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市場動(dòng)態(tài)

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房子夠30億人住，5年后是“漲”還是“跌”？人民日?qǐng)?bào)回應(yīng)了！
2019-10-29 15:46 點(diǎn)擊：118 次 作者： 來源：

房子夠30億人住還不降價(jià)，未來該“買房”還是“賣房”？

房價(jià)漲跌，影響因素有很多，例如建房子的土地成本漲跌、建筑材料價(jià)格漲跌都影響房價(jià)變動(dòng)，更為重要的是市場上的房屋供應(yīng)量，根據(jù)一般經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律，如果住房供給多超過購房需求數(shù)量，那么房價(jià)會(huì)下跌；如果市場上住房供給量小于購房需求量，那么房價(jià)就會(huì)上漲。所以要看待房價(jià)漲跌問題，根本上應(yīng)該從這個(gè)層面來分析。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房子也越建越多，在任何一個(gè)大城市里（甚至是在小縣城），滿眼望去都是高樓大廈林立，社會(huì)的快速發(fā)展，不僅僅是城市發(fā)展，農(nóng)村也與城市快速接軌，馬路通了，農(nóng)村周邊的房子也隨即多了起來，在城市看到的是高樓大廈，在農(nóng)村看到的是棟棟別墅、家家戶戶小洋樓。并且隨著建筑技術(shù)的提高，蓋房子的速度也越來越快，每當(dāng)看到數(shù)都數(shù)不過來的房子，不禁問道，中國目前到底有多少房子，夠不夠?。?/P>

一、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國目前房子足夠30億人居住。

在我國房地產(chǎn)歷史上，基本遵守70%的90平米戶型原則，在1998年到2016年之間，新建商品房竣工面積達(dá)到9,797,340,000平方米，按照這個(gè)常見戶型面積核算，我國一共建造了大約9797.34萬套房子，這僅僅是商品房住宅的數(shù)量，是根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)計(jì)算出來的，偏差度應(yīng)該不會(huì)太大。我國有14億人，一個(gè)家庭如果是3到5個(gè)人的話，那么這9797.34套房子足夠4-5億人居住使用，以上只是計(jì)算到2016年的數(shù)據(jù)，還有2017年到2019年三年的數(shù)據(jù)沒有納入進(jìn)去，所以實(shí)際上的房子數(shù)只會(huì)更多不會(huì)更少。

說到這里，很多人疑惑不解了，我國14億人，所以目前的商品房住宅還是不夠人們居住使用啊，既然供不應(yīng)求，房價(jià)上漲還是合理情況。筆者提示，這里我們僅僅計(jì)算了商品房住宅，農(nóng)村在宅基地房子、小產(chǎn)權(quán)房子、10年前流行的集體房等都沒有計(jì)算進(jìn)去的，下邊我們把這些非商品房住宅也計(jì)算一番，再看看結(jié)果如何。

我國是住宅多元化國家，商品房住宅是經(jīng)過國家公開土地出讓的，建房子也是經(jīng)過國家房地產(chǎn)管理局備案審查，所以所有的房子都有備案登記、都在冊，國家統(tǒng)計(jì)得出來，但是農(nóng)村的宅基地房子、小產(chǎn)權(quán)房等，這些都是個(gè)人自行建造，沒有任何國家合法有效的手續(xù)與環(huán)節(jié)，就連建筑質(zhì)量都無法保證，更別說是否在冊了。所以，這部分房產(chǎn)數(shù)據(jù)我們只能預(yù)估。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析指出，我國非商品房住宅（包括大量的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村宅基地房子等）在商品房正是開始之前是大量存在的，數(shù)量應(yīng)該在商品房數(shù)量的3倍左右，并且這種房子面積更大，可居住的人口更多，90平米的商品房可以居住4個(gè)人，小產(chǎn)權(quán)房面積隨隨便便超過150平米，甚至多達(dá)300平米非常常見，居住人數(shù)比商品房更多。按照這個(gè)邏輯計(jì)算，我國目前的所有房子加起來，足夠30億人居住。

二、既然房子有這么多了，那為啥房價(jià)還不下降？

除了開發(fā)商不希望房價(jià)跌，銀行也不希望房價(jià)下降。房地產(chǎn)的快速發(fā)展發(fā)展，與銀行綁定了復(fù)雜的關(guān)系，開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要借助于銀行金融杠桿，俗話說的空手套白狼就是這么來的，個(gè)人購房也需要借助于銀行杠桿，不然無法實(shí)現(xiàn)買房夢想。中國社科院研究表明，2018年3季度居民杠桿52.2％，第二季度居民杠桿達(dá)到50.3％，從全年來看，2018年我國平均居民杠桿都在50%以上，這是什么水平？

根據(jù)國際貨幣基金組織《全球金融穩(wěn)定報(bào)告》指出，住戶部門杠桿率低于10％時(shí)，有助于經(jīng)濟(jì)增長，當(dāng)杠桿率高于30％時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長會(huì)受到影響。我國居民住戶杠桿什么水平一目了然了。

在高杠桿下，房地產(chǎn)就銀行就深深捆綁在了一起，開發(fā)商的樓盤其實(shí)是銀行的，居民購買的房子其實(shí)也是銀行的，因?yàn)榛径紝儆诘盅盒问綄?shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，所以銀行是不希望房價(jià)下跌的，房價(jià)下跌，個(gè)人還不起月供、開發(fā)商還不起銀行貸款時(shí)，吃虧的就是銀行，爛攤子很大。

過去20多年以來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)教會(huì)了投資觀念，這種觀念早已深入人心，要想改變不太容易。很多人問新建的房子都去了哪里，當(dāng)前形勢下，可能是剛需買走了，但是在過去房價(jià)上漲的20年里，很多剛出來的房子都是被炒房者買走囤積起來了，為的是炒房投資。所以當(dāng)炒房客的存在和買房投資思維人人皆有的時(shí)候，已經(jīng)買房的人都不希望房價(jià)下跌，試問你買一套100萬元的房子，會(huì)80萬賣出嗎？相信你不會(huì)，寧愿100萬元的房子擱在那里賣不掉，也不愿意降價(jià)出售。

最后，還有一點(diǎn)，通脹因素也影響著房價(jià)問題。在過去的幾十年里，我國的M2增發(fā)速度始終是高于GDP增長速度的，由此就導(dǎo)致了貨幣購買力越來越弱，幾十年前一個(gè)小雞蛋只能換一個(gè)冰袋，雞蛋只需1毛錢，現(xiàn)在雞蛋一個(gè)1.5元，雞蛋還是那個(gè)雞蛋，價(jià)格升了多少可想而知，其實(shí)是通脹因素導(dǎo)致的。

在2017年到2018年，我國M2增速分別為8.07%、8.1%，基本都在8%左右，前10年的數(shù)據(jù)來看，基本上M2增速都找過11%水平，2008年到2016年基本在11.3%-17.82%之間。M2增速越高說明貨幣增發(fā)就越多，甩出了GDP好幾條街的時(shí)候，紙幣的購買力就越來越弱了。房子還是那個(gè)房子，但是M2的變化會(huì)導(dǎo)致房價(jià)自然上漲。

三、未來房價(jià)是“漲”還是“跌”？人民日?qǐng)?bào)清楚回應(yīng)。

進(jìn)入2019年，房地產(chǎn)市場在陽春之后，房價(jià)回落的城市數(shù)呈現(xiàn)增多跡象。2019年3月份，二手房房價(jià)只有10個(gè)城市出現(xiàn)下跌，到了6月份的時(shí)候，增長到了20個(gè)，這種增速還是非常之大的，不管是一線城市，還是二線城市亦或三四線城市，房價(jià)漲幅都呈現(xiàn)進(jìn)一步收窄趨勢。6月份的4個(gè)一線城市房價(jià)持平，上海和深圳環(huán)比下降0.1%。

那么未來3年、5年或者更久房價(jià)是漲是跌呢，人民日?qǐng)?bào)擲地有聲，在《中國房地產(chǎn)市場拒絕“大起大落”》中指出，隨著房住不炒的觀念深入人心，未來房價(jià)依然是保持平穩(wěn)態(tài)勢的，房地產(chǎn)市場不會(huì)出現(xiàn)大起大落的情況。筆者認(rèn)為，在房住不炒的大基調(diào)下，未來幾年，部分城市房價(jià)小幅漲跌有可能，但是大漲或者大跌都是不存在的。當(dāng)看完人民日?qǐng)?bào)的基調(diào)之后，很容易知道該買房還是賣房了，筆者認(rèn)為剛需仍可買房，炒房時(shí)機(jī)不在。

來源：樓市指聞   作者：樓市指聞