多地疫情反復、購房需求偏弱、疊加部分項目停工等因素，使得2022年房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)較為低迷的狀態(tài)。2022年初以來調(diào)控政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場仍持續(xù)處于深度調(diào)整的態(tài)勢。為化解房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困難，中央部門研究從信貸、債券、股權(quán)三個融資主渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持房企拓寬融資途徑，解決房企資金難題。
“第一支箭”是信貸支持，“第二支箭”是債券融資，“第三支箭”是股權(quán)融資。2022年11月，自金融16條出臺之后，短短20天時間，三支箭齊發(fā)助力房企融資，緩解房企現(xiàn)金流壓力。在第一、第二支箭發(fā)出之后，無論是銀行對房企的信貸規(guī)模授信，還是開發(fā)商在交易商協(xié)會注冊待發(fā)行的債券融資工具，都明顯增加。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，截至目前，商業(yè)銀行為房企提供的意向性授信總額度近人民幣3萬億元；同時，民企積極申請儲架式注冊發(fā)行，債券意向發(fā)行規(guī)模超人民幣1600億元。此外， “第三支箭”與“第一和第二支箭”相比具有獨特的優(yōu)勢，它屬于股權(quán)融資，不會增加房企的負債規(guī)模，有利于降低房企的資產(chǎn)負債率，改善房企資產(chǎn)負債表，又為開發(fā)商融資提供充足的規(guī)模。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，截至目前，已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計劃。這些企業(yè)既有規(guī)模房企，也有出險房企。
房企的融資渠道已構(gòu)成“信貸—債券—股權(quán)”三箭齊發(fā)的穩(wěn)定局面，并通過金融機構(gòu)、股東、監(jiān)管方共同發(fā)力，截至目前已有大量資金通過不同渠道輸入到地產(chǎn)項目和房企?！叭Ъ闭谥鸩礁纳品科蟮耐獠咳谫Y環(huán)境，也能直接支持“保交樓”，進而提振市場信心。
最近一個月，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展指明方向。2022年12月14日，《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》提出要促進居住消費健康發(fā)展。次日，國務(wù)院副總理劉鶴重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2022年12月15-16日，在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會議上，也指出要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。2022年12月27日，銀保監(jiān)會提出滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表。這些文件互相印證、互為補充，核心在于既要穩(wěn)信心又要防風險。
房地產(chǎn)行業(yè)要與高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊發(fā)展模式告別。房地產(chǎn)行業(yè)不能也不應(yīng)該走回過去的“老路”。當前，既有市場又有保障的住房體系正在逐步建立；未來保租房、長租房等相關(guān)政策有望發(fā)力。房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)要增加保障房供給，租售并舉。同時，房地產(chǎn)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型時應(yīng)注意把握節(jié)奏，同時具有系統(tǒng)思維,避免金融、財政、土地等部門單邊突進，研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，形成一條高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的新路。
首先，要深入了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢。在過去十幾年里，不管是沿海發(fā)達地區(qū)，還是中西部地區(qū)；不管是大、中城市，還是小城市或區(qū)縣城市，四面開花，房地產(chǎn)快速發(fā)展的區(qū)域遍布全國。從現(xiàn)在開始，這個四面開花、東西南北中全面發(fā)熱的房地產(chǎn)開發(fā)狀態(tài)將不復存在。要深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、人口變化、科技創(chuàng)新發(fā)展和城鎮(zhèn)化格局，包括中心城市、城市群都市圈、城市更新、再城市化、大城市化等。
熱點一可能是中心城市，所謂中心城市，指除了省會城市之外一些同等級別區(qū)域性的中心城市。比如，山東省除濟南外，也有區(qū)域中心城市青島；廣東省除了廣州之外還有同等級中心城市深圳。熱點二可能是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈里的中小城市會成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點。熱點三可能是城市群，城市群里的大中型城市往往是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。比如跨入1000萬人口的超級大城市，它們都有在十幾年以后人口增長500萬以上的潛在可能。只要人口增長了，城市住宅房地產(chǎn)就會跟上去。對于人口2000萬以上的超級大城市，它自身的核心圈已經(jīng)碰天花板，其發(fā)展將集中表現(xiàn)在大都市圈。大都市圈里的一些中小城市單獨發(fā)展一般不構(gòu)成熱點，但一旦進入大都市圈發(fā)展，這些中小城市會加快發(fā)展。
其次，重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用。硬科技行業(yè)受關(guān)注程度不斷上升。硬科技系對社會經(jīng)濟發(fā)展具有重大支撐和推動作用的關(guān)鍵核心技術(shù)，是能引領(lǐng)新一輪產(chǎn)業(yè)升級。硬科技很好地推動了我國經(jīng)濟從人口紅利向人才紅利的結(jié)構(gòu)跨越。一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定人才結(jié)構(gòu)，高研發(fā)投入的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)需要大量高學歷、高素質(zhì)人才支持；另一方面，硬科技的普及提高了社會生產(chǎn)力，重復勞動被機器替代，人才競爭壓力空前高漲，人們更加重視自身核心競爭力的培養(yǎng)，提高學歷和工作技能是基礎(chǔ)要求。我國圍繞硬科技密集出臺各項產(chǎn)業(yè)政策，匯集市場力量和行政力量打破產(chǎn)學研金企等環(huán)節(jié)的束縛，構(gòu)建成熟的營商環(huán)境與產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)設(shè)施。重大科技基礎(chǔ)設(shè)施，又稱大科學裝置，為前沿基礎(chǔ)與應(yīng)用研究和國家重大科技任務(wù)提供重要支撐，是創(chuàng)新體系建設(shè)中的重要基礎(chǔ)。大科學裝置產(chǎn)業(yè)發(fā)展對基礎(chǔ)設(shè)施的需求將持續(xù)地帶動區(qū)域的繁榮，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮，而且這些產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的房地產(chǎn)需求是有生命力的。疫情使大眾對醫(yī)療健康更加重視，加上在樓宇環(huán)評、科研資源等方面的特定要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生物醫(yī)藥行業(yè)占比也在快速增加。例如，2022年是長三角一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略的第四年，以4%的國土面積創(chuàng)造了全國1/4的經(jīng)濟總量，長三角是中國經(jīng)濟發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強的區(qū)域之一，同時也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的區(qū)域之一。
再次，在“房住不炒”的大框架下擴大內(nèi)需，即支持剛需和改善型住房需求，繼續(xù)遏制投機性需求。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。未來一段時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。房地產(chǎn)仍將是中國最大的內(nèi)需之一，剛性需求、改善性需求、住房租賃需求將是政策重點支持的方面。保租房REITs的出現(xiàn)成為了整個房地產(chǎn)行業(yè)的熱點，因為租賃行業(yè)能夠如火如荼發(fā)展的本質(zhì)原因系有退出模式。在扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作情況下，地方政府因城施策仍存在較大的放松空間，城鎮(zhèn)化蘊含的住房消費潛力可觀，住房方面促進居住消費健康發(fā)展，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式前進。
最后，提升消費者信心，帶動市場銷售恢復。政府持續(xù)動員和加強房企“保交付”，解決期房交付問題，將更好維護購房者合法權(quán)益，提振市場情緒，穩(wěn)住購房者信心。部分地方政府在“限購、限貸、限價、限售”等房地產(chǎn)調(diào)控政策將做適當?shù)姆潘?，促使剛需型、改善型住房消費需求的提升。在全面落實疫情防控優(yōu)化措施后，未來政府會把主要精力放在經(jīng)濟社會發(fā)展上，國民經(jīng)濟有望企穩(wěn)回升。提升居民收入、優(yōu)化分配格局，居民增收是擴大消費的前提，特別對于住房這樣的大宗消費，穩(wěn)定且有增長預期的收入是居民敢于消費的基本支撐。居民房地產(chǎn)政策面向好的力度和廣度都全面超出預期，社會經(jīng)濟活動會逐漸恢復，房地產(chǎn)銷售市場信心將逐步修復。
始終堅持房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，促進房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，才能為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮穩(wěn)定器、壓艙石的重要作用。安永作為領(lǐng)先的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)之一，致力于建設(shè)更美好的商業(yè)世界。安永大中華區(qū)將通過創(chuàng)新引領(lǐng)，共同推進房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式前進，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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