商業(yè)地產(chǎn)開啟退出后門 樓市將迎來量升價(jià)降期
2010-08-25 17:30
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甘房網(wǎng)(gshouse.com.cn)訊 業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前主要房地產(chǎn)商對地產(chǎn)調(diào)控政策放松的預(yù)期正在迅速消失，而地產(chǎn)商的這種政策“判斷”或?qū)ζ湎掳肽甑匿N售行為產(chǎn)生重大的影響?！岸唐趦?nèi)看不到政策放松的可能，未來公司將加大銷售力度以回籠資金?！币晃簧鲜蟹科蟮膬?nèi)部人士對記者表示。
實(shí)際上，從四大地產(chǎn)龍頭的中報(bào)來看，這種跡象也有所顯露。在對下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策及樓市的整體走向上，四大地產(chǎn)龍頭不約而同地認(rèn)為，下半年樓市供應(yīng)將出現(xiàn)較大變化。
萬科A認(rèn)為，大多數(shù)城市的新房存量仍然處于近年來的低位，但受成交量回落的影響，主要城市的新房庫存開始結(jié)束自2009年市場回暖以來的持續(xù)下降，隨著下半年新盤上市高峰的到來，預(yù)計(jì)新房可售庫存量的增加速度將有所上升。而“成交速度的下降和存貨量的上升，可能使開發(fā)企 業(yè) 面 臨 一 定 庫 存 壓 力 和 資 金 壓力。”保利地產(chǎn)也表示，“2009年底開始出現(xiàn)的供應(yīng)不足的情況，有望在今年下半年得到根本性的改善?！?
對于下半年的市場變化，金地集團(tuán)認(rèn)為，在下半年，市場供應(yīng)量的上升將推動(dòng)調(diào)整繼續(xù)深化。一方面，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間；另一方面，新上市的項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)市場的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結(jié)合，房價(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章，而一個(gè)更為理性的定價(jià)將會(huì)推動(dòng)交易量恢復(fù)平穩(wěn)，從而促使市場在新的平臺(tái)上達(dá)到均衡。
具體到下半年的經(jīng)營策略，金地集團(tuán)表示，將以銷售為先，通過更為多樣化的銷售渠道，更有針對性的銷售方案，更具靈活性的定價(jià)策略來加快公司銷售現(xiàn)金流的回收。招商地產(chǎn)也表示，短期內(nèi)，公司擬采取措施，促進(jìn)銷售，積極優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。其中，保利地產(chǎn)上半年完成銷售金額217.55億元，完成銷售計(jì)劃的43%；金地集團(tuán)上半年銷售額則為53 .76億元，僅完成全年210億元目標(biāo)的1/4；招商地產(chǎn)上半年完成銷售額61億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的40%。盡管如此，不但沒有開發(fā)商明確下調(diào)銷售目標(biāo)，相反卻有房企上調(diào)銷售目標(biāo)。恒大地產(chǎn)宣布上調(diào)今年銷售業(yè)績目標(biāo)至400億元，包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤力度。
顧云昌表示，地產(chǎn)龍頭的示范效應(yīng)不可小覷，在供應(yīng)量加大的情況下，加上剛性需求的入場，下半年樓市成交量有望出現(xiàn)回升。在價(jià)格方面，他表示，部分房價(jià)泡沫較大的城市房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)松動(dòng)，但松動(dòng)幅度不會(huì)太大。
REITs破冰險(xiǎn)資開閘 為商業(yè)地產(chǎn)“開后門”
近日，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）“破冰”與險(xiǎn)資投不動(dòng)產(chǎn)開閘的消息，令商業(yè)地產(chǎn)再度升溫。國內(nèi)首家人民幣商業(yè)地產(chǎn)投資基金——高和投資董事長蘇鑫對媒體表示，REITs放行和險(xiǎn)資投向放松將為商業(yè)地產(chǎn)投資提供理想的“退出渠道”，同時(shí)也為安全性資本提供避險(xiǎn)式投資的場所。顯然，在住宅去投資化的過程中，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值將進(jìn)一步顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)預(yù)測，下半年，北京等一線城市商辦物業(yè)的租金和售價(jià)將繼續(xù)“補(bǔ)漲”。
據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威消息，REITs可能在8月底獲批，第一個(gè)獲準(zhǔn)上市的項(xiàng)目是天津的保障性住房項(xiàng)目，而證監(jiān)會(huì)版本的REITs也已在準(zhǔn)備籌備階段，上海浦東部分商業(yè)項(xiàng)目可能作為試點(diǎn)，并最終在上海交易所上市。目前，REITs將采取比較保守的債券型形式，在銀行間率先發(fā)行，這類產(chǎn)品與業(yè)內(nèi)企盼的商業(yè)地產(chǎn)新融資平臺(tái)有一定差距。不過，銀行間發(fā)行的債券型REITs，與有抵押物的信托融資類似，仍能起到融資平臺(tái)的作用；更重要的是，債券型REITs放行的指向性意義明顯。今后，具有更強(qiáng)融資平臺(tái)作用的證券型REITs產(chǎn)品必然會(huì)加快設(shè)計(jì)和研發(fā)，政府在試點(diǎn)之后推動(dòng)其進(jìn)一步發(fā)展的可能性很大。
根據(jù)國際慣例，REITs作為商業(yè)地產(chǎn)投資方的主要退出渠道，一旦獲得良好的發(fā)展，既可以開辟銀行以外的地產(chǎn)融資渠道，減少房地產(chǎn)對金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，也為大量尋求穩(wěn)定收益率的安全性資本提供新的投資場所。顯然，這對未來商業(yè)地產(chǎn)繁榮有較大推動(dòng)作用，而商業(yè)地產(chǎn)并不與民生問題有較大矛盾，且能提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)和持續(xù)穩(wěn)定稅收，預(yù)計(jì)政府會(huì)持鼓勵(lì)的態(tài)度。
另一方面，保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的門檻也有所放低。剛剛公布的《保險(xiǎn)投資運(yùn)用管理暫行辦法》卻比預(yù)期中的要寬松得多。保險(xiǎn)公司季末資產(chǎn)10%可用于投資固定資產(chǎn)，這意味著未來有超過3000億元的保險(xiǎn)資金可進(jìn)入房地產(chǎn)市場。盡管暫行辦法仍不允許保險(xiǎn)公司投資土地開發(fā)，但對投資自持物業(yè)并未做出明確限制。保險(xiǎn)資金要求長期穩(wěn)定的收益回報(bào)，這就決定了保險(xiǎn)資金的主要投資方向?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比，一度受到“冷落”，北京上海等地還形成“價(jià)格倒掛”。這主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)占用資金多，且缺乏順暢的資金退出途徑。香港恒隆地產(chǎn)最成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如今可以帶來31%的回報(bào)率，但是，這需要投資10至15年以上，大部分開發(fā)商沒有這樣的資金實(shí)力。
REITs和保險(xiǎn)投資的放開，將在未來解決商業(yè)地產(chǎn)融資和出口問題。商業(yè)地產(chǎn)需要大量資金，但依靠新的金融創(chuàng)新，遠(yuǎn)水難解近渴。按照蘇鑫的觀點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的最佳出口是安全性資本。安全性資本的特點(diǎn)是追求安全性，可以承受低回報(bào)，希望有穩(wěn)定的收益，絕少投機(jī)，對資產(chǎn)的地段敏感。
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