21世紀過去的20年是我國城市化高速發(fā)展的20年，人口向一二線城市聚集推動了城市經(jīng)濟發(fā)展，也對城市配套基礎設施、公共資源的承載力以及房地產(chǎn)市場帶來不小的壓力。在北上廣深四大一線城市人口和城市承載能力趨于飽和的情況下，近年來以杭州、成都、武漢等為代表的強二線城市迎來快速發(fā)展周期，并成為房地產(chǎn)市場競爭的戰(zhàn)略要地。

  在以人為核心的新型城鎮(zhèn)化背景下，這些強二線城市一方面要吸引人才、布局產(chǎn)業(yè)，保持強大的經(jīng)濟發(fā)展活力，另一方面也要面對人口流入對房地產(chǎn)市場帶來的巨大壓力，城市住房問題日益突出，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期任務艱巨。本文選取杭州、武漢、南京、成都、蘇州、長沙、天津、重慶、西安、鄭州等有代表性的10個強二線城市（有機構和媒體也將這些城市列為“新一線”城市），通過對其經(jīng)濟發(fā)展、人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀等因素的分析，探索這些強二線城市的市場發(fā)展趨勢和面臨的挑戰(zhàn)。

  一、強二線城市的發(fā)展優(yōu)勢

  1.地理位置優(yōu)勢明顯

  從地理位置上來看，這10個二線城市均處于我國發(fā)展水平較高的地區(qū)，例如杭州、南京、蘇州、天津等位于長三角、京津翼等發(fā)達的城市圈，受益于長三角一體化和京津冀協(xié)同發(fā)展的國家戰(zhàn)略，居民購買力強，房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展成熟，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于全國領先水平。而武漢、成都、長沙、重慶、鄭州則作為中西部核心城市，擁有豐富的要素資源和完善的基礎設施，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛?！笆奈濉币?guī)劃綱要提出，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以城市群、都市圈為依托促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)同聯(lián)動、特色化發(fā)展，這些強二線城市或處于東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，或處于中西部內(nèi)陸省會城市或都市發(fā)展核心圈，在推進新型城鎮(zhèn)化過程中處于區(qū)域核心地位，在政策上會迎來更多利好。

  例如在“十四五”規(guī)劃綱要中提出，“推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設，打造具有全國影響力的重要經(jīng)濟中心、科技創(chuàng)新中心、改革開放新高地、高品質(zhì)生活宜居地，提升關中平原城市群建設水平，促進西北地區(qū)與西南地區(qū)合作互動”,這一區(qū)域協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略將進一步推動重慶、成都、武漢、西安等中西部城市的發(fā)展。

  2.經(jīng)濟發(fā)展強勁

  這10個強二線城市不僅具有地理位置優(yōu)勢和國家政策的大力支持，同時在經(jīng)濟、人口、房地產(chǎn)發(fā)展方面在所處區(qū)域乃至全國具有領先優(yōu)勢。

  城市經(jīng)濟發(fā)展已納入我國“十四五”規(guī)劃中經(jīng)濟社會發(fā)展的主要參考指標，城市的經(jīng)濟發(fā)展關系到我國經(jīng)濟社會建設目標的完成和實現(xiàn)。2020年受疫情影響，中國經(jīng)濟增速出現(xiàn)明顯下滑。在強二線城市中武漢作為疫情中心受沖擊最大，GDP增速為-4.7%，其他9個強二線城市除天津外GDP增速在3%以上，遠超全國2.3%的總體增速水平，顯示出強勁的韌性。雖然西安在10個強二線城市中GDP總量排名墊底，但GDP增速卻位居全國50強城市第二位，達到5.2%,僅次于廈門（5.7%）。

  在GDP總量上，10個強二線城市GDP總量均超萬億元，10個城市GDP總和達到15.76萬億元，占全國總量的15.5%。重慶2020年以25003億元排在強二線城市之首，僅次于北上廣深四大一線城市，位列第五；蘇州以20171億元居于強二線城市第二位，成都、杭州、武漢、南京、天津緊隨其后；長沙和鄭州GDP排名不及寧波、青島、無錫，西安則排在佛山、泉州、濟南、合肥和南通之后。

  3.城市人口增長迅猛

  一線城市人口和城市承載能力趨于飽和，為強二線城市人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機會。特別是2014年國務院出臺《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，推動了人口要素在城市間的流動，強二線城市順勢開啟一輪又一輪的“搶人大戰(zhàn)”。據(jù)統(tǒng)計，2010~2019年這10個強二線城市人口凈流入達到1464.23萬人，其中鄭州、成都、長沙、武漢、杭州、西安、天津、重慶等八個城市10年間的城市常住人口增量均超百萬。從2017年到2019年3年的數(shù)據(jù)看，西安常住人口凈增128.87萬，杭州凈增117.2萬，重慶凈增75.89萬。

  這些強二線城市之所以夠吸引大量常住人口，主要有以下幾方面原因：一是一線城市在戶籍制度上比較嚴苛，北京、上海等城市控制人口流入，相對而言二線城市戶籍制度較為寬松。二是一線城市房價和生活成本高企，而三四線城市經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低，就業(yè)機會、生活配套等缺乏吸引力。三是近年來川渝城市群、長江中游城市群、長三角以及京津翼城市群發(fā)展，帶動強二線城市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和升級，吸引了大量人才就業(yè)、定居。四是近年來這些強二線城市為許多高校畢業(yè)生提供了優(yōu)越的人才落戶政策以及購房租房補貼等政策，吸引了大批常住人口。五是這些強二線城市均為經(jīng)濟發(fā)達的省會城市，依靠自身的經(jīng)濟、文化、政治優(yōu)勢，吸引大量本省人口定居。隨著戶籍制度的進一步放開，強二線城市對人才的吸引力將更加突顯。

  人口凈流入逐年增加，給這些城市的發(fā)展帶來了動力和活力,也為房地產(chǎn)市場帶來源源不斷的需求。同時人口加速流入也為這些城市的房價帶來壓力，特別是杭州、蘇州、南京、武漢、成都、西安等熱點城市近年來房價出現(xiàn)明顯上漲，與人口因素密切相關。

  二、強二線城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

  2020年雖然遭受了疫情的“突襲”，但在流動性寬松和政策偏暖的背景下，房地產(chǎn)市場迎來了相對寬松的市場環(huán)境。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，同比增長7.0%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，比上年增長8.1%。

  分城市看，房地產(chǎn)市場在城市間出現(xiàn)嚴重分化局面。一二線城市成為房企戰(zhàn)略布局的共識，大多數(shù)三四線城市由于市場飽和以及人口流出，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回落。在二線城市中，杭州、蘇州、南京等長三角區(qū)域城市受益長三角一體化戰(zhàn)略持續(xù)向好，中西部城市如成都、武漢、重慶、西安等也受益西部大開發(fā)等產(chǎn)業(yè)政策偏向，房地產(chǎn)也呈現(xiàn)繁榮景象，而天津、鄭州雖然房地產(chǎn)投資依然保持高位，但由于市場需求透支，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)高位回落。

  從2020年二線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，10個強二線城市除長沙外，房地產(chǎn)開發(fā)投資均超過2000億元，其中重慶、杭州、鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資分別達到4351.96億元、3585.76億元和3430.26億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額基本可與一線城市相抗衡。10個強二線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資合計29489.57億元，占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的20.85%。

  從2020年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)看，10大強二線城市商品房銷售金額在二線城市中遙遙領先，其中重慶以4899.1億元銷售居于強二線城市之首，杭州、成都分別以4525.97億元和4317.73億元列二三位。

  從2020年全國主要城市土地出讓情況看，強二線城市占據(jù)大部分份額。以列入房地產(chǎn)監(jiān)控重點的22個城市為例，10大強二線城市土地市場火爆程度甚至超過一線城市。按土地出讓金計算，杭州2020年土地出讓金額達到2574億元，僅比上海略低排在次席；南京以2094億元位列土地出讓第四位；武漢以1840億元位列第六，成都、重慶、蘇州、西安分列8~11位。10大強二線城市中，除鄭州和長沙外，2020年土地出讓金均超千億元。

  三、市場趨勢與挑戰(zhàn)

  本文所列的10個強二線城市，大體可分為三個板塊加以分析：

  首先是長三角板塊，包括杭州、蘇州、南京。杭州是長三角區(qū)域人口流入最為嚴重的城市，2017年到2019年三年間常住人口流入達117萬，預計2020年常住人口增量也將在三四十萬。大量人口流入導致大城市住房問題突出，房價上漲壓力加大。2020年以來出現(xiàn)的一二手房價格倒掛和“萬人搖號”的火爆場面反映了杭州樓市現(xiàn)狀。盡管政府一再增加土地供應，但供需矛盾短時間內(nèi)難以解決。蘇州和南京人口吸附能力不及杭州，相比之下樓市熱度也稍遜一籌，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)比較明顯的分化格局，既有熱點區(qū)域的一房難求，也有郊區(qū)盤量價下跌的情況?？傊?，受益于長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略和人口聚集，這些城市房地產(chǎn)市場需求將穩(wěn)定增長。

  其次是中西部核心城市，如重慶、成都、武漢、長沙、西安。這些城市中重慶和長沙的房地產(chǎn)市場最為健康，住房保障體系較為完善，房價持續(xù)穩(wěn)定，成為全國的榜樣。成都、武漢和西安等城市出現(xiàn)較為明顯的房價波動，顯現(xiàn)出局部過熱跡象，主要源于在吸引人才方面持續(xù)發(fā)力導致城市人口激增。特別是西安，2017年到2019年的三年間常住人口增量達128萬，成為西安連續(xù)60個月房價上漲的重要推動因素。成都、武漢房地產(chǎn)市場則明顯呈現(xiàn)分化的格局，城區(qū)熱郊區(qū)冷，供需錯配明顯。與長三角、粵港澳區(qū)域相比，中西部城市在城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結構等方面遜色一些，但隨著西部大開發(fā)概念的重提，中西部城市或?qū)⒂瓉砀嗾呃?，房地產(chǎn)市場前景可期。

  最后是天津和鄭州。作為強二線城市中的北方城市，這兩個城市在經(jīng)歷了前幾年房地產(chǎn)市場的火熱之后，出現(xiàn)了高位回落的跡象。天津除核心區(qū)域?qū)W區(qū)房相對抗跌外，周邊郊區(qū)出現(xiàn)明顯過剩導致房價下跌，隨著時間的推移，區(qū)域分化問題還將進一步加劇。

  綜合來看，強二線城市得益于經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口等因素的強大支撐，近年來房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，這些城市不僅成為房企布局的戰(zhàn)略要地，也成為投資炒房的熱點，同時也將成為今年房地產(chǎn)調(diào)控的重點。今年以來，從房貸集中度管理到重點城市“兩集中”供地，從整頓市場秩序到嚴查經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場，一系列政策措施和整頓行動直指炒房行為。針對部分城市房地產(chǎn)過熱苗頭，住建部已連續(xù)約談包括深圳、上海、杭州、南京、成都、西安等城市在內(nèi)的多個一二線城市，本著“一城一策”的原則，這些熱點城市相繼出臺了房地產(chǎn)調(diào)控加碼政策。嚴厲調(diào)控之下，強二線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴禍亍?

作者：中房網(wǎng)　　來源:中房網(wǎng)