如今的廣東省惠州市巽寮灣一帶，早已被大型開(kāi)發(fā)商瓜分殆盡?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者沿途走訪巽寮灣近期推出的新樓盤(pán)國(guó)正天境灣、中航元嶼海了解到，巽寮灣不僅存在投資炒房熱的現(xiàn)象，而且還存在精裝修捆綁銷(xiāo)售等行為。

  記者隨后前往惠城踩盤(pán)，經(jīng)過(guò)中洲·中央公園、奧園領(lǐng)寓、中洲·天御、深業(yè)高榜山1號(hào)花園等多個(gè)樓盤(pán)一路調(diào)查走訪，發(fā)現(xiàn)奧園領(lǐng)寓存在投資客一次購(gòu)置多套公寓、精裝修捆綁銷(xiāo)售，深業(yè)高榜山1號(hào)花園環(huán)境繁雜，周邊存在安全隱患等問(wèn)題。

  巽寮灣：有深圳客按揭4套住房

  巽寮灣，這是一個(gè)占地面積105平方公里的國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，海岸線延綿20公里。沿著狹長(zhǎng)的金海灣大道一路開(kāi)車(chē)進(jìn)來(lái)，距離最近的惠東高鐵站，大約30分鐘車(chē)程。值得注意的是，巽寮灣的可進(jìn)入性較差，每年有上百萬(wàn)的客流量，多數(shù)都是自駕游或旅游團(tuán)，然而交通道路卻無(wú)法承載如此大的客流量，每到節(jié)假日巽寮灣交通堵塞成片。

  “巽寮灣的交通是硬傷?！狈慨a(chǎn)中介李先生表示，作為從小在此長(zhǎng)大的本地人，他親眼見(jiàn)證了2010年來(lái)巽寮灣的巨變。每到節(jié)假日，巽寮灣狹小的城市道路被車(chē)堵塞難以通行。記者觀察發(fā)現(xiàn)，為了交通更為便利，進(jìn)入巽寮灣的城市道路均開(kāi)始拓寬工程。

  雖然清明節(jié)剛過(guò)，且恰逢工作日，但仍有不少投資客樂(lè)此不疲地前來(lái)看房。“來(lái)巽寮灣買(mǎi)房的80%是拿來(lái)投資的?！辟沐紴衬稠?xiàng)目銷(xiāo)售人員向記者透露，在巽寮灣的沙灘中心地帶，公寓型酒店住宅連綿一片。

  4月至10月是旅游旺季，一年來(lái)需承載上百萬(wàn)的客流量，上述項(xiàng)目也因此銷(xiāo)售火熱，開(kāi)盤(pán)不到兩個(gè)月就售罄。“以前團(tuán)購(gòu)的話有人一買(mǎi)就買(mǎi)十幾套，現(xiàn)在沒(méi)團(tuán)購(gòu)，也有深圳、東莞過(guò)來(lái)買(mǎi)的，前不久有個(gè)深圳客直接購(gòu)置5套?！贝罅抠I(mǎi)房投資的背后是開(kāi)發(fā)商承諾的承租高收益。

  據(jù)銷(xiāo)售人員透露，在該項(xiàng)目購(gòu)置酒店式公寓后，便與金禧麗景酒店簽訂5年合同，按照合同約定，每個(gè)月將按“1000元保底租金+80%的經(jīng)營(yíng)分紅”模式返還給投資者。

  為了每個(gè)月獲得高收益投資回報(bào)，像這樣因旅游度假因素形成的投資炒房熱不在少數(shù)，靠近沙灘的項(xiàng)目被炒至15000~16000元/平方米，李先生還不斷向記者暗示，越往后買(mǎi)的房子會(huì)越貴，以后巽寮灣房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲?！艾F(xiàn)在配套還不太完善，以后配套都建好了再來(lái)投資就晚了?！?/P>

  而離沙灘較遠(yuǎn)的中航元嶼海也被炒至13000~14000元/平方米。記者在中航元嶼海遇見(jiàn)一名深圳過(guò)來(lái)的投資客，據(jù)她透露，她已在中航元嶼海按揭購(gòu)置了4套房產(chǎn)，如今幫朋友過(guò)來(lái)看?！拔屹I(mǎi)后多交18000元讓酒店精裝修購(gòu)置家具，通過(guò)托管給酒店經(jīng)營(yíng)的形式按市場(chǎng)行情返還收益?！?/P>

  在國(guó)正天境灣，記者也同樣遇到了一名前來(lái)看房投資的投資客，他計(jì)劃在巽寮灣買(mǎi)一套投資用，值得注意的是，國(guó)正天境灣的開(kāi)盤(pán)價(jià)在18000~19000元/平方米之間，相比于金融街·海世界，國(guó)正天境灣吸引人的地方在于更高收益率的投資回報(bào)?！百?gòu)置房子后與國(guó)正地產(chǎn)旗下的酒店簽5年合同，按合同約定，每個(gè)月除了2500元的保底租金，還有額外的經(jīng)營(yíng)分紅收益，按照酒店的經(jīng)營(yíng)情況返還租金。”國(guó)正天境灣的銷(xiāo)售人員表示。

  記者在周?chē)€留意到，巽寮灣片區(qū)是以圍墻的形式與外面高低不一的居民樓相隔開(kāi)來(lái)，形成了一道奇特的“隔離帶”，居民樓區(qū)域多是由經(jīng)濟(jì)型酒店及大排檔一并經(jīng)營(yíng)，參差不齊地并列著，李先生指了指外圍的居民樓區(qū)域說(shuō)，“這邊有產(chǎn)權(quán)的都是酒店式公寓，如果要找小區(qū)式的樓盤(pán)基本是外圍沒(méi)有房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房?！?/P>

  在踩盤(pán)過(guò)程中記者觀察到，巽寮灣的樓盤(pán)多數(shù)以酒店托管式的名義做經(jīng)營(yíng)，在其銷(xiāo)售上也存在捆綁精裝修問(wèn)題。在走訪某項(xiàng)目時(shí)記者試圖提出只買(mǎi)毛坯，不參與統(tǒng)一裝修時(shí)，銷(xiāo)售人員以需方便酒店管理為由否定了記者的想法。“不能只買(mǎi)毛坯不裝修，必須統(tǒng)一裝修，因?yàn)槲覀冞@邊不知道你購(gòu)置的毛坯要什么時(shí)候才能裝修，這樣酒店?duì)I業(yè)起來(lái)的話會(huì)受到影響?！敝档米⒁獾氖?，在購(gòu)買(mǎi)毛坯后要額外收取約6萬(wàn)元左右的精裝修與購(gòu)置家具的費(fèi)用。

  同樣精裝修捆綁毛坯銷(xiāo)售的問(wèn)題也存在于國(guó)正天境灣與中航元嶼海樓盤(pán)，據(jù)國(guó)正天境灣的銷(xiāo)售人員介紹，在購(gòu)買(mǎi)毛坯后需要額外加收3000元/平方米的精裝修費(fèi)用。記者再次以只想購(gòu)買(mǎi)毛坯的想法向銷(xiāo)售人員試探，但銷(xiāo)售人員表示要購(gòu)買(mǎi)就必須精裝修。

  對(duì)于精裝修捆綁銷(xiāo)售問(wèn)題，記者致電了廣東法制盛邦律師事務(wù)所律師陳亮，陳亮認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在房屋成交時(shí)是否給消費(fèi)者簽“雙合同”，即“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”與“裝修合同”分開(kāi)簽?！耙话愫炿p合同的目的是規(guī)避政府限價(jià)，本來(lái)樓盤(pán)是10000元/平方米，簽了雙合同后房屋雖值10000元/平方米，但裝修還要簽‘裝修合同’額外支付裝修費(fèi)用，這也是政府不允許的?！标惲镣瑫r(shí)指出這并不是統(tǒng)一的規(guī)定，“每個(gè)地方的操作不一樣，雙合同的現(xiàn)象較為普遍。”

  此外，陳亮還認(rèn)為，如果房屋銷(xiāo)售中涉及到家私家電等個(gè)性化產(chǎn)品的銷(xiāo)售方算捆綁銷(xiāo)售行為，“房屋裝修本來(lái)就是附著于房屋的，從開(kāi)發(fā)商的層面來(lái)看，為了把成本拉低，統(tǒng)一進(jìn)行了裝修，給消費(fèi)者供應(yīng)了帶裝修屬性的產(chǎn)品，如果這算捆綁銷(xiāo)售顯然有些苛責(zé)。但房屋裝修里搭售家私家電，并且另外加收費(fèi)用，這就是一種捆綁銷(xiāo)售行為了。”陳亮指出， “家私家電如果是送的沒(méi)問(wèn)題，但如果另外收費(fèi)，就可以向市場(chǎng)監(jiān)督管理局投訴反映?！?/P>

  惠城：多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)不久均被搶購(gòu)一空

  “一次購(gòu)買(mǎi)四五套的本地人很多，基本上是拿來(lái)投資的，自住的占比大概在5%左右?！眾W園領(lǐng)寓的銷(xiāo)售人員向記者坦言，由于金山湖區(qū)域未來(lái)具備較強(qiáng)的發(fā)展與升值空間，大多數(shù)本地的投資者將投資目光放在了金山湖居家投資小戶型的公寓上，奧園領(lǐng)寓則是在售公寓中賣(mài)得最好的代表之一?！?2月15日開(kāi)的盤(pán)，在3月30日500套均已售罄?！?/P>

  除了奧園領(lǐng)寓外，記者還以投資者名義走訪了中洲·中央公園、中洲·天御、奧園譽(yù)山湖、海倫堡熙岸、深業(yè)高榜山1號(hào)花園，其中中洲·中央公園、中洲·天御近期開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)均已售罄，奧園譽(yù)山湖、海倫堡熙岸則仍在建設(shè)中未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。據(jù)了解深業(yè)高榜山1號(hào)花園仍有部分房源在售，值得注意的是，該樓盤(pán)周邊環(huán)境繁雜，此前也曾一度停工。

  記者走訪中洲·天御了解到，中洲·天御搶購(gòu)人數(shù)眾多，目前房子均已售罄。其中第一期在2015年5月18日已售罄，2016年10月28日第一期已實(shí)現(xiàn)交房，目前已交房至二期，第五期4/5棟在準(zhǔn)備開(kāi)始銷(xiāo)售的狀態(tài)。銷(xiāo)售人員向記者表示中洲的房子十分熱銷(xiāo)，一推出來(lái)就全部搶購(gòu)?fù)戤?，“三期在去?月份開(kāi)盤(pán)，一推出來(lái)就賣(mài)完了?！碑?dāng)記者詢問(wèn)購(gòu)買(mǎi)房子的人是自住意愿較多還是投資意愿較多時(shí)，該銷(xiāo)售人員表示自住的較多。

  事實(shí)上，記者在晚上前往中洲·天御發(fā)現(xiàn)，中洲·天御一期雖在2016年10月28日已實(shí)現(xiàn)交房，但一期的樓層實(shí)際上亮燈戶數(shù)并不多，從上往下數(shù)大致有30戶陽(yáng)臺(tái)，而30戶陽(yáng)臺(tái)大約有10戶左右有亮燈。此外，記者還發(fā)現(xiàn)，由于中洲·天御出售的是毛坯房，有亮燈的窗戶均已有加裝額外的裝飾，十分顯眼，但仍有不少戶數(shù)是清一色的待裝修無(wú)人居住的狀態(tài)，這第一期房子在2016年10月28日已完成交房，但時(shí)隔一年多在晚上還能看到有不少房源未裝修。

  就中洲·天御有不少樓層毛坯無(wú)人居住的問(wèn)題，記者隨即致函了中洲·天御的開(kāi)發(fā)商深圳市中洲投資控股股份有限公司（000042.SZ，下稱“中洲控股”），中洲控股相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此向記者表示，天御一期項(xiàng)目于2016 年10 月28 日迎來(lái)首批入住業(yè)主，當(dāng)前一期已入住實(shí)際使用的業(yè)主超過(guò)30%，報(bào)備裝修的業(yè)主超過(guò)65%。不少樓層無(wú)人入住是因?yàn)檎谘b修過(guò)程中暫時(shí)無(wú)法入住。

  而對(duì)于是否存在投資炒房現(xiàn)象，中洲控股表示，在通過(guò)對(duì)一期購(gòu)房業(yè)主的訪問(wèn)調(diào)查顯示，超過(guò)80%的業(yè)主是本地客戶。

  記者走訪深業(yè)高榜山1號(hào)花園了解到，該樓盤(pán)雖處于惠州西站旁邊，交通看似方便，但處處暗藏安全隱患。周?chē)煌ㄝ^為雜亂，丁字路口無(wú)紅綠燈，不少大貨車(chē)飛馳而過(guò)，揚(yáng)起一片沙塵。而在大貨車(chē)時(shí)常經(jīng)過(guò)的路邊，就是一家幼兒園，西站門(mén)前的廣場(chǎng)燈光昏暗，不少兒童在貨車(chē)揚(yáng)起的沙塵道路旁玩耍，記者觀察還發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)地段周?chē)惺┕さ缆贰?/P>

  值得注意的是，深業(yè)高榜山1號(hào)花園此前也曾一度“爛尾”停工。記者從深業(yè)高榜山1號(hào)花園動(dòng)態(tài)信息了解到，該樓盤(pán)在2016年11月起多次公告推出時(shí)間待定，在2017年5月16日曾宣布停工，在停工大半年后終在2017年10月30日開(kāi)放1號(hào)營(yíng)銷(xiāo)中心預(yù)備樓盤(pán)銷(xiāo)售工作。

  值得關(guān)注的是，記者發(fā)現(xiàn)，惠州市統(tǒng)計(jì)局對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與部分中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的成交面積數(shù)據(jù)也存在差異。據(jù)2018年惠州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1~2月惠州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)況》中對(duì)于惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)中提到，惠州1~2月商品房銷(xiāo)售面積為146.73萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.1%，增幅比上年同期上升28.2%。

  然而據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心的監(jiān)控統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，惠州1月的成交面積為124.66萬(wàn)平方米，2月的成交面積為84.04萬(wàn)平方米，總計(jì)成交面積達(dá)208.7萬(wàn)平方米，與惠州市統(tǒng)計(jì)局給出的1~2月銷(xiāo)售面積達(dá)146.73萬(wàn)平方米之間相差62.97萬(wàn)平方米的“缺口”。

  對(duì)此，記者聯(lián)系了惠州中原戰(zhàn)略研究中心的分析師葉曉燕，其表示，一般來(lái)說(shuō)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的成交面積等同于銷(xiāo)售面積，成交面積的數(shù)據(jù)源是抓取合同網(wǎng)上的簽約備案數(shù)據(jù)，而這個(gè)數(shù)據(jù)有一定的滯后性。

  就惠州市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)依據(jù)，記者致電了惠州市統(tǒng)計(jì)局的工作人員，工作人員表示該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是由房地產(chǎn)企業(yè)向惠州市統(tǒng)計(jì)局填寫(xiě)的銷(xiāo)售面積為依據(jù)做的相關(guān)統(tǒng)計(jì)。“我們會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)相關(guān)報(bào)表，然后由企業(yè)方面來(lái)填寫(xiě)的，根據(jù)企業(yè)上報(bào)的數(shù)據(jù)情況我們對(duì)此做出來(lái)的統(tǒng)計(jì)?！?/P>

作者：中房網(wǎng)　　來(lái)源:中房網(wǎng)