引言
現(xiàn)行房地產(chǎn)稅難以發(fā)揮對房地產(chǎn)價格的調(diào)控功能：房地產(chǎn)稅有調(diào)控房地產(chǎn)價格的功能。房地產(chǎn)稅在一定程度上能夠增加房地產(chǎn)保有成本，改變房地產(chǎn)繼續(xù)持有和出售獲利之間的相對價格，促使部分房地產(chǎn)投機者和投資者出售房產(chǎn)，由此增加房地產(chǎn)市場供給，緩解我國房價上漲過快的壓力，實現(xiàn)“住房不炒”和“住有所依”的目標。我國房地產(chǎn)稅未發(fā)揮調(diào)控房地產(chǎn)價格的功能。我國房地產(chǎn)稅僅對城鎮(zhèn)經(jīng)營用房產(chǎn)征收，城鎮(zhèn)的非經(jīng)營性房產(chǎn)以及農(nóng)村的房產(chǎn)不征稅，這使得房地產(chǎn)稅難以發(fā)揮對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控功能，由此導致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)市場高額的投資收益使得房地產(chǎn)行業(yè)投機行為嚴重，推高房價、地價，影響“住有所依”目標的實現(xiàn)。
房地產(chǎn)稅長期有利于中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：在我國經(jīng)濟系統(tǒng)中，房地產(chǎn)占比高、涉入深，且與系統(tǒng)性金融風險關(guān)聯(lián)性大，中央顧忌房地產(chǎn)稅對資產(chǎn)價格的長期沖擊效應，但從長期來看，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格影響呈中性，有利于發(fā)揮房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配作用，促進消費，構(gòu)建新發(fā)展格局。房地產(chǎn)稅短期內(nèi)對房地產(chǎn)價格起到抑制作用，但隨著市場出清，因房地產(chǎn)稅釋放的存量房供給消耗為0，供給總量便在新的價格水平上達到了均衡，此時房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格影響減弱，直至第八期時房地產(chǎn)稅改革產(chǎn)生的抑制作用幾乎為零，從長期來看，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格影響較小。
這啟示我們，房地產(chǎn)稅在解決我國治理結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡的同時又不會過分扭曲房地產(chǎn)價格且對資源配置效率影響較小，保障我國經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。房地產(chǎn)稅政策的長期實施能幫助地方政府破除對“土地財政”和“以地引資生稅”依賴的同時又不會影響房地產(chǎn)市場的資源配置效率，促進地方政府從發(fā)展型政府轉(zhuǎn)向服務型政府，提高地方經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量，促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展；同時，房地產(chǎn)稅政策的長期實施能調(diào)節(jié)居民收入分配的同時又不會影響房地產(chǎn)市場的資源配置效率，縮小收入分配差距，拉動內(nèi)需，促進國內(nèi)經(jīng)濟大循環(huán)，構(gòu)建新發(fā)展格局。
房地產(chǎn)稅改革的具體建議：完善不動產(chǎn)評估機制?？v觀各國房地產(chǎn)稅征收實踐，以房地產(chǎn)評估價值作為房地產(chǎn)稅征稅依據(jù)是各國共識，房地產(chǎn)價格評估效率的高低直接決定了房地產(chǎn)稅成功與否。自2003年，我國進行了房地產(chǎn)評估機構(gòu)試點以及推廣，但我國目前現(xiàn)存房地產(chǎn)評估機構(gòu)存在評估機構(gòu)人員專業(yè)素質(zhì)薄弱以及評估成本過高等缺點，其發(fā)展程度難以滿足征收房地產(chǎn)稅的需求。
鑒于以上問題，政府可通過與銀行貸款評估部門以及會計師事務所等三方機構(gòu)評估部門合作的方式提高其評估專業(yè)性；要解決評估成本過高的問題可通過合理設計評估頻次的方式實現(xiàn)，日本房地產(chǎn)評估部門每三年對不動產(chǎn)進行評估，在非評估年份可根據(jù)實際對特殊情況進行個別評估。我國地方政府可借鑒日本房地產(chǎn)評估經(jīng)驗，每三年評估一次，但同時賦予地方政府根據(jù)其實際情況修改評估頻次的權(quán)利，房地產(chǎn)價格變動較大的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)可縮小其評估間隔年限，保證評估準確性；房地產(chǎn)價格較穩(wěn)定的地區(qū)可適當延長其評估年限，節(jié)約評估成本。
合理設置房地產(chǎn)稅的稅率：（1）合理設計稅率，發(fā)揮其稅收收入職能。房地產(chǎn)稅主要功能之一是為地方政府提供穩(wěn)定的、可持續(xù)的財源，滿足其基礎設施建設的資金需求，為實現(xiàn)此目標，房地產(chǎn)稅的稅率設置不宜過低。我國房地產(chǎn)稅的稅率設計可借鑒日本房地產(chǎn)稅改革經(jīng)驗，日本房地產(chǎn)稅采用標準稅率，稅率為1.4％，且各市町村政府對稅率具有部分自治權(quán)，可以根據(jù)地方政府財務狀況以及宏觀經(jīng)濟政策需求調(diào)整其稅率。根據(jù)日本房地產(chǎn)稅改革經(jīng)驗，我國房地產(chǎn)稅的稅率可設置在1.5％～2.5％之間，但由于我國各地財政狀況以及房地產(chǎn)市價有較大差異，所以，可給予地方政府根據(jù)其政策需要調(diào)整稅率的權(quán)利。
（2）實行差別稅率，抑制投機需求。房地產(chǎn)稅的另一主要功能是引導住房合理消費以及土地集約節(jié)約利用，所以，在實踐過程中，為保證政策效果的實現(xiàn)，要合理設計房地產(chǎn)稅的稅率，實行差別稅率，使房地產(chǎn)稅能起到打擊投資者預期收益作用的同時保障居民住房需求。具體措施主要包括三點：一是對家庭所擁的多套住房使用差別稅率征稅。以家庭為單位，對僅擁有一套住房的家庭適用低稅或加大稅收優(yōu)惠；對擁有兩套及以上住房的家庭按照其擁有房產(chǎn)的數(shù)量適用較高的稅率。通過使用差別稅率提高二套房或多套房的保有成本，促使納稅人出售房產(chǎn)。
二是按住宅檔次進行分類，對不同檔次住宅使用差別稅率征稅。將住宅分為三檔，低檔（剛性住宅）、中檔（改善型住宅）和高檔（別墅），低檔住宅適用低稅率，對中高檔小區(qū)適用高稅率，促使房產(chǎn)回歸居住功能的同時調(diào)節(jié)收入分配，促進社會公平。三是按照城市等級進行分類，對不同級別城市使用差別稅率征稅。根據(jù)城市GDP規(guī)模、居民人均收入以及500強企業(yè)落戶數(shù)量城市等因素，我國城市等級共分為五類：一線城市、二線城市、三線城市、四線城市和五線城市。我國房地產(chǎn)稅改革過程中，要按照城市的等級適用差別稅率對房地產(chǎn)征稅：一線城市、二線城市的房價高，適用高房地產(chǎn)稅稅率；三線城市、四線城市以及五線城市的房價較低，適用低房地產(chǎn)稅稅率。
堅持穩(wěn)中求進，防范金融風險。利用房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格時要堅持穩(wěn)中求進的思路，調(diào)節(jié)好房地產(chǎn)稅帶來的短期沖擊過大以及長期效果減弱之間的矛盾。在政策改革初期，盡量避免制定過于激進的稅率，防范“泄洪式”的存量房地產(chǎn)釋放和“斷崖式”的房地產(chǎn)價格下跌。眾所周知，房價的飆升吸引諸多家庭通過貸款的方式購買房產(chǎn)，銀行部門杠桿率大幅上升，導致系統(tǒng)性金融風險不斷集聚。
房產(chǎn)作為貸款的抵押物，如果其在短期內(nèi)價格急劇下降，易導致資不抵債，貸款違約風險上升，最終銀行抵押鏈條斷裂，銀行出現(xiàn)流動性危機。美國次貸危機就是一個例子，美國房價下跌以及利率上升導致美國貸款違約率急劇上升，引發(fā)次貸風暴，沖擊整個金融市場。因此，我國房地產(chǎn)稅改革初期要避免制定過于激進的稅率，防止房價“斷崖式下跌”，防范房地產(chǎn)金融風險。
結(jié)語
而在政策實施中長期即大概在第五期左右，為避免政策效果的縮水，可以在前期柔和政策的基礎上適當強化政策，鞏固前期政策效果，形成穩(wěn)定預期，漸進形成長效調(diào)控機制。
電話： 0931-8512788 0931-8515399
傳真：0931-8512788
地址：蘭州市城關(guān)區(qū)南濱河東路5268號（名城廣場4號樓2505-2506）
Copyrights ? 2022 All rights reserved. 版權(quán)所有 甘肅方家不動產(chǎn)評估咨詢有限公司
隴ICP備10200190號
甘公網(wǎng)安備 62010202002694號
訪問量：6389727
