得買(mǎi)賣(mài)更為復(fù)雜。

作者：中房網(wǎng)　　來(lái)源：中房網(wǎng)