近日，輿論直指長租公寓推高租金，而租金最終將由租客承受，令住房租賃市場炸了鍋。

  2011年前后，房地產(chǎn)領(lǐng)域中，一個細(xì)分行業(yè)長租公寓在國內(nèi)冒出尖尖角，那時(shí)經(jīng)營這門生意的多是個人創(chuàng)業(yè)者。因?yàn)榭床坏角逦挠Ｊ?，愿意進(jìn)入長租公寓的企業(yè)和機(jī)構(gòu)少之又少。

  2017年年中，政府關(guān)于鼓勵發(fā)展住房租賃市場的一系列政策密集出臺，從土地、融資等多方面給予紅利。政府的本意是為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、緩和住房矛盾，提出“租售并舉”。

  資本看中的是另一面，房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、銀行、更多個人創(chuàng)業(yè)者蜂擁而入。且不說房租的具體變化，單是這種氛圍下，房東的“惜租”情緒，租客對房租上漲的擔(dān)憂就無法忽視。買不起房的租客能否在大城市保住一張床已事關(guān)民生。

  相比住房買賣，租賃市場顯然更具福利屬性，是“居者有其屋”的壓艙石，房價(jià)高企，買不起房之后，租得起房是城市居民最后的保障。

  好在監(jiān)管已出手。8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門約談自如、蛋殼公寓等住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求不得利用融資獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源、不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

  18日，我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會議中指出長租公寓以高于市場的價(jià)格爭搶房源后，便被迫離職，把關(guān)于房租和長租公寓的討論推向高潮。

  19日，胡景暉在北京召開個人溝通會，呼吁政府加強(qiáng)對長租公寓的監(jiān)管。這也是廣大租客的心聲。胡景暉在溝通會上表示，北京市住建委約談很有必要，他建議說：通過全國住建系統(tǒng)建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)，每個月以各種平臺進(jìn)行公布；如果有了指導(dǎo)價(jià)，出現(xiàn)異常交易，老百姓可以向政府舉報(bào)，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消資質(zhì)；住建部門盡快和一行兩會建立聯(lián)合工作機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)管進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域的資本。

  房租漲幅幾何

  胡景暉18日在一場電話會議中炮轟自如、蛋殼公寓等長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價(jià)格的20%~40%在爭搶房源，人為抬高收房價(jià)格，推漲房租。話音落下的第二天，他便宣布了離職。

  關(guān)于房租上漲的隱憂，由來已久。自有租賃關(guān)系開始，廣大的房東和更廣大的租客便站在利益的兩面，作為弱勢的一方，租客控訴房東單方面毀約、在合約期內(nèi)漲租、臨時(shí)逼遷等新聞并不罕見。

  但有一天，當(dāng)一個比個體房東更強(qiáng)大、更專業(yè)、有廣泛話語權(quán)甚至能左右市場定價(jià)的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)場時(shí)，這些個體的矛盾和糾紛，便演變成了群體性的對立。

  8月初，一名北京業(yè)主在網(wǎng)上發(fā)帖，聲稱其出租北京天通苑的三房，心理租金預(yù)期是7500元／月，但由于長租公寓運(yùn)營商自如和蛋殼的爭搶，而價(jià)高者得，此房源租金被推高至10800元／月。蛋殼和自如均否認(rèn)此事的真實(shí)性，縱然此網(wǎng)帖真假難辨，但市場擔(dān)憂的情緒不會作偽。

  房租反映了一定時(shí)期內(nèi)住房租賃市場的供求關(guān)系，在北上廣深等人口總量大的一線城市，住房緊張，房租易漲難跌。但如果房租受外力推動，出現(xiàn)不合理的大幅上漲，買不起房的租客最終將租不起房，失去在城市最后一道安身立命的防線。

  以北京為例，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，北京市中心城六區(qū)租賃成交占比保持在2017年以來高位，6、7月份這一占比明顯上升，7月達(dá)到了76%，是2017年以來的次高值。而中心城區(qū)租賃物業(yè)單價(jià)較高，從而帶動全市平均租金的上漲，2018年前7月，租金指數(shù)同比上漲10.7%，高于2015年和2017年漲幅，但低于2016年漲幅。

  從租金收入比的角度看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，但仍處于30%以內(nèi)的合理范圍。

  華創(chuàng)證券的研究報(bào)告顯示，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達(dá)29.7%，遠(yuǎn)超平均工資的增速。

  根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心近日發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，在中國房地產(chǎn)測評中心監(jiān)測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，四個一線城市全部在內(nèi)；同比數(shù)據(jù)方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%，上海和廣州出現(xiàn)下跌，同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價(jià)格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢已經(jīng)超過了19個月。

  貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)試圖為北京近期房租的上漲找原因。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，過去一段時(shí)間，北京加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管，清理與拆除違規(guī)公寓、群租房及隔斷房，導(dǎo)致市場上低端租賃房源減少；青年白領(lǐng)從群租不斷升級至標(biāo)準(zhǔn)化單間，升級換代過程中帶來的結(jié)構(gòu)性上漲。

  再者，從2017年末開始外圍城區(qū)不符合居住要求的違規(guī)建筑被清理，導(dǎo)致需求向內(nèi)城轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)的高租金水平的成交占比增多。臨近5、6月畢業(yè)季，住房需求上升也會推動房租上漲。

  貝殼研究院與自如均為鏈家旗下產(chǎn)品，從楊現(xiàn)領(lǐng)的回應(yīng)中，關(guān)于自如在市場上獲取房源的做法并無過多著墨，但他認(rèn)為，相對于個人出租房源與二房東房源，專業(yè)化機(jī)構(gòu)的供應(yīng)量更可預(yù)期、更穩(wěn)定，租金定價(jià)也更穩(wěn)定，波動幅度相對更小。這與胡景暉在電話會議中發(fā)表的觀點(diǎn)截然相反。

  但無論如何，討論中國住房租賃市場的發(fā)展，長租公寓都無法置身事外。如果說，一開始YOU＋等少數(shù)幾家長租公寓的成立，多少有出于情懷，要給在都市中漂泊的年輕人一個家的話，那后期地產(chǎn)開發(fā)商和中介等資本的介入顯然不在情懷。

  今年7月，融創(chuàng)和新城控股相繼宣布進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，截至7月末，國內(nèi)房企的TOP50中，已有20家開展長租公寓業(yè)務(wù)，除此之外，還有更多房企甚至主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)均已走在路上。

  一家總部在深圳、以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)，公司正在搭建長租公寓團(tuán)隊(duì)，目前從旭輝等房企挖團(tuán)隊(duì)，盡管與公司主營業(yè)務(wù)并無協(xié)同效應(yīng)，但可結(jié)合公司文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園來進(jìn)行相關(guān)布局。“既然政策鼓勵，我們就去做?！?/P>

  行業(yè)人士深知，相比開發(fā)業(yè)務(wù)，長租公寓利潤薄、回本周期長、盈利模式尚不清晰，但一腔熱情的背后，盈利的擔(dān)憂被拋諸腦后。

  8月19日中午，自如CEO熊林對外發(fā)聲，表明自如在北京單個城市的市場占有率不過8%，而客戶在租房前會比較房東直租、個人二房東轉(zhuǎn)租、中介和品牌公寓四個渠道，言下之意是自如的市場份額還沒到能左右市場定價(jià)的地步。

  而深圳的情況是，該市約1040萬套各類型的房源中，其中村民自建房(農(nóng)民房)占比48%，其次是工業(yè)區(qū)配套宿舍、商品住房、單位及個人自建房，最后才是公寓產(chǎn)品。深圳租賃住房由機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營或托管的比例只有10%左右。這個比例如放大到全國，長租公寓并未成為租房主流。

  誰是房源戰(zhàn)的最大贏家

  今年6月，萬科進(jìn)入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造，因擔(dān)心城中村被改造后房租飛漲，富士康員工發(fā)出公開信直指“萬科來襲，人心惶惶”。從租客的角度，新的運(yùn)營商進(jìn)場拆房、改造，租金最后不漲不合邏輯。

  但從萬科后期公布的數(shù)據(jù)看，改造城中村后，租金有輕微上漲，漲幅并不大。例如在坂田新圍仔項(xiàng)目中，未改造的單房均價(jià)在800元/間/月，一房一衛(wèi)價(jià)格區(qū)間在1100~1200元/間/月，兩房一衛(wèi)均價(jià)在1250元/間/月，而萬科改造后的價(jià)格區(qū)間為798~1398元（含家具、家電）。而之所以能做到漲幅不大，原因是萬科改造后的產(chǎn)品房間面積比未改造前減少，改造后總房數(shù)量增加。

  萬科、金地等開發(fā)商進(jìn)入城中村改造后，在資本烘托的氛圍下，城中村房東普遍對租客漲價(jià)。即便是自如面對的分散式長租公寓市場，個人房東的心理預(yù)期也有所增高。更多資金進(jìn)場，改變房源整體市場的供需，而供需關(guān)系最終改變價(jià)格。

  拿房成本升高，首先受到影響的是長租公寓運(yùn)營商本身。

  深圳本土的長租公寓品牌商微家公寓在深圳持有運(yùn)營的房源超過2000間，但從2017年起，公司便決定走臨深路線，不再擴(kuò)大在深圳的規(guī)模。創(chuàng)始人李樹德曾告訴第一財(cái)經(jīng)，“微家是沒有任何背景的民營企業(yè)，很難跟大資本競爭?！?/P>

  但即便是資金實(shí)力雄厚的長租公寓運(yùn)營商，也不能無視節(jié)節(jié)高升的拿房成本，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度出發(fā)，成本最終由租客承擔(dān)，但此過程中，運(yùn)營商自身也會活得更艱難。

  貓寧公寓聯(lián)合創(chuàng)始人羅立華告訴第一財(cái)經(jīng)，“此前一個較優(yōu)質(zhì)的長租公寓項(xiàng)目，3年到3年半左右就能回本，但現(xiàn)在要4年到4年半，也有可能更久。這樣的行情，小企業(yè)很難支撐下去，但有資金優(yōu)勢的大企業(yè)能撐得更久?！?/P>

  縱然是有資金優(yōu)勢的大企業(yè)也不敢輕言盈利，因此在面對外界關(guān)于長租公寓推高房租的指責(zé)中，運(yùn)營商不免叫屈。

  北京一家公寓運(yùn)營商對第一財(cái)經(jīng)表示，“我們拿房的成本也很高，加上裝修和運(yùn)營，根本賺不到錢，但行業(yè)氛圍已經(jīng)這樣，你想拿房只能出比別人更高的價(jià)格。”

  支撐公寓運(yùn)營商繼續(xù)滾雪球的邏輯是融資與規(guī)模。有了規(guī)模便能吸引融資，即使自身不能盈利沒有自我造血能力，但能通過融資外部輸血，于是繼續(xù)擴(kuò)規(guī)模再融資。

  羅立華認(rèn)為，這樣一個資本游戲中，最大的贏家是房東，而運(yùn)營商和租客一同承擔(dān)房租上漲的壓力。“但房東不會是最終贏家，如果項(xiàng)目無法運(yùn)營下去，運(yùn)營商把房源退回房東，而房東自身又不具備運(yùn)營能力，會造成資源浪費(fèi)……會產(chǎn)生一系列化學(xué)反應(yīng)，而一個不良行業(yè)生態(tài)中不會有贏家。”

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)