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市場動(dòng)態(tài)

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“三道紅線”重塑房地產(chǎn)格局
2020-12-24 14:02 點(diǎn)擊：155 次 作者： 來源：

蒙眼狂奔的時(shí)代正式結(jié)束。

2021年1月1日，房地產(chǎn)融資“三道紅線”開始正式實(shí)施。

本月中旬，兩家中小房企，大唐集團(tuán)控股（02117.HK）、領(lǐng)地控股（0699.HK）幸運(yùn)地趕上年內(nèi)赴港上市的末班車。盡管股票認(rèn)購不足，且股價(jià)表現(xiàn)平平，但I(xiàn)PO成功，讓這些企業(yè)贏得再融資機(jī)會(huì)。而很多中小房企，恐怕就沒那么幸運(yùn)了。

A股市場，以泰禾集團(tuán)（000732.SZ）為代表，高負(fù)債率的中小房企，跌跌不休，頻繁創(chuàng)出年內(nèi)新低。投資者用腳投票，將市場的悲觀預(yù)期宣泄得淋漓盡致?？梢灶A(yù)見，隨著再融資新政的施行，那些高負(fù)債的中小房企，將不可避免地走向企業(yè)生命衰亡的終點(diǎn)。

三道紅線目標(biāo)明確，指向清晰：房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。根據(jù)三道紅線，將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業(yè)分別對(duì)應(yīng)的有息負(fù)債增長，分別為：三項(xiàng)指標(biāo)全部過線，有息負(fù)債不得增加；兩項(xiàng)指標(biāo)過線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項(xiàng)指標(biāo)過線，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過10%；全部達(dá)標(biāo)，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過15%。

按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那些曾經(jīng)崇尚高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房企，都將觸碰三條紅線，也就是說其有息負(fù)債規(guī)模不能再增長。這也意味著，這些撞了紅線的房企，除非旗下項(xiàng)目神奇地?zé)徜N，否則未來將不避免地走向變賣資產(chǎn)的命運(yùn)。這一切讓人感慨，曾幾何時(shí)，通過杠桿資金快速做大規(guī)模的策略大行其道，熱衷規(guī)?；?、全國布局的原本偏居一隅的房企，在規(guī)模沖刺的道路上蒙眼狂奔，地王層出不窮，行業(yè)增長奇跡不時(shí)涌現(xiàn)，行業(yè)榜單頻繁更迭。

客觀地說，企業(yè)的發(fā)展道路，包括其負(fù)債策略，不分好壞，也無關(guān)對(duì)錯(cuò)。有的企業(yè)喜歡豪賭，重倉押寶；有的企業(yè)細(xì)微謹(jǐn)慎，步步為營。于是我們看到：在行業(yè)野蠻生長的時(shí)代，跑馬圈地就是正道，有的企業(yè)通過高杠桿高周轉(zhuǎn)快速做大規(guī)模，完成精彩一躍，華麗晉身一個(gè)梯隊(duì)，但也可能遇到環(huán)境變化，最終難逃高負(fù)債掣肘；而有的企業(yè)過于小心，長期看空市場，不敢重倉下注，于是錯(cuò)過了擴(kuò)張的黃金時(shí)代，但最終也獲得了企業(yè)生命周期的延續(xù)。故而任何一種策略都有后果，終究都將在不同的周期、不同的環(huán)境中遭遇迵異的境遇。換句話說，沒有一個(gè)適合于所有周期的最優(yōu)企業(yè)發(fā)展策略。所有選擇，都意味著代價(jià)。

另一個(gè)問題隨之而來，通過感知環(huán)境變化，企業(yè)能否進(jìn)化出適應(yīng)時(shí)代的不同策略？即市場向好時(shí)擴(kuò)張，市場調(diào)整時(shí)收縮。可以肯定的是，因?yàn)樗季S慣性，在不同時(shí)期采用不同策略，是一種理想但并不容易企及的狀態(tài)。

無論如何，“三道紅線”政策所帶來的變化，將在未來重塑地產(chǎn)業(yè)格局。即便是那些高杠桿的頭部房企，也將面臨規(guī)模收縮的風(fēng)險(xiǎn)，而那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的大、中型房企，將迎來逆勢(shì)增長的機(jī)會(huì)。如同近些年傳統(tǒng)周期行業(yè)所昭示的那樣：當(dāng)冗余市場玩家被逐步擠出，市場的庫存出清之后，又一個(gè)春天終將到來。

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)