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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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樓市競(jìng)爭(zhēng)壓力大新盤或低價(jià)入市 老盤加推不加價(jià)
2010-08-25 17:18 點(diǎn)擊：1230 次 作者： 來源：

　　甘房網(wǎng)訊 　市場(chǎng)不景氣，下半年許多新盤定價(jià)將低于市場(chǎng)預(yù)期。記者在采訪中了解到，受市場(chǎng)大環(huán)境的影響，下半年部分新盤將以低價(jià)入市，以吸聚人氣，不少新盤定價(jià)更加接近購房者心理預(yù)期，定價(jià)以5000元~6000元/平方米居多。

　　價(jià)格

　　競(jìng)爭(zhēng)壓力大，新盤定價(jià)低

　　下半年貨量供過于求，開發(fā)商紛紛尋找合適的方式入市，不少樓盤預(yù)期進(jìn)行“低開高走”的營銷方式，首次開盤定價(jià)低以吸引購房者。記者在采訪中了解到，4月份政策調(diào)控以來，東莞樓市成交走低，新盤為吸引人氣，首期定價(jià)大多低于市場(chǎng)預(yù)期，價(jià)格在5000元~6000元/平方米左右，因定價(jià)合理，也在市場(chǎng)低迷期吸引了不少購房者。

　　上半年：“低開高走”拉客

　　記者在采訪中了解到，“低開高走”這種營銷情況在東莞一直以來都有存在，如南城鴻福路某大型樓盤，在首次開盤時(shí)以5000元/平方米左右的價(jià)格出售，吸引了大量購房者購買，推出貨量很快就搶購一空，在今年推出的樓盤當(dāng)中，價(jià)格就回升到了6000元~7000元/平方米左右，另外，在南城某樓盤，以中小戶型為主，在首期開盤時(shí)價(jià)格僅4500元/平方米，在同期競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中以較低的價(jià)格吸引了大量人氣，在打出一定的聲勢(shì)后，其今年重新推出時(shí)，價(jià)格已經(jīng)回升到6000元/平方米。

　　下半年：老盤加推不加價(jià)

　　業(yè)內(nèi)人士透露，下半年大量新盤上市，“低開高走”現(xiàn)象重演，將有不少樓盤首期開盤以偏低價(jià)格入市。

　　在老盤新推方面，也有不少樓盤表示，受市場(chǎng)大環(huán)境影響，加推不加價(jià)，將價(jià)格保持在開盤時(shí)的合理價(jià)位。

　　日前，香樹麗舍推出8幢新貨，仍然以開盤價(jià)6000元/平方米進(jìn)行銷售，億兆地產(chǎn)·香樹麗舍營銷總監(jiān)段吉超坦承，政策調(diào)控影響下，開發(fā)商順勢(shì)而為，價(jià)格保持在合理的水平之內(nèi)，即使在下半年分別推出的4幢和7幢，暫時(shí)也不考慮價(jià)格向上調(diào)整。

　　原因

　　競(jìng)爭(zhēng)壓力大是主因

　　東莞中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，下半年供過于求的壓力顯現(xiàn)，下半年對(duì)于樓市來說，利空因素多于利好因素，市場(chǎng)向下的預(yù)期較多，因此對(duì)于開發(fā)商來說新盤定價(jià)尤為謹(jǐn)慎。

　　粗略統(tǒng)計(jì)，下半年有58個(gè)項(xiàng)目為全新項(xiàng)目，并且鎮(zhèn)區(qū)是主導(dǎo)，從7月份新盤上市情況來看，開發(fā)商對(duì)價(jià)格的定論低于市場(chǎng)預(yù)期以及片區(qū)價(jià)格，而新盤定價(jià)與市場(chǎng)預(yù)期的差距在一定程度上可以反映后市價(jià)格走勢(shì)。

　　同時(shí)，新盤定價(jià)較低對(duì)于老盤形成沖擊，老盤價(jià)格調(diào)整壓力較大；而對(duì)于下半年全新大盤的首期單位來說，樓市前景的不明朗，開發(fā)商也可以采取“低開高走”，由于價(jià)格有吸引力，因此成交量自然會(huì)上升，后期產(chǎn)品價(jià)格自然會(huì)有所走高，屆時(shí)項(xiàng)目口碑通過傳播，市場(chǎng)認(rèn)識(shí)度和名譽(yù)度得到很大的提高。

　　策略

　　競(jìng)爭(zhēng)激烈或推后銷售節(jié)點(diǎn)

　　下半年供貨量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，購房者的觀望情緒仍然濃厚，部分開發(fā)商或考慮把銷售節(jié)點(diǎn)往后移，避開上市高峰，以達(dá)到出貨的目的。業(yè)內(nèi)人士分析稱，部分開發(fā)商可能把銷售周期延長，甚至推遲至年末。

　　據(jù)了解，目前香樹麗舍加推新貨上市暫定了兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，4幢將在國慶前推出，而7幢則推遲至元旦。下半年廣源地產(chǎn)新上市的樓盤中央公館·蟠龍?jiān)ㄓ?月底進(jìn)行情景展示，由于暴雨天氣影響等原因，將推遲至9月進(jìn)行情景展示，10月左右正式進(jìn)行銷售。廣源地產(chǎn)營銷總監(jiān)彭紅濤認(rèn)為，目前客戶和開發(fā)商仍然在進(jìn)行博弈，購房者不一定是不想買房，而是在觀望，觀望半年之后，沒有出現(xiàn)大幅度的下降現(xiàn)象，不少購房者將會(huì)出手買房。

　　彭紅濤分析，市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商會(huì)將銷售節(jié)點(diǎn)有意識(shí)地往后面靠，如上半年調(diào)控政策出來后，開發(fā)商將貨量盡量往后壓，下半年競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分樓盤甚至?xí)唁N售節(jié)點(diǎn)推遲到年末，特別是一些小戶型、大戶型樓盤，開發(fā)商或?qū)N售周期加長。不過彭紅濤也表示，不同的鎮(zhèn)區(qū)有不同的特色，一些鎮(zhèn)區(qū)供不應(yīng)求，開發(fā)商也會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，謹(jǐn)慎制訂計(jì)劃。

　　觀點(diǎn)

　　低價(jià)入市要謹(jǐn)慎

　　“低開高走”是房地產(chǎn)的營銷方式，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)環(huán)境不好，就把價(jià)格定得太低，將會(huì)對(duì)日后價(jià)格回歸有不利影響。彭紅濤認(rèn)為，“低開高走”作為一種銷售的價(jià)格策略，跟發(fā)展商所處的戰(zhàn)略布局有關(guān)，單純從價(jià)格來講，第一批新盤，需要一個(gè)好的銷售進(jìn)行鋪墊，而到了二期、三期的階段，企業(yè)再把價(jià)格回升到核心價(jià)位。

　　而段吉超則表示，“低開高走”是房地產(chǎn)開發(fā)商慣常一種手法，以比較低的價(jià)格入市，吸引市場(chǎng)關(guān)注度，而價(jià)格提升則是對(duì)于之前的一種回報(bào)，對(duì)后面的客戶的一種鼓勵(lì)，通常剛開盤的時(shí)候會(huì)推相對(duì)靠路邊、邊角料，之后二三期推出好的景觀、好的資源，價(jià)格會(huì)相對(duì)提高，每個(gè)階段樓盤有每個(gè)階段的價(jià)值點(diǎn)。

　　預(yù)測(cè)

　　價(jià)格整體呈“W”型變化

　　東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理車德銳分析認(rèn)為，由于9月份后新增供應(yīng)集中放量，上市的樓盤非常多，尤其是鎮(zhèn)區(qū)新盤較多，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈，因此預(yù)計(jì)開發(fā)商對(duì)新盤定價(jià)也會(huì)低于市場(chǎng)預(yù)期，促銷也有所增加。

　　因此，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)“二次回探”，屆時(shí)從今年“五一”以來累積的剛性需求也將在四季度集中釋放，開發(fā)商前期的優(yōu)惠、折扣將有所收回，在成交量逐步回升的情況下，預(yù)計(jì)價(jià)格也有所上揚(yáng)，因此可以看出今年普通住宅價(jià)格整體呈“W”型變化。

　　段吉超則持不同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為目前購房者已經(jīng)觀望了較長的一段時(shí)間，在市場(chǎng)沒有出現(xiàn)2008年大幅度價(jià)格下調(diào)的情況下，不少有自住需求的購房者或出手買房。

　　段吉超認(rèn)為，當(dāng)購房需求壓抑到一定程度的時(shí)候，樂觀方面來看，大量的需求釋放可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格反彈，價(jià)格將如何變動(dòng)？“目前來看，樓價(jià)向下調(diào)的可能性不大。”