“外網(wǎng)受理、內(nèi)網(wǎng)審核”是不動產(chǎn)登記行業(yè)在推出“一窗受理、集成服務(wù)”后的又一重要舉措，這種做法是對自然資源部印發(fā)的《關(guān)于開展不動產(chǎn)登記隊伍作風(fēng)常態(tài)化建設(shè)的通知》中“拓展‘互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記’”服務(wù)范圍的要求的貫徹落實。近年來，外網(wǎng)申請與集成服務(wù)整合完成后，不動產(chǎn)登記實現(xiàn)了由“一窗受理”到“一網(wǎng)通辦” “跨域通辦”的新跨越。
當(dāng)事人基于互聯(lián)網(wǎng)（即政務(wù)外網(wǎng)）申請不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)基于內(nèi)網(wǎng)進(jìn)行查驗受理。申請人無須擔(dān)心材料不齊、不用往返多部門，也不必在多個App（手機(jī)軟件）之間切換，不動產(chǎn)登記成本大大降低，登記窗口壓力大大減輕，登記效率不斷提升，這種“多贏”的做法對優(yōu)化營商環(huán)境和提升服務(wù)對象滿意度皆有裨益，因此，各地紛紛開展了不動產(chǎn)登記線上申請的探索和實踐。
從“面對面”升級到“網(wǎng)對網(wǎng)”，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)把方便、快捷留給服務(wù)對象的同時，也不能忽視潛在的安全威脅。實踐中，一些偽造身份證件冒名頂替權(quán)利人、誤導(dǎo)當(dāng)事人作出不實意思表示、線上申請程序被非法操作等案例已有發(fā)生。
筆者結(jié)合實際，對不動產(chǎn)登記線上申請的潛在風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)分析，并提出防范措施，以期在便利群眾的同時降低登記風(fēng)險。
01線上申請的風(fēng)險
對于申請人發(fā)起的不動產(chǎn)登記線上申請，系統(tǒng)首先會區(qū)分自然人申請人、法人抑或非法人組織申請人。自然人需要進(jìn)行線上遠(yuǎn)程身份認(rèn)證，認(rèn)證方法包括系統(tǒng)賬號密碼核驗、人臉識別等；法人、非法人組織則需要插入密鑰驗證。通過遠(yuǎn)程身份認(rèn)證后，當(dāng)事人即可在線上辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。
一般來說，對于經(jīng)過身份驗證后的所有操作，系統(tǒng)都會默認(rèn)是權(quán)利人（有處分權(quán)的當(dāng)事人）的真實意思表示。仔細(xì)探究不難看出，這個操作規(guī)則的風(fēng)險主要來自“假人”和“假意”。所謂“假人”，即他人假冒權(quán)利人身份騙取認(rèn)證；所謂假意，是指他人未取得合法授權(quán)就代權(quán)利人作出處分不動產(chǎn)的意思表示。
虛假身份認(rèn)證。身份認(rèn)證，也稱實人認(rèn)證。身份認(rèn)證包括活體檢測、身份證號實名認(rèn)證、人像對比。具體來說，就是通過采集申請人的活體照片、姓名和身份證號與公安數(shù)據(jù)庫進(jìn)行實時核驗，確定用戶身份信息的一致性。之所以進(jìn)行人臉活體檢測，是為了杜絕照片、硅膠、塑料、視頻等非生命物質(zhì)偽造的生物特征，人臉識別和人像對比則是判別是否為權(quán)利人本人。然而，即使驗證通過，并不意味著網(wǎng)絡(luò)對面的操作人就是真實權(quán)利人。
人臉活體檢測是根據(jù)捕獲到的人臉圖像提取人臉特征信息進(jìn)行智能分析，判斷是否為真實權(quán)利人本人。首先，受技術(shù)和成本的制約，目前實際使用的3D結(jié)構(gòu)光人臉識別（通過3D結(jié)構(gòu)光攝像頭系統(tǒng)實現(xiàn)的，其原理是利用紅外光投射器，將具有一定結(jié)構(gòu)特征的光線投射到被拍攝物體上，再由專門的紅外攝像頭進(jìn)行采集）、3D景深攝像頭人臉識別、“雙目攝像頭+紅外鏡頭人臉識別”、動作（眨眼、張嘴等）人臉識別等智能分析存在較大的效果差異，不同技術(shù)、不同設(shè)備判斷的準(zhǔn)確性并不相同。其次，人臉包含的信息非常豐富，表情、姿態(tài)、膚色、健康狀態(tài)、年齡、性別、光照等差異都會讓人臉圖像表現(xiàn)出或巨大或細(xì)微的變化，使真人活體和偽造樣本都呈現(xiàn)了多種多樣的表現(xiàn)形式，加大了識別的難度。最后，由于目前打印技術(shù)、顯示技術(shù)的不斷進(jìn)步，越來越高保真度的視頻讓現(xiàn)有的基于動作的活體檢測技術(shù)形同虛設(shè)，較好地還原了真實色彩的呈現(xiàn)技術(shù)也給靜默人臉活體檢測工作帶來了更多的困難和挑戰(zhàn)，許多圖像甚至連肉眼都難以分辨其來自真人活體還是偽造樣本。
網(wǎng)絡(luò)環(huán)境被惡意攻擊。通常情況下，不動產(chǎn)登記線上申請先是由申請人使用MN（移動節(jié)點）通過AP（智能接入點）連接到互聯(lián)網(wǎng)，然后經(jīng)網(wǎng)閘數(shù)據(jù)交換后傳送到后臺服務(wù)器。此時的智能接入點AP是安全的，MN的使用者是正常的，后臺服務(wù)器的指令是正確的，申請人按照指令正常操作即可。但如果第三方惡意攻擊MN，基于對MN的控制，向AP發(fā)送指令，進(jìn)而通過互聯(lián)網(wǎng)對后臺服務(wù)器發(fā)送控制指令以實現(xiàn)非法目的，那么即使這些指令不是申請人本人的真實意愿，亦將被AP理解為合法需求而直接執(zhí)行（如下圖）。
他人越權(quán)操作。很多線上登記申請系統(tǒng)對申請人的身份認(rèn)證是一次性的。申請人認(rèn)證后，基于MN的所有操作，均理解為真實權(quán)利人的真實意思表示。但實踐中發(fā)現(xiàn)，很多年齡大的不動產(chǎn)權(quán)利人對線上申請的流程并不熟悉，加上視力、聽力、精力等原因，他們經(jīng)常在他人協(xié)助或者他人代操的情況下使用移動設(shè)備。因此，即使真實權(quán)利人完成身份認(rèn)證，并不意味其有發(fā)起不動產(chǎn)處分登記申請的真實意愿。在此情形下，權(quán)利人是否受到誘導(dǎo)、誤導(dǎo)甚至脅迫或?qū)ι暾埵马椧粺o所知，登記機(jī)構(gòu)難以查證。一旦引起糾紛，由于登記后果的滯后性，調(diào)查取證會很困難。
02防范措施
房屋類不動產(chǎn)是普通家庭最重要的財產(chǎn)之一，處分不動產(chǎn)是普通家庭重要的經(jīng)濟(jì)活動。在合法的前提下，對于處分類不動產(chǎn)登記的線上申請進(jìn)行更細(xì)致、更嚴(yán)格的審查，符合《民法典》物權(quán)保護(hù)精神。那么，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)如何在防范風(fēng)險和便民利民之間尋找平衡？筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面著手。
進(jìn)行登記風(fēng)險測評。這里說的風(fēng)險測評包括對人的測評、對物的測評、對線上申請網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的測評。一般來說，對老年人、家庭唯一住房、大額不動產(chǎn)、未經(jīng)確認(rèn)安全性的WiFi（無線網(wǎng)絡(luò)）等情形，不建議直接使用線上申請。這些情況可以由工作人員通過視頻、電話進(jìn)行指導(dǎo)或安排線下服務(wù)、上門服務(wù)等。
提高人臉識別閾值。從不動產(chǎn)權(quán)利人取得不動產(chǎn)到處分不動產(chǎn)，中間可能會間隔多年；從在公安留存信息到處分不動產(chǎn)，中間也可能相隔多年。這期間權(quán)利人的容貌可能會發(fā)生較大變化，在進(jìn)行人臉識別時，比對相似度可能會比較低。在這類情況下，線上申請系統(tǒng)的開發(fā)供應(yīng)商為了提升線上業(yè)務(wù)的“廣泛度”和“普及度”，可能會調(diào)低人臉識別閾值（相似度指標(biāo)），進(jìn)而提高人臉認(rèn)證通過率以保證申請流程的繼續(xù)。所謂閾值，是抓拍的人臉與信息庫中的人臉比對的相似度指標(biāo)，相似度在閾值之上的，則人臉認(rèn)證通過。調(diào)低閾值的代價，會導(dǎo)致身份假冒認(rèn)證的概率變大。因此，各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)征詢軟件供應(yīng)商的意見，在人臉識別閾值和認(rèn)證通過率之間尋找合適的平衡點。必要情況下，寧可提高人臉識別閾值而犧牲一部分的認(rèn)證通過率，以此來規(guī)避身份假冒認(rèn)證造成的登記風(fēng)險，也不能反其道而行之。
強(qiáng)化線上申請詢問。線上業(yè)務(wù)的優(yōu)勢是“不見面”，風(fēng)險也出在“不見面”。在人臉認(rèn)證通過后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以通過電話或視頻與申請人取得聯(lián)系，進(jìn)行不動產(chǎn)登記詢問。通過登記工作人員的介入了解權(quán)利人的真實意愿，這在一定程度上避免了他人越權(quán)處分不動產(chǎn)的情形?？紤]到線上線下業(yè)務(wù)的不同特征，其詢問內(nèi)容、詢問筆錄應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
區(qū)塊鏈存儲信息。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或相關(guān)部門對線上申請出現(xiàn)的問題進(jìn)行調(diào)查時，相關(guān)人員未必會配合，甚至可能對線上數(shù)據(jù)進(jìn)行篡改。為了解決此問題，可以使用區(qū)塊鏈技術(shù)對線上申請數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲。區(qū)塊鏈?zhǔn)且环N以密碼學(xué)算法為基礎(chǔ)、由多方共同維護(hù)、按照時間序列存儲的鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)庫，旨在在互聯(lián)網(wǎng)這種不可信環(huán)境下通過點對點傳輸、去中心化、集體維護(hù)以實現(xiàn)數(shù)據(jù)可信。
不動產(chǎn)登記交易數(shù)據(jù)在運(yùn)行中是公開透明的，通過全網(wǎng)共識節(jié)點驗證之后進(jìn)行數(shù)據(jù)上鏈存儲，所有節(jié)點都可以看到每筆線上申請數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)存儲摘要對云端存儲數(shù)據(jù)進(jìn)行防篡改，同時在用戶操作溯源信息時平臺會記錄其操作日志，實現(xiàn)鏈上鏈下信息不可篡改。用戶上傳溯源信息時需要用戶對提交信息進(jìn)行數(shù)字簽名；用戶間進(jìn)行數(shù)據(jù)交互等過程同樣要使用數(shù)字簽名進(jìn)行認(rèn)證。區(qū)塊鏈技術(shù)具有數(shù)據(jù)公開、抗否認(rèn)、不可篡改、可追溯等特點，如果線上申請系統(tǒng)將區(qū)塊鏈技術(shù)引入其中，相關(guān)責(zé)任人將無法篡改、難以否認(rèn)，這將大大降低線上登記風(fēng)險。
不動產(chǎn)登記線上申請是趨勢，因此，應(yīng)按照因地制宜、因人制宜的原則打造線上申請登記系統(tǒng)，在降低風(fēng)險的同時為群眾提供更為人性化的貼心服務(wù)。
來源：《中國不動產(chǎn)》2024年第3期
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