作為我國經(jīng)濟最具活力、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強、吸納外來人口最多的區(qū)域之一，長三角城市群的房地產(chǎn)市場在各大房企版圖中占據(jù)重要位置。
從城市層面看，長三角城市群涵蓋滬、蘇、浙、皖的26個市。除長三角唯一的核心城市上海外，蘇州的地位不容小覷。GDP方面，2018年蘇州市的GDP達到18597億元，僅次于上海的32679億元，遠遠將杭州、南京甩在身后。房地產(chǎn)方面，2017年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資達到2305億元，僅次于上海和杭州。
正因此，蘇州近年來已成為房企戰(zhàn)略版圖中的重要城市。4月24日，蘇州主城區(qū)出讓5宗地塊，共吸引了34家房企競拍。最終，5宗宅地成功出讓并吸金135.7億元，溢價率超過35%，并誕生2個板塊“地王”。蘇州的土地市場似乎全線回溫。
土地溢價率走高一天拍出兩“地王”
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在4月24日出讓的5宗宅地，分別位于姑蘇區(qū)、吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊、相城區(qū)望亭板塊，以及高新區(qū)獅山板塊。其中，位于吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊的2宗宅地均成為板塊新“地王”。
位于吳中區(qū)太湖新城板塊的蘇地2019-WG-2號地塊為住宅用地，總規(guī)劃建筑面積15.58萬平方米。最終在經(jīng)過39輪報價后，被新城和招商聯(lián)合體以總價32.58億元、樓面價20909元/平方米、溢價率30.68%競得。與此同時，該地塊還創(chuàng)下板塊“新地王”，而此前板塊地王為正榮于2017年拿下的太湖新城77號地塊，其樓面價為14522元/平方米。
位于吳中區(qū)尹山湖板塊的蘇地2019-WG-3號地塊為住宅用地，總規(guī)劃建筑面積11.98萬平方米。最終在經(jīng)過6輪報價后，被碧桂園以總價26.27億元、樓面價21933元/平方米、溢價率56.7%競得，并打破泰禾于2016年5月16743元/平方米的板塊最高樓面價紀錄，成為“新地王”。而該地塊因成交價超過市場指導價，須在結(jié)構(gòu)封頂后方可申辦預售證。
此外，位于姑蘇區(qū)的蘇地2019WG-1號綜合用地（含住宅），總規(guī)劃建筑面積5.57萬平方米，在經(jīng)過38輪報價后，被上海同濟以總價9.89億元、樓面價17758元/平方米、溢價率35.06%競得。
位于相城區(qū)望亭板塊的蘇地2019WG-4號住宅用地，總規(guī)劃建筑面積19.17萬平方米，在經(jīng)過23輪報價后，被金地以總價15.62億元、樓面價8148元/平方米、溢價率16.4%競得。
位于高新區(qū)獅山街道的蘇地2019WG-7號住宅用地，總規(guī)劃建筑面積19.08萬平方米，在經(jīng)過41輪報價后，被蘇高新和招商聯(lián)合體以總價50.16億元、樓面價26288元/平方米、溢價率31.44%競得。50.16億元的總價也創(chuàng)下年度總價新高。
從溢價率方面看，年初以來，蘇州土地市場似乎全面升溫。
《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，蘇州土拍溢價率在2016年創(chuàng)下91.68%的新高后逐年走低，2017年下降至29.63%，2018年更是下降至10.49%的近5年新低且出現(xiàn)超過10宗宅地流拍的現(xiàn)象。但進入2019年，特別是春節(jié)后，蘇州土地市場又是另一番景象。
機構(gòu)日前發(fā)布《中國300城市土地市場交易情報（2019年1-3月）》報告顯示，今年1~3月，全國300個城市土地出讓金總額為8281億元，同比減少16%。全國土地出讓金排名前20城市成交總額為4858億元，蘇州以313.2億元排名第5。
今年一季度，蘇州舉行了3場土拍。宅地方面，平均樓面價15082元/平方米，同比上漲25%，處于近4年來的次高位；平均溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點，環(huán)比增加12.2個百分點。成交樓面價和溢價率回升現(xiàn)象較為突出，回暖跡象明顯。
不過，盡管4月24日出讓的5宗宅地中有2宗創(chuàng)下板塊“地王”，但均未達到現(xiàn)房銷售條件。根據(jù)蘇州土拍規(guī)則，當出價超過“市場指導價”時須結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預售證；超過市場指導價10%以上時須工程竣工驗收后方可申請預售證，即現(xiàn)房銷售。
顯然，盡管此次土拍火熱，但仍能看出開發(fā)商對待后市的理性。
最高可七折購房去化周期僅8個月
值得注意的是，土拍市場火爆的背后，是蘇州房地產(chǎn)市場的回暖。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，蘇州于2016年10月份出臺限購政策后，其商品住宅成交面積明顯下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2016年全年，蘇州商品住宅月均成交面積約82.3萬平方米，并在當年9月份創(chuàng)造月銷售165萬平方米的最高紀錄。到了2017年，月均成交面積進一步下滑至59萬平方米。
但自2018年下半年開始，蘇州商品住宅成交量開始上升。2018年全年月均成交上漲至72萬平方米。而進入2019年，前3個月月均成交面積達到64萬平方米，同比上漲64%。
多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，降低落戶門檻，以及部分區(qū)域的購房補貼、首套房貸利率上浮比例的下降等，對帶動蘇州商品住宅成交量的上升都有積極作用。
值得注意的是，蘇州市吳中經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)近日就發(fā)文規(guī)定，每年吳中區(qū)將提供一定數(shù)量房源面向優(yōu)質(zhì)高科技企業(yè)和高層次人才定向優(yōu)惠出售，符合購房條件的企業(yè)或個人經(jīng)認定后給予購房實際銷售價格20%~30%不等的折扣獎勵。
而在首套房貸利率方面，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州市首套房貸利率普遍上浮18%~20%，較之前普遍上浮25%的高位已明顯下降，部分銀行的首套房貸利率最低可上浮15%。
體現(xiàn)在庫存方面，則是蘇州商品住宅庫存出現(xiàn)明顯的下降趨勢。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，至2019年3月末，蘇州商品住宅庫存為614萬平方米，為去年9月以來的最低，并延續(xù)自去年11月以下的下降趨勢。而以近12個月月均75萬平方米的去化速度計算，其庫存去化周期僅為8個多月。
按照自然資源部早前下發(fā)的“五類調(diào)控目標”的要求，商品住房庫存消化周期在12至6個月的，要增加供地。不過，蘇州近日發(fā)布的2019年土地供應計劃顯示，2019年其住宅用地計劃（吳中區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、姑蘇區(qū)）為6000畝，與2018年持平。
“蘇州作為長三角區(qū)域的重要城市，未來發(fā)展空間還很大，基礎設施的完善、人才的流入，會對蘇州樓市起到支撐作用?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“當前蘇州商品住宅的去庫存周期并不高，房企此時積極拿地，一方面是因為年初融資相對寬松，另一方面也是房企看好蘇州市場，積極在蘇州補庫存的現(xiàn)實需要。”
沒有土地儲備，房企的業(yè)績自然不會好看。但值得注意的是，在當前“穩(wěn)”字當頭的調(diào)控思路下，此時土拍溢價率走高，后市房企又能否算的過來賬呢？
“區(qū)域市場一旦過熱，有可能會引發(fā)調(diào)控再度收緊?！蓖哐芯吭涸洪L張宏偉表示，今年這些地塊等到銷售的時候很可能是不賺錢的，房企此時拿地都是在博弈明后年的成長期。
“房企如果不拿地，又有踏空市場周期的風險，為了平滑這一風險，房企不得不陷入有虧本風險仍要拿地的怪圈?！睆埡陚ダm(xù)稱。
作者：中房網(wǎng) 來源：中房網(wǎng)
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