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市場動態(tài)

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嚴格監(jiān)管長租市場中的金融創(chuàng)新
2018-08-27 08:06 點擊：307 次 作者： 來源：

  日前，關(guān)于資本介入長租公寓市場是否引起異常漲價，資本在其中扮演什么角色等相關(guān)問題，引起了爭議。有一種觀點認為，房屋租賃應(yīng)該交給市場，競爭只會讓中介服務(wù)更好，價格更低。

  但由于當前長租公寓模式涉及到中介、金融以及民生等相關(guān)領(lǐng)域，從某個單獨維度去判斷，難以全面和客觀，因此，需要綜合考慮。在房屋租賃市場上中介的確是存在競爭，租戶通過不同中介可以自由選擇不同住房。但是，當中介也成為“房東”的時候，就會由獨立第三方變成在交易中擁有自己的利益，從而可能利用自己的信息中介優(yōu)勢損害個人房東與租戶的利益。正因為如此，在2016年公布的《國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》）中，要求規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)，“充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)”。

  房屋租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該主要是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品住房或者將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接發(fā)展和新建租賃地產(chǎn)。因此，發(fā)展住房租賃市場主要是鼓勵企業(yè)將自持自建物業(yè)改為租賃用途，或者新建租賃住宅，中介機構(gòu)只能提供居間服務(wù)。也因此，一些中介企業(yè)將自己的長租平臺從中介公司獨立出去，成立單獨的租賃平臺。而依靠取得個人房源的代理權(quán)進行租賃業(yè)務(wù)，這與政府發(fā)展租賃市場的途徑是不相符的。

  《意見》也提出，鼓勵金融機構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。這主要是指大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入租賃市場后給予金融支持。今年4月，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，提出發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品條件：一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰等；二是物業(yè)正常運營，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力等。金融支持的本意是支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營租賃住房、依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

  但是，在實際運作中，中介機構(gòu)使金融支持變了形。某些中介公司旗下的長租公司并未有自持自建的物業(yè)，而是利用第三方個人住房進行出租業(yè)務(wù)，在這種情況下，就產(chǎn)生金融機構(gòu)、中介、業(yè)主與租戶四方關(guān)系。在這個關(guān)系網(wǎng)中，租戶與金融機構(gòu)存在直接的信貸關(guān)系，但金融機構(gòu)卻將信貸資金付給中介，然后由中介付給業(yè)主。

  顯然，長租公司在這個過程中已經(jīng)不是房屋中介，而是資本中介，它們利用業(yè)主的房屋以及租戶的消費貸款進行資本套利。在這個模式中，資產(chǎn)是業(yè)主的，借錢的是租戶，但是管理并支配錢的是長租公司，這部分資金根本沒有任何第三方托管，也就是說，一旦公司大肆擴張而出現(xiàn)運營問題，長租公司無法付給業(yè)主約定的房租，業(yè)主會要求收回住房，租戶則必須繼續(xù)按合同給金融機構(gòu)還款。

  這種金融創(chuàng)新嚴重違規(guī)并存在巨大的監(jiān)管漏洞。規(guī)范的模式應(yīng)該是：長租公司要么自己直接融資去對接業(yè)主，然后轉(zhuǎn)租給租戶，從中獲利；要么，長租公司只提供管理和中介服務(wù)，為業(yè)主管理住房，并撮合租戶與金融機構(gòu)產(chǎn)生信貸關(guān)系，金融機構(gòu)將一年租金直接付給業(yè)主，租戶每月按時給金融機構(gòu)還款。

  在這個游戲中，金融機構(gòu)與長租公司是合伙關(guān)系，他們制造的長租模式需要不斷擴張規(guī)模才能產(chǎn)生更多利潤，這是一個缺乏監(jiān)管的金融產(chǎn)品，在輿論中則是導(dǎo)致房租上漲的問題，進而演化成中介、租房價格市場化與管制的爭論。我們認為，這其中已經(jīng)不是住建部門“維護市場運行穩(wěn)定”問題，而是金融監(jiān)管缺失。

  這種資本套利游戲，會鼓勵長租公司競爭性地“圈地”，高價哄搶房源，分隔房間放大收益。這種逐利性會導(dǎo)致租金大漲，長久下去會減少租客，導(dǎo)致回收的租金減少。在這個游戲周期的末端，就是資本虧空由業(yè)主與租戶承擔(dān)，演化成大量的社會矛盾。拿著別人的錢，卻不受任何約束和監(jiān)管的投資，是任何正常金融體系所不允許的，何況這是涉及到多方的民生領(lǐng)域。

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)