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市場動態(tài)

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土地市場拉動投資增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資高位徘徊
2018-05-16 15:46 點擊：325 次 作者： 來源：

  數(shù)據(jù)顯示，1-4月，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速微幅回落至10.3%，但仍保持相對高位增長。其中，住宅投資增速加快，1-4月投資21331億元，增長14.2%，增速有所加快。

  5月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2018年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

  數(shù)據(jù)顯示，1-4月，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速微幅回落至10.3%，但仍保持相對高位增長。其中，住宅投資增速加快，1-4月投資21331億元，增長14.2%，增速有所加快。

  不過，盡管總體投資在住房的拉動下依然保持高位增長，但其他房地產(chǎn)關(guān)鍵指標多數(shù)出現(xiàn)回落。1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%，重回負增長；土地成交價款2391億元，增長13.6%，增速回落6.7個百分點。同時，商品房銷售面積與銷售額增速顯著回落，回落幅度分別為2.3及1.4個百分點。

  國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，經(jīng)過房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，在因城施策、因地制宜調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)領(lǐng)域總體平穩(wěn)。從未來的發(fā)展來看，按照中央經(jīng)濟工作會議精神，繼續(xù)保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，同時加快房地產(chǎn)長效機制建設(shè)，在這些政策的作用下，房地產(chǎn)領(lǐng)域有望繼續(xù)保持比較平穩(wěn)的增長態(tài)勢。

  房地產(chǎn)投資增長動力變化

  5月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2018年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

  1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速微幅回落至10.3%，但仍保持高位增長，是2015年2月后首次連續(xù)兩月保持兩位數(shù)增長。

  其中，住宅投資增速加快，1-4月投資21331億元，增長14.2%，增速提高0.9個百分點。

  易居研究院副院長楊紅旭接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要與建安成本和土地購置費相關(guān)，其中，建安成本是企業(yè)用于房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額，與開工面積、施工面積關(guān)系較大。而土地購置費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種方式取得土地使用權(quán)而支付的費用。

  其認為，今年前四個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降2.1%，重回負增長；而土地成交價款則增長13.6%，地價漲幅比較明顯。同時，新開工面積的增速相對穩(wěn)定，所以地價的上升是投資增速保持偏高位增長的主要原因。

  實際上，過去兩年間，建安工程對房地產(chǎn)投資的貢獻率明顯下降。招商證券在4月發(fā)布的報告顯示，2016年建安工程對房地產(chǎn)投資增長的貢獻率為77.3%。這一數(shù)字在2017年銳減至30.5%，今年前兩月建安工程的貢獻率進一步下降至21.2%。相應(yīng)地，土地購置費的貢獻率逐步走高。

  資金方面的壓力也被認為是房企在土地市場逐漸理性的一大原因。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元，同比增長2.1%，增速比1-3月份回落1個百分點，在2018年持續(xù)放緩。

  其中，國內(nèi)貸款8637億元，下降1.6%；自籌資金14894億元，增長4.8%；定金及預(yù)收款14987億元，增長8.3%。而受到嚴格政策限制的利用外資與個人按揭貸款，為17億元與7148億元，分別下降了77.6%和6.7%。

  土地市場在2018年可謂火熱。財政部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月，國有土地使用權(quán)出讓收入累計約1.8萬億元，同比增長40.7%。而中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，1-4月，受其檢測的50大城市土地出讓金合計達到11882億，相比2017年同期的7984億，上漲達到48.8%。

  根據(jù)易居研究院計算的中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。一季度，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)連跌8個季度至-0.48，較去年四季度下降 0.26，較去年同期下降1.35，停留在“偏緊”區(qū)間。

  土地市場持續(xù)擴張動力不足

  盡管總體投資依然保持高位增長，但包括房屋新開工面積、銷售面積與銷售額、房企到位資金等多項關(guān)鍵指標增速均有所回落。

  其中，商品房銷售面積與銷售額增速回落明顯。1-4月份，商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-3月份回落2.3個百分點。商品房銷售額36222億元，增長9.0%，增速回落1.4個百分點。其中，住宅銷售面積與銷售額分別增長0.4%和9.5%，“量穩(wěn)價漲”趨勢明顯。

  在東部地區(qū)受到調(diào)控限制、銷售持續(xù)下滑的同時，中西部地區(qū)依然是拉動商品房銷售增長的主要動力。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，中部地區(qū)商品房銷售面積11556萬平方米，增長13.1%，增速回落1.5個百分點；銷售額7550億元，增長26.0%，增速回落2.2個百分點；西部地區(qū)商品房銷售面積11596萬平方米，增長9.3%，增速回落2.7個百分點；銷售額7652億元，增長25.0%，增速回落4個百分點。

  21世紀經(jīng)濟報道記者對比歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，中西部地區(qū)銷售面積和銷售金額在全國的占比從去年1-4月的約50%和約36%，上漲到今年同期的55%和42%。

  張宏偉指出，中西部地區(qū)的銷售情況相對較好，既有樓市輪動效應(yīng)所帶來的資金涌入的原因，也有不同區(qū)域調(diào)控政策松緊程度和落實力度存在差異的原因。東部地區(qū)在此輪調(diào)控中調(diào)控力度最大，執(zhí)行最嚴，所以銷售影響最大。

  實際上，監(jiān)管層已經(jīng)對中西部地區(qū)的部分城市房價非理性上漲做出回應(yīng)。住建部密集對成都、太原、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等12個樓市熱點城市進行約談，并再次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松。

  這也使得這些城市的新一輪調(diào)控密集在近期出臺。長沙市住建委在15日發(fā)文嚴查房企捂盤。而受到多方關(guān)注的成都則同時在15日推出了力度空前的《關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》。

  該通知提出，將成都市限購對象由自然人調(diào)整為家庭；戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應(yīng)在當?shù)胤€(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個月以上方能新購住房；父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨家庭購房等多項政策。

  對此，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴金明表示，相對樓市，土地市場反應(yīng)往往滯后。在調(diào)控持續(xù)一年、樓市預(yù)期普遍下調(diào)的背景下，土地市場在近期開始出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，其降溫可能在明年開始顯現(xiàn)，后續(xù)將會對整體投資增速產(chǎn)生影響。

  “土地市場同樣存在輪動效應(yīng)”，5月15日，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉接受采訪時表示，一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速下降的情況，今年前4月投資增速之所以保持相對高位，主要靠三四五線城市的投資表現(xiàn)拉動。而隨著調(diào)控進一步深入到這些城市，當?shù)氐耐恋厥袌鲆矔呌诶硇裕恋爻杀驹诜康禺a(chǎn)投資中的比例會出現(xiàn)適度下降，整個房地產(chǎn)投資增速將在二、三季度出現(xiàn)增速回落的趨勢。

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)