中國土地制度的二元屬性曾為中國工業(yè)化、城市化找到了絕佳的助力器和加速器。房地產(chǎn)長效機制的改革雖然不會過度動搖房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)的地位，但是會改變地方政府收入運行體系，逼迫地方政府運行模式進行革命性變化，同時也會改變中國金融深化的邏輯。地方政府-房地產(chǎn)-金融機構(gòu)-地方國有企業(yè)相互促進的融資體系將全面變革。有待確立的是雙軌住房提供機制在短期穩(wěn)增長中間的作用、房地產(chǎn)預期以及地方政府的動力。
中國房地產(chǎn)新時代已來，長期改革勢在必行，短期穩(wěn)定需靠政府發(fā)力
首先，要超越傳統(tǒng)的短周期和長周期的視角，一定要認識到中國房地產(chǎn)新時代已經(jīng)到來。這個新時代超越了短期行政管控所帶來的短期波動，也超越了一般意義上人口變化和庫存周期變化所帶來的周期性波動。中國未來整個房地產(chǎn)的基礎(chǔ)運行機制基于以下三方面的原因?qū)l(fā)生革命性的變化：
一是由于土地財政走到盡頭，城市土地的供應模式發(fā)生根本性的變化。過去基于中國土地的二元體系，構(gòu)建了以地興市，以地興企，以土地作為杠桿快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、金融化的模式，促進了中國經(jīng)濟奇跡的形成。但是目前這種模式已經(jīng)走到了末端，它所產(chǎn)生的收益在下降、成本在急劇上升。中國要進入到高質(zhì)量發(fā)展就必須糾正過去的這種內(nèi)生推動體系，目前國家已經(jīng)開始試點改革城市建設(shè)用地的形成機制和城市租賃房的土地供應機制。地方發(fā)展和地方競標賽的模式也將發(fā)生巨大變化。
二是國家出臺了大量“房住不炒”的政策措施，特別是房地產(chǎn)稅全面試點的推出宣告房地產(chǎn)的存量調(diào)整時代已經(jīng)到來，房地產(chǎn)的金融屬性將收縮到有限的范圍。以土地為杠桿的金融擴張過程要發(fā)生拐點性變化，中國金融深化的邏輯將作出調(diào)整。
三是房地產(chǎn)供應模式將從過去20多年的“單一市場軌”轉(zhuǎn)向“市場-政府雙軌并行”。不僅穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預期的機制，同時房地產(chǎn)綁架短期宏觀經(jīng)濟政策的模式也將發(fā)生改變。不僅中國人口增速、轉(zhuǎn)移性人口增速以及城鎮(zhèn)化速度的放緩將大大降低商品房的需求，存量調(diào)整以及政府給低收入人群提供的保障性住房也將大大改變房地產(chǎn)商傳統(tǒng)盈利模式。這種體制的變化決定了中國房地產(chǎn)市場進入一個新的時期，這種新的時期的轉(zhuǎn)換就決定了我們不能用傳統(tǒng)庫存周期或者庫茲涅茨周期，或者短期宏觀穩(wěn)定的行政調(diào)控周期來解釋最近房地產(chǎn)的變化。
其次，未來房地產(chǎn)大改革的序幕全面拉開，導致目前這一輪房地產(chǎn)的變化實際上是一種趨勢性變化，而不是短期波動。因此在這種趨勢性的變化中，就要把市場預期、企業(yè)行為、政府行為把握清楚。我們需要判斷政府管控能不能對市場主體的預期以及對于中長期改革程度產(chǎn)生根本性的影響，如果不行，在短期穩(wěn)市場的舉措上就要有新思路，而不是在傳統(tǒng)思路上面打轉(zhuǎn)。
再次，目前支撐市場的力量不足以穩(wěn)定當前整個宏觀經(jīng)濟，因此需要通過政府軌進行發(fā)力。以前應對房地產(chǎn)市場的大調(diào)整都是政府軌通過各種政策來進行支撐，但政府軌的支撐力量以往都是用于去庫存，降成本等措施扶持房地產(chǎn)商穩(wěn)定宏觀。而這種行政管控放松、政府扶持最后會導致一種惡性循環(huán)――越控制越漲價，房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率以及房價朝著我們非既定的方向調(diào)整。其中最大的原因就是沒有走出過去的調(diào)控與高漲之間的相互作用的怪圈。因此這一輪我們完全可以拋棄這樣的一種調(diào)控模式。當前很重要的是政府軌的力量要糾正房地產(chǎn)市場自身在定價、在資源配置和自身企業(yè)發(fā)展上的一些不足，要行使看得見的手的功能。其中很重要的發(fā)力點就是新型城鎮(zhèn)化，要為城市廣大的中低收入階層提供經(jīng)濟適用房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房，同時在短期投資和中期消費上給予整個宏觀上的支持。因此，我們認為政府軌以及租賃市場在未來五年的構(gòu)建是短期支撐房地產(chǎn)市場和宏觀穩(wěn)定的重要力量，也是支持長效機制改革一個重要輔助手段。過去房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)難以持續(xù)的改進，一大原因就是房地產(chǎn)在整個宏觀的支柱地位所帶來的影響太強烈。因此，房地產(chǎn)綁架宏觀經(jīng)濟，從而綁架我們改革的模式一定要解套。
房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要“三大類舉措并用”并保持中長期改革定力
我們必須明確房地產(chǎn)市場未來的中長期目標，保持戰(zhàn)略定力，在長效機制上破題。一是中長期的改革和長效機制的變化要堅定不移的推進，不要因為暫時性的波動而立刻停止。二是在短期宏觀穩(wěn)定、防止系統(tǒng)性風險上一定要加大力度。因為去杠桿本身就是一種風險行為，永遠比加杠桿所帶來的風險要強勁得多。因此，要把風險防范放在一個戰(zhàn)略高度，它和改革推進是并行的兩條線，但不意味著是捆綁的兩條線，千萬不能為了短期穩(wěn)定來綁架改革進程。三是政府發(fā)揮短期穩(wěn)定的作用要遵循供求規(guī)律，特別是短期和中長期的供求規(guī)律。政府的功能不是簡單地約束市場和放寬市場，而是政府在一系列具有公共品屬性的房地產(chǎn)上面有所作為，全力配合新型城鎮(zhèn)化，全力配合低收入階層的收入倍增計劃，給他們提供充裕的租賃服務和低端住房的供給。這樣能夠維持消費投資的穩(wěn)定，促進和諧社會建設(shè)，同時彌補當前一些財政和相關(guān)項目滲透性比較差的缺陷。
目前，我國已經(jīng)開啟城市土地收儲制度的改革、地方政府的土地財政體系的改革以及城市住房供應體系的改革，房地產(chǎn)行業(yè)的微觀基礎(chǔ)也已經(jīng)發(fā)生拐點性變化。這些改革和調(diào)整，需要保持整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)地變化，土地價格、房地產(chǎn)價格、市場體系不能出現(xiàn)過度波動，同時與宏觀經(jīng)濟相關(guān)聯(lián)的投資不能出現(xiàn)過度波動。國家出臺的一系列的政策已經(jīng)開始從原來短期管控、強力管控為主，向中長期長效機制建設(shè)逐步過渡，這個過渡就要求：第一，要通過市場軌和政府軌來提供房地產(chǎn)的供給，同時保證房地產(chǎn)投資穩(wěn)定。通過政府軌力度的逐步加強使城市房地產(chǎn)供求關(guān)系達到相對平衡而抑制房價上揚。要為農(nóng)民工和低收入群體提供政策性保障住房，并且比重要達到一個很高的水平。第二，土地價格方面，可以把集體建設(shè)用地直接進行入市，而不通過政府收儲，如此可以使土地價格的現(xiàn)成機制和土地財政制度得到很好地調(diào)整。
綜上所述，四大轉(zhuǎn)型在2021-2022年的全面啟動和全面疊加，使得中長期的結(jié)構(gòu)性大調(diào)整持續(xù)與短期穩(wěn)增長、控風險產(chǎn)生沖突，如何在結(jié)構(gòu)性政策與總量性政策、逆周期政策與跨周期政策之間尋找到新的平衡依然面臨許多挑戰(zhàn)。四大轉(zhuǎn)型不僅從各自方面對短期中國宏觀經(jīng)濟運行產(chǎn)生劇烈影響，不可避免地會加大短期經(jīng)濟下行壓力，而且由于相互之間存在政策協(xié)調(diào)問題，還會進一步疊加交叉產(chǎn)生強化效應。
作者：金融界 來源：百家號
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