概 述

　　房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)：完善現(xiàn)代財稅體系，從調(diào)節(jié)收入分配到配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

　　房地產(chǎn)稅的政策預(yù)期目標(biāo)是多元的，政策作用重心也出現(xiàn)一定變化。2011年上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)突出調(diào)節(jié)收入分配。隨著2015年下半年地產(chǎn)周期啟動，房地產(chǎn)稅的征收更多的被賦予調(diào)控房地產(chǎn)市場、健全地方稅體系的預(yù)期。隨著2020年、2021年的嚴(yán)監(jiān)管加強(qiáng)與房地產(chǎn)市場調(diào)整，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代財稅體系的一部分，預(yù)期將起到一定替代土地財政、引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要作用。

　　房地產(chǎn)稅的征收規(guī)模預(yù)測：稅收規(guī)?？蛇_(dá)1.5至2萬億元

　　海外國家房地產(chǎn)稅的稅制：稅制差別較大、具體征收細(xì)則不同。海外國家房地產(chǎn)稅稅制呈現(xiàn)多元化的特征，按照房產(chǎn)稅與土地稅是否分開，海外國家房地產(chǎn)稅大體可分為分開征收、合并征收與納入征收三類，三類別下的征收對象、征收范圍、稅率也不盡相同。

　　房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模：OECD國家平均約為GDP的1.6％、財政收入的5％。房地產(chǎn)稅GDP占比與各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)一定正向關(guān)系，發(fā)展中國家墨西哥為0.3％，發(fā)達(dá)國家中人均GDP不足2.5萬美元的捷克、斯洛文尼亞等國不足1％，美國、英國、加拿大等人均GDP超過4萬美元的國家在3％左右。同時經(jīng)濟(jì)體越發(fā)達(dá)稅收占比越高，其中墨西哥、捷克等國比重不足2％，美英加等傳統(tǒng)聯(lián)邦制國家占比超過10％，美國最高達(dá)11％。

　　我國房地產(chǎn)稅稅收總額預(yù)測：規(guī)模為1.5萬億至2萬億元。假設(shè)對所有存量住房進(jìn)行征收，并以房地產(chǎn)市值作為計稅依據(jù)：若統(tǒng)一稅率為0.5％，房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模約為 2萬億元；若對第二套及以上住房征收累進(jìn)稅，其中二套征1％、三套及以上征2％ ，稅收規(guī)模約為1.5萬億元；假設(shè)對家庭人均建筑面積低于35平米予以扣除，對 超出部分統(tǒng)一征1％ ，稅收規(guī)模約為1.8萬億元。假設(shè)房地產(chǎn)稅僅對增量部分進(jìn)行征收，即便假設(shè)稅率提高至3％，稅收規(guī)模或也不足3000億元，或并不符合其作為地方財政重要補(bǔ)充的定位。

　　房地產(chǎn)稅對房價的影響：不同區(qū)域的政策效應(yīng)不同

　　利用DID模型分析2011年試點(diǎn)，上海與重慶的政策效應(yīng)并不相同。從政策效應(yīng)的持續(xù)時效來看，2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)對上海房價的影響周期較短，對重慶的影響周期較長。從政策效應(yīng)的影響幅度來看，2011年當(dāng)年房產(chǎn)稅使得上海房價每平米下降了900元左右，約占上海2010年房價的6.7％；重慶房價則在此后兩年每平米下降了500元左右，約占2010年的9.8％，接近10％。2022年即將展開的新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，短期內(nèi)或?qū)Σ糠殖鞘械姆績r帶來較大下行壓力。

　　房價變化與固定資產(chǎn)投資呈正向關(guān)聯(lián)、與消費(fèi)呈負(fù)向關(guān)聯(lián)，但房價并不是解釋宏觀增長的主要變量。利用向量誤差修正模型，顯示房價與經(jīng)濟(jì)增長之間呈現(xiàn)正向關(guān)系，但GDP變化是房價變化的原因而非其結(jié)果；此外，房價上漲對固定資產(chǎn)投資總體有拉動作用，但對消費(fèi)有顯著的拖累作用。

　　黨中央、國務(wù)院高度重視房地產(chǎn)稅立法與改革工作。2011年，經(jīng)國務(wù)院同意，上海市、重慶市開展了個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2013年，黨的十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”的要求。2021年10月，第十三屆全國人大常務(wù)委員會第三十一次會議通過關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定，試點(diǎn)期限為五年。隨著嚴(yán)監(jiān)管下地產(chǎn)調(diào)整持續(xù)，試點(diǎn)地區(qū)及相關(guān)征稅細(xì)則近期有望向社會正式公布，本文結(jié)合海外經(jīng)濟(jì)體的具體實踐，對我國房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)變化進(jìn)行總結(jié)梳理，對房地產(chǎn)稅的稅收規(guī)模進(jìn)行預(yù)測，并通過DID模型方法對開征房地產(chǎn)稅后房價的變化做出了定量分析。

　　一、房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)：完善現(xiàn)代財稅體系，從調(diào)節(jié)收入分配到配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

　　房地產(chǎn)稅的政策預(yù)期目標(biāo)是多元的，政策作用重心也出現(xiàn)一定變化。2010年12月，國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，兩個月后上海、重慶推出了個人房產(chǎn)稅的試點(diǎn)方案，從兩地的相關(guān)政策文件及實施細(xì)則來看試點(diǎn)重點(diǎn)在于調(diào)節(jié)收入分配。2013年至2015年房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑，但在“3·30新政”以及降準(zhǔn)降息帶動下，2015年下半年開始房價出現(xiàn)快速上漲，此時房地產(chǎn)稅的征收更多的被賦予調(diào)控房地產(chǎn)市場、特別是控制房價的預(yù)期。隨著2020年下半年以及2021年的監(jiān)管趨嚴(yán)與房地產(chǎn)市場調(diào)整，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代財稅體系的一部分，實際上將起到一定替代土地財政、引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要作用。

　?。ㄒ唬┱{(diào)節(jié)收入分配

　　房地產(chǎn)稅的稅制設(shè)計可以起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。房地產(chǎn)稅的征稅對象與稅源具有一定的一致性，因此通過對中低收入家庭的減免及稅收優(yōu)惠，或者通過累進(jìn)稅稅率設(shè)計起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。比如美國的財產(chǎn)稅中對中低收入家庭采取三類稅收優(yōu)惠，一是通過低估財產(chǎn)價值的方式來減低稅基，二是對低收入業(yè)主以8.6％的比例每年直接抵扣一部分個人所得稅，三是對為低收入群體建造并出租廉租房的私人公司抵扣聯(lián)邦所得稅。又比如新加坡的房地產(chǎn)稅按照房屋“年值”的高低設(shè)定了差別較大的累進(jìn)稅率。我國2011年在上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收辦法中，也是將調(diào)節(jié)收入分配作為試點(diǎn)的主要政策目標(biāo)，其中上海對居民新購買的第二套及以上住房進(jìn)行征稅，重慶的征收對象主要是別墅和高檔住宅。我國后續(xù)將推出的房地產(chǎn)稅大概率會有一定的稅收減免或者累進(jìn)稅率設(shè)計。

　　（二）調(diào)控房地產(chǎn)市場

　　房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，房子是用來住的、不是用來炒的，要綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。其中稅制是引導(dǎo)資源配置的重要手段之一，通過在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，可以在需求側(cè)引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)更加理性，在供給側(cè)減少空置房等低效供給（德國、法國及日本等國的房地產(chǎn)稅收體系中存在住房空置稅），對房地產(chǎn)市場可以起到相對直接的調(diào)節(jié)作用，特別是可以起到遏制房價過快上漲的作用。

　　（三）配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

　　完善現(xiàn)行財稅體制以配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。中國經(jīng)濟(jì)增速高增長伴隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)與房地產(chǎn)投資的快速擴(kuò)張，土地出讓金收入從2010年當(dāng)年的2.8萬億增長至2020年的8.2萬億，成為地方政府重要的財力來源。此外，土地和房產(chǎn)還是重要的金融抵押品，房價快速上漲的過程也是創(chuàng)造大量信用的過程，金融資源的配置也集中向房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著近兩年對系統(tǒng)性金融風(fēng)險的持續(xù)化解以及房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管，我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正處在深度轉(zhuǎn)型過程中，因地興企、因地興市的發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)型，地方政府對于土地財政的依賴也將逐步降低。在上述背景下，2021年全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，意味著傳統(tǒng)的投資消費(fèi)模式、資源配置方式以及房地產(chǎn)的“金融加速器”作用將出現(xiàn)重大調(diào)整。

　　二、房地產(chǎn)稅的征收規(guī)模預(yù)測：稅收規(guī)?？蛇_(dá)1.5至2萬億

　　由于我國房地產(chǎn)市值規(guī)模相對其他經(jīng)濟(jì)體較高，且從征收的政策目標(biāo)上來看或以房產(chǎn)價值而非房租作為計稅依據(jù)，且征收范圍或為全部存量住房，考慮到部分免征情況下我國房地產(chǎn)稅的稅收規(guī)?；蚩蛇_(dá)1.5萬億至2萬億左右，約占GDP（2020年）的1.5％至2％，占全國一般公共預(yù)算收入（2020年）的8.2％至11％左右，從GDP占比來看，我國房地產(chǎn)稅的稅收規(guī)模或高于大部分OECD國家，但低于英美等高收入發(fā)達(dá)國家。

　　（一）海外國家房地產(chǎn)稅的稅制：稅制差別較大、具體征收細(xì)則不同

　　海外國家房地產(chǎn)稅稅制呈現(xiàn)多元化的特征。按照房產(chǎn)稅與土地稅是否分開，海外國家房地產(chǎn)稅大體可分為分開征收、合并征收與納入征收三類。分開征收即為對土地和房產(chǎn)分別征收，以法國、德國等歐洲大陸國家為代表，其中法國對土地租金和房產(chǎn)租金分別課稅，并對房租實施累進(jìn)征收。合并征收即對房產(chǎn)和土地統(tǒng)一課稅，以英國、韓國等國為代表，一般是對居住用房的地產(chǎn)評估價格征收，其中英國房地產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)價值分為8級，實施累進(jìn)稅。納入征收是指將房地產(chǎn)稅納入財產(chǎn)稅進(jìn)行征收，主要為美國、加拿大等國家為代表，其中財產(chǎn)稅屬于地方立法征收的地方稅，各個地方政府確定的稅率各不相同，一般在財產(chǎn)價值的1％以上。

　　（二）OECD國家房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模：平均約為GDP的1.6％、財政收入的5％

　　OECD國家房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模差別較大，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)一定正相關(guān)。鑒于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可得性以及房地產(chǎn)稅的征收類別不同，本處用OECD國家不動產(chǎn)稅規(guī)模代替房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模（口徑稍有高估但總體可以代表房地產(chǎn)稅規(guī)模，2020年數(shù)據(jù)）。從房地產(chǎn)稅與GDP之比來看，房地產(chǎn)稅GDP占比與各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)一定正向關(guān)系，人均GDP較低的發(fā)展中國家墨西哥為0.3％，發(fā)達(dá)國家中人均GDP不足2.5萬美元的捷克、斯洛文尼亞、立陶宛、愛沙尼亞等國不足1％，以色列、美國、英國、加拿大等人均GDP超過4萬美元的國家在3％左右。從房地產(chǎn)稅與稅收之比來看也呈現(xiàn)類似的特征，總體上經(jīng)濟(jì)體越發(fā)達(dá)房地產(chǎn)稅的稅收占比越高，其中墨西哥、愛沙尼亞、捷克等國的房地產(chǎn)稅在稅收中的占比不足2％，而美國、英國、加拿大等傳統(tǒng)聯(lián)邦制國家房地產(chǎn)稅在稅收中的占比超過10％，美國最高達(dá)11％，主要是由于地方政府對房地產(chǎn)稅實施“以支定收”原則并用于當(dāng)?shù)毓参锲饭┙o，整體房地產(chǎn)稅的稅收規(guī)模相對較大。

　?。ㄈ┪覈康禺a(chǎn)稅稅收總額預(yù)測：規(guī)模為1.5萬億至2萬億元

　　假設(shè)房地產(chǎn)稅存量征收，我國房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模占比或高于OECD國家平均水平。根據(jù)我國征收房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)，大概率會將所有存量房納入征稅范圍并以評估價值作為計稅依據(jù)，而且會實施一定的稅收扣除，這意味著首先需要評估存量房的大體總市值，并對稅率及稅收扣除方式做出一定假設(shè)。在市值估計方面，將百城樣本住宅的當(dāng)前平均價格，與住房市場化改革以來商品房新開工面積的累積面積（假設(shè)每年平均拆舊率為10％）相乘以簡單估算，當(dāng)前房地產(chǎn)存量市值約為403萬億元左右。從稅率方面，有固定稅率與累進(jìn)稅率兩種方式，根據(jù)央行2019城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查結(jié)果顯示，中國擁有兩套住房的家庭占比為31％，擁有三套及以上住房的家庭占比為10.5％，假設(shè)所有住房征收0.5％，稅收總規(guī)模2萬億左右；假設(shè)每套房產(chǎn)面積相近，對首套住房免征、第二套住房征1％、三套及以上征2％，那么房地產(chǎn)稅稅收總規(guī)模約為1.5萬億左右。此外，還可以按照人均住房建筑面積來進(jìn)行稅收扣除，按照此種方法需要事先獲得城鎮(zhèn)家庭住房面積的分布情況，按照2013家庭金融報告與2015人口抽樣調(diào)查統(tǒng)計，一般認(rèn)為按照人均居住建筑面積35平米（接近2019年人均住房建筑面積）作為扣除界限，有約占居住總面積45％的比重屬于應(yīng)稅面積范圍，假設(shè)按照市值1％的稅率征收，則房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模約為1.8萬億元。從房地產(chǎn)稅占GDP的比重來看，我國房地產(chǎn)稅的稅收規(guī)?；蚋哂诖蟛糠諳ECD國家，但低于英美等高收入發(fā)達(dá)國家。

　　假設(shè)房地產(chǎn)稅增量征收，稅收規(guī)?；蛞蜻^小而不符合房地產(chǎn)稅的稅收定位。假設(shè)根據(jù)上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗，僅對新購買的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）進(jìn)行征收，那么稅收規(guī)?；虿蛔?000億元。關(guān)于二手房的交易數(shù)據(jù)，目前僅知2015年至2019年期間，全國二手房成交量分別為457萬套、506萬套、430萬套、430萬套及 426萬套，假設(shè)增量環(huán)節(jié)征稅后二手房交易量穩(wěn)定在400萬套，并根據(jù)對數(shù)正態(tài)分布（住房面積的概率密度函數(shù)約服從）模擬得知每套住宅的平均面積在84平米左右，那么每年二手房的購買面積約為3.4億平米，約占整個存量住房面積的12％。再考慮到當(dāng)前每年現(xiàn)房銷售面積或不高于2.5億平米，那么增量住房的市值規(guī)模即計稅依據(jù)僅為9.4萬億，即便假設(shè)稅率提高至3％，稅收規(guī)?；蛞膊蛔?000億元，或并不符合其作為地方財政重要補(bǔ)充的定位。

　　三、房地產(chǎn)稅對房價的影響：不同區(qū)域的政策效應(yīng)不同

　　從理論上看房地產(chǎn)稅對房價有一定短期內(nèi)的負(fù)面影響，從需求端來看房地產(chǎn)稅從無到有會降低持有房產(chǎn)的邊際收益，從供給端來看征稅對象與稅源的部分不一致會帶來較低收入者拋售房產(chǎn)從而增加存量供給。從OECD國家的實踐情況來看，人均GDP低于2.5萬美元的國家房地產(chǎn)稅稅收規(guī)模普遍低于GDP的1％，因此不應(yīng)忽略保有環(huán)節(jié)征稅對房價的影響。本節(jié)利用DID模型對上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響加以計量分析，以對后續(xù)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的房價變化形成參考。從房價對于宏觀經(jīng)濟(jì)影響的角度來看，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響要素較多，房價與宏觀經(jīng)濟(jì)之間并沒有簡單的線性關(guān)系。

　　房產(chǎn)稅影響房價的建模思路：運(yùn)用DID模型分析政策效應(yīng)

　　估計政策效應(yīng)有多種方法，其中雙重差分法是近年來最為流行的計量方法。本文中，選取北京、深圳、廣州三省作為上海的參照組，選取武漢、長沙、成都作為重慶的參照組，通過設(shè)置虛擬變量，對比分析參照組與政策組在政策實施前后的房價變化幅度以及影響時滯等層面來衡量政策效應(yīng)。在數(shù)據(jù)選擇方面，主要運(yùn)用2005年至2019年8個省份的商品住宅銷售價格作為目標(biāo)變量，并利用人口密度、人均GDP、金融機(jī)構(gòu)貸款規(guī)模來控制省際間的其他差異，其中政策實施年份為2011年。

　?。ǘ┠Ｐ徒Y(jié)論：房產(chǎn)稅政策試點(diǎn)對上海與重慶的影響并不相同

　　從政策效應(yīng)的持續(xù)時效來看，2011年房產(chǎn)稅試點(diǎn)對上海房價的影響周期較短，對重慶的影響周期較長。首先，DID模型的回歸系數(shù)表明2011年的房產(chǎn)稅試點(diǎn)的確對兩省房價帶來了一定負(fù)面沖擊。但是，房產(chǎn)稅對上海房價的負(fù)面影響主要體現(xiàn)在2011年當(dāng)年，2012年之后上海的房價已經(jīng)與參照組的價格上漲趨勢沒有了差異。此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)要實施的前一年，上海的房價上漲幅度也因預(yù)期影響不及參照組。房產(chǎn)稅對重慶房價的負(fù)面影響持續(xù)時間較長，至少持續(xù)到2015年。

　　從政策效應(yīng)的影響幅度來看，房產(chǎn)稅對上海的影響相對更小。通過事件分析法進(jìn)行平行趨勢檢驗，可發(fā)現(xiàn)2011年當(dāng)年房產(chǎn)稅使得上海房價每平米下降了900元左右，約占上海2010年房價的6.7％左右。重慶房價則在此后兩年每平米下降了500元左右，約占2010年的9.8％，接近10％。

　　2022年即將展開的新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，短期內(nèi)或?qū)Σ糠殖鞘械姆績r帶來較大下行壓力。從前述DID模型結(jié)論來看，房地產(chǎn)稅征收的當(dāng)年或一兩年之內(nèi)房價有較大的下行壓力，對人口密度較大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、金融供給充分的城市影響相對較小且影響時限較短，對于人口密度較低、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的城市影響較大且影響時限較長。從影響幅度上來看，考慮到上海、重慶的試點(diǎn)僅對增量部分、高檔住宅實施征收，2022年開展的新試點(diǎn)或會擴(kuò)大征收范圍、提高征收稅率，這或會對部分城市房價帶來超過20％的房價下行，房價下行幅度也會影響到房價恢復(fù)正常的時間。

　?。ㄈ┓績r變化對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響：房價變化與固定資產(chǎn)投資呈正向關(guān)聯(lián)、與消費(fèi)呈負(fù)向關(guān)聯(lián)，但房價并不是解釋宏觀增長的主要變量

　　房價上漲對固定資產(chǎn)投資具有促進(jìn)作用但對消費(fèi)具有拖累作用，房價變化與GDP增速變化并不存在對應(yīng)關(guān)系。首先，房地產(chǎn)價格影響資源配置方向與相關(guān)投資規(guī)模，房價上漲對經(jīng)濟(jì)增長具有拉動的一面，但同時房價上漲也會對其他投資與消費(fèi)產(chǎn)生替代并形成“擠出”效應(yīng)，也具有拖累經(jīng)濟(jì)增長的一面。其次，影響經(jīng)濟(jì)增長的因素是多元的，房地產(chǎn)稅征收與房價變化在長期中也會通過投資、消費(fèi)、財政及金融等多個渠道影響經(jīng)濟(jì)增長，很難通過模型假設(shè)所有其他變量不變，僅研究房地產(chǎn)稅或房價變化與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系，因此在理論上，房價變化與經(jīng)濟(jì)增長變化之間并不存在簡單的對應(yīng)關(guān)系，GDP增速變化反而可能是影響房價變化的原因，而非其結(jié)果。從實際情況來看，如果將房價（百城樣本住宅價格）、GDP（名義GDP）、社零額、固定資產(chǎn)投資季度數(shù)據(jù)取對數(shù)后建立誤差修正模型，可以看到房價上漲總體對固定資產(chǎn)投資有拉動作用，但對社零額變化有顯著的負(fù)向關(guān)聯(lián)。通過格蘭杰因果檢驗進(jìn)一步得知，房價與經(jīng)濟(jì)增長之間呈現(xiàn)正向關(guān)系，但GDP變化是房價變化的原因而非其結(jié)果。

作者：金融界　來源：百家號