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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看中國(guó)樓市所存在的問題
2019-10-30 10:38 點(diǎn)擊：133 次 作者： 來源：

最近，政府職能部門發(fā)布的三大數(shù)據(jù)是十分引入注目的。這三大數(shù)據(jù)是我國(guó)已基本解決近14億人口的大國(guó)城鄉(xiāng)居民住房問題。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，農(nóng)村人均住房建筑面積提高到47.3平方米。1987年至2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成99萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)24.8%。2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量達(dá)97938個(gè)，比1987年增加95432個(gè)；房屋施工面積達(dá)822300萬(wàn)平方米，比1997年增長(zhǎng)17.3倍。

根據(jù)這三大數(shù)據(jù)，有分析就認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房，39平方米，接近西方發(fā)達(dá)國(guó)家水平。但實(shí)際上，其中存在的問題有許多。城鎮(zhèn)居民人均39平方米的住房，是否達(dá)到以西方發(fā)展國(guó)家的水平，這可能是一個(gè)十分模糊的概念。一是住房人均平均數(shù)高，只能是說與1949年相比，國(guó)內(nèi)居民的居住條件有改善，并不等于這種改善會(huì)有多好，也不意味國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民的居住條件基本解決。

因?yàn)?，住房與其他商品是有一個(gè)本質(zhì)上的差別，住房不僅是不動(dòng)產(chǎn)，是不可貿(mào)易產(chǎn)品，也是一個(gè)價(jià)值比較高的長(zhǎng)久耐用品。如果中國(guó)的住房保障制度不完善，如果居民居住完全通過商品化的市場(chǎng)來解決，那么對(duì)于絕大多數(shù)中低收入居民來說，是一個(gè)不可完成的任務(wù)，他們的居住條件并不會(huì)隨著住房人均面積增長(zhǎng)而改善。比如按照2018年城鎮(zhèn)人口計(jì)算，城市的存量住房有（39乘以8億2千萬(wàn)人口）319.8億平方米，而2014年至2018年，全國(guó)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造共開工2912萬(wàn)套，假定每套80平方米，估算只有23億平方米，占整個(gè)城鎮(zhèn)存量住房的比重不足7%，而中國(guó)的保障性住房建設(shè)也只是從2009年才真正開始。估計(jì)中國(guó)的保障性住房占整個(gè)城鎮(zhèn)存量住房的比重不會(huì)超過10%。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是學(xué)習(xí)香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)模式，但是目前香港的保障性住房所占的比重50%，80%的住房都是在60平方米以下，這樣的情況都讓香港的中低收入者的居住都面臨嚴(yán)重的問題。而中國(guó)的保障性住房占比肯定不足香港的五分之一，中國(guó)城鎮(zhèn)許多住房面積基本上都在120平方米以上。在這種情況下，除非是三四線城市房?jī)r(jià)低的地方，對(duì)于高房?jī)r(jià)的二線以上的城市特別是一線城市，對(duì)于絕大多數(shù)中低收入居民來說，居住不是說基本得以解決，而是存在著嚴(yán)重的問題。可以說，對(duì)于高房?jī)r(jià)的二線一線城市，如果住房保障制度不健全，如果保障性住房比重沒有達(dá)到50%以上，那么這些城市居民的居住條件肯定是沒有得到解決，而且問題十分嚴(yán)重。在北京，為何地鐵每天上下班那樣擁擠？就在于許多居民在城里工作，下班后要擠到邊遠(yuǎn)地方租房居住。他們租的住房基本上都是農(nóng)民的自建住房。房間小，居住條件與衛(wèi)生環(huán)境十分惡劣。

如果再加上城鎮(zhèn)住房持有在結(jié)構(gòu)上嚴(yán)重不合理，即少數(shù)人持有大量的住房，絕大多數(shù)人根本就沒有支付能力購(gòu)買所在工作的城市的住房，這就使得高房?jī)r(jià)的城市的絕大多數(shù)中低收入居民的居住條件更是惡劣。我們只要到這些中低收入居民居住的地方去看看，就會(huì)知道中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積39平方米對(duì)他們沒有一點(diǎn)意義。更不要與發(fā)達(dá)國(guó)家居民的居住條件相比了。在這些國(guó)家，不僅住房?jī)r(jià)格水平不高（無(wú)論是絕對(duì)價(jià)格還是相對(duì)價(jià)格都低于中國(guó)這些城市），而且中低收入居民的居住基本是通過保障性住房來解決。

還有，1987年至2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成99萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)24.8%。可以說，這樣高的投資額及增長(zhǎng)速度同樣是世界歷史上絕無(wú)僅有的事情。哪一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)投資會(huì)投入如此巨大。而房地產(chǎn)投資如此巨大，也是中國(guó)這個(gè)期間拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)最大動(dòng)力。如果其投資乘數(shù)達(dá)到3，在此期間只是房地產(chǎn)開發(fā)投資就可拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)近300萬(wàn)億，這就是這個(gè)期間中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)秘密。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”名至實(shí)歸。如果一國(guó)的經(jīng)濟(jì)完全房地產(chǎn)化，并且是以價(jià)格推高及銀行信貸擴(kuò)張過度的“房地產(chǎn)化”，那么這種經(jīng)濟(jì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)越積越大及不可持續(xù)。

而且投資增加99萬(wàn)億這個(gè)數(shù)據(jù)說明了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”的嚴(yán)重性，另一個(gè)數(shù)據(jù)即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增長(zhǎng)則說明房地產(chǎn)來暴利。已有的數(shù)據(jù)表示2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量達(dá)97938個(gè)，比1987年增加95432個(gè)，2018年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比1987年增長(zhǎng)近40倍。由于房地產(chǎn)高利潤(rùn)甚至于暴利，所以中國(guó)無(wú)論是有錢的還是有權(quán)的人及企業(yè)都涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們?cè)谶@個(gè)期間盡管建造不少住房，一定程度改善城鎮(zhèn)居民的居住條件，但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也成了這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及政府權(quán)力者短期內(nèi)席卷社會(huì)財(cái)富的工具，中國(guó)這個(gè)期間的巨額財(cái)富短期內(nèi)都聚集在他們手上。所以，通過這個(gè)工具造成目前中國(guó)社會(huì)嚴(yán)重的財(cái)富分析不公。所以，這些數(shù)據(jù)透露出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列的重大問題。

來源：易憲容   作者：易憲容